刊发论文浅谈当下个人住房抵押贷款管理改革　

　　摘要：我国虽一直在努力建立个人征信系统，但这一过程仍处于起步阶段，至今仍未完整建立起来。个人征信系统的不完善使得银行对居民的信用评估近乎空白，也很难客观评估借款人的资质，如以往信用记录、负债情况等等。

　　关键词：个人住房抵押贷款,风险,成因

　　引言

　　个人住房抵押贷款一直是商业银行的优质资产，在商业银行贷款余额中所占的比重一直呈上升态势，个贷风险会影响商业银行的安全经营和社会经济的运行。本文从个人住房贷款业务发展现状、商业银行、外部市场等4 个方面分析个人住房抵押贷款风险的成因。

　　1.个人住房抵押贷款业务发展迅速

　　自实行住房分配制度改革以来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，发展迅速，房地产金融业也有了长足发展。金融业作为房地产业的重要支持和保障，与房地产业的发展密切相关。住房分配制度的改革在加速房地产业的发展壮大的同时，也为商业银行房地产金融业务的发展创造了空间和舞台，提供了发展的土壤;而商业银行信贷资金的支持不仅使住房分配货币化改革得以顺利实施，还为购房者和房地产企业的发展提供了急需的“血液”，成为房地产业发展不可或缺的动力。即使是次贷危机后，我国房地产金融业务保持着稳步增长。据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告2014》，2013 年房地产贷款稳步增长，全年新增房地产贷款2.3 万亿元，年末个人住房贷款余额9.0 万亿元，同比增长21.0%。截至年末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.6 万亿元，同比增长19.1%，增速比上年增加6.3 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，同比增加1.2 个百分点。房地产金融业如此的大规模发展和快速增长，必然蕴藏大量风险，一旦经济衰退风险将时快速显现。

　　2.商业银行风险防范意识薄弱

　　个人住房抵押贷款一直被商业银行视为优质资产大力发展，虽然中国人民银行和银监会等政府监管机构早已对住房抵押贷款风险有所关注，但是作为个人住房贷款三大主体的房地产开发商、商业银行和购房者均未意识到住房抵押贷款背后的潜在风险。我国住房抵押贷款的规模已经持续增长了十多年，这就很难保证抵押贷款的质量。2006 年末我国个人住房抵押贷款余额为2.25 万亿元，2013 年末个人住房贷款余额9.0 万亿元，6 年时间，个人住房贷款余额增长了4 倍。

　　短期而言，经济运行良好时，房价持续上涨，各商业银行都竟相发展个人住房抵押贷款业务，降低门槛、提供优惠政策，争夺客户资源。银行很可能在操作过程中放松对借款人的资质审查，对借款人、开发商的资信审查不到位，盲目发放贷款。大多数商业银行本身缺乏风险意识，对个人住房贷款的风险缺乏充分认识，在房价持续上涨阶段，这种风险不会轻易显现。而一旦经济形势下滑，房价波动，将产生借款人和开发商的违约风险，这些风险最终将由银行承担。按我国银监会个人住房抵押贷款指引规定，个人每月房地产抵押贷款还款额不得超过家庭月可支配收入的 50%。而办理房地产抵押贷款业务时，购房者及房地产金融投资者都很少能够满足这样一个最基本的标准。商业银行盲目扩张房地产抵押贷款实现短期效益的行为，无形中放大了个人住房贷款的风险。长远看，美国次贷危机就是前车之鉴。个人住房贷款业务的发展必须与社会经济发展速度、居民收入、消费结构协调一致，而不能忽略其风险盲目扩张。

　　3.我国个人征信体制不健全

　　我国虽一直在努力建立个人征信系统，但这一过程仍处于起步阶段，至今仍未完整建立起来。个人征信系统的不完善使得银行对居民的信用评估近乎空白，也很难客观评估借款人的资质，如以往信用记录、负债情况等等。在这种情形下，商业银行发放贷款时将不免带有极大的盲目性，容易形成操作风险和道德风险;此外，各商业银行之间激烈竞争，互相封闭借款人借贷信息，造成的最直接后果往往是商业银行无法准确掌握借款人的借贷情况，同一借款人可能同时在多家商业银行贷款，造成多头信用风险。所以，应加快个人信用体系的建立和完善，尽快实现个人信息资源共享。

　　4.我国个人住房抵押贷款市场发展不完善

　　由于我国金融制度的缺陷，商业银行几乎承受了房地产信贷市场的所有风险。我国目前的房地产市场资金链中，土地储备、土地交易、房地产开发和房产销售的整个过程都由商业银行的信贷资金支撑。在房地产市场运行过程中，不论土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款、住房抵押贷款，这其中的风险，最终都将直接或间接转嫁给商业银行。另外，我国个人住房抵押贷款证券业务起步晚，证券化程度低，且一直未得到有力发展。这种单一的融资渠道和融资模式，将个人住房抵押贷款的风险都聚集在了银行体系内，无疑增加了商业银行的经营风险。一旦政府采取调控措施，房价下降，这些聚集在银行体系内的风险就会爆发出来，必将冲击银行乃至社会经济的稳定运行。因此在我国推出住房贷款证券化有利于完善现有融资体系，并缓解银行风险。

　　美国次贷危机以来，全球经济发展缓慢，我国的经济形势也不容乐观，尤其今年两会召开后，整个社会对房地产业走势的预期并不乐观，在这种形势下，防范个贷风险尤为重要。

　　参考文献：

　　[1]尚耀华，万威武.个人住房抵押贷款的风险与控制[J].统计与决策，2006，(2).

　　[2]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，(6).

　　[3]史美霖.个人住房贷款业务风险与防范[J].商业时代，2007，(23).

　　[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，(3).

　　[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，(5).