论物业管理企业应对营改增财务方面工作的措施

　　营改增是我国财税体制改革的一项重要内容， 物业管理企业由原来缴纳营业税的行业纳入到增值税的征收范围之内， 税率的变化以及各项政策的不断出台， 使物业企业在财务和税务方面发生了很大的变化， 这就要求物业管理行业在今后的工作中做好应对措施。

　　《现代物业》以“恒产恒心、物权物语”的核心理念，始终如一地打造物业规划、物业管理、不动产资产管理和经营在高度、深度、广度和速度方面的优势专业传播平台，发行覆盖中国各物业管理企业、国家机关及企事业后勤部门、大专院校和职业技术学校物业管理院系、房地产开发商及咨询策划机构等，并建立与发展了与中国内地和港澳台、美国、加拿大、英国、奥地利、德国、韩国等海内外各著名企业、物业管理协会、学会等知名机构及其学者的积极交流与合作。

　　物业管理是对小区内的房屋、建筑物及其设备、公共设施、绿化等项目开展日常维护、修理以及为居民生活提供相关的服务。主要收费项目有物业费、水费及二次加压费、电费、停车服务费、自行车等存车费、装修服务费、其他费用。

　　一、物业公司营改增后的税务处理

　　(一) 纳税义务人与扣缴义务人

　　财税[2016]36号文规定：

　　1.在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人， 为增值税纳税人， 应当按照本办法缴纳增值税， 不纳营业税。

　　2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的， 承包人、承租人、挂靠人 (以下统称承包人) 以发包人、出租人、被挂靠人 (以下统称发包人) 名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的， 以该发包人为纳税人。否则， 以承包人为纳税人。

　　3.物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的 (500万) 纳税人为一般纳税人， 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

　　(二) 应税行为

　　1. 物业管理服务

　　商务辅助服务， 包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务， 是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。--主要针对物业费， 装修拉圾清运费等。

　　2. 经营租赁服务

　　经营租赁服务是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

　　将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告， 按照经营经营租赁服务缴纳增值税。

　　车辆停放服务、道路通行服务 (包括过路费、过桥费， 过闸费等) 等按照不动产经营租赁服务缴纳的增值税。

　　3. 转供水电

　　《国家税务总局关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》 (国税函 (2009) 537号) 规定， 四川省机场团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为， 其同时收取的转供能源服务费属于价外费用， 应一并征收增值税， 不征收营业税。

　　《国家税务总局关于物些管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》 (国家税务总局公告2016年第54号) 提供物业管理服务的纳税人， 向服务接受方收取的自来水水费， 以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额， 按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

　　《财政部国家税务总局关于污水处理费有关增值税政策的通加》 (财税 (2001) 97号) 为了切实加强和改进城市供水、节水和水污染防治工作， 促进社会经济的可持续发展， 加快城市污水处理设施的建设步伐， 根据《国务院关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知》 (国发 (2000) 36号) 的规定， 对各级政府及主管部门委托自来水厂 (公司) 随水费收取的污水处理费， 免征增值税。

　　(三) 税率

　　物业管理服务企业分为一般纳税人和小规模纳税人两种：一般纳税人提供的各项服务按照6%的税率计算缴纳增值税;小规模纳税人提供的各项服务按照3%的征收率计算缴纳增值税。

　　一般纳税人的物业公司可以选择的简易办法计税项目A、一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税： (1) 以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务。 (2) 在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租货合同。

　　B、不动产经营租赁服务。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法， 按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县 (市) 的不动产， 应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后， 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　二、营改增后物业公司的会计处理

　　(一) 预收物业费

　　1.预收物业费并开具增值税专用发票时增值税处理， 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的， 为开具发票的当天。收到款时， 借：银行存款， 贷：预收账款贷：应交税费/应交增值税/销项税， 待实际提供物业服务时， 分期确认收入， 但不再计税， 这时借：预收账款贷：主营业务收入

　　2.未开具发票的部分， 由于此时尚未提供物业服务， 此时增值税纳税义务发生时间未发生， 因此不确认为增值税。

　　借：银行存款贷：预收账款， 待实际提供物业服务时， 分期确认收入， 需确认缴纳增值税， 借：预收账款贷：主营业务收入贷：应交税费/应交增值税/销项税

　　3.先开发票， 但未收取款项的， 由于已开具增值税发票， 因此发生增值税纳税义务， 借;应收账款

　　贷：应交税费/应交增值税/销项税， 实际收款时借：银行存款货：预收账款 (应收账款) , 提供服务分期限结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入

　　(二) 物业公司收取水费的会计与税务处理

　　如：2016年8月物业公司共向自来水公司缴纳水费16000元， 水量5000吨， 其中应向业主收取的水费共计4500吨， 物业公司自用500吨。缴纳水费时， 自来水公司开具增值税专用发票， 注明进项税466.02元。物业公司按每吨水5元向业主收取 (含二次加压费) , 当月物业公司实际收取业主缴纳的水费共计15000元 (3000吨水费) 还差1500吨水费未收回。本期收取业主水费的增值税计算：应纳增值税= (15000-3000*3.2) / (1+3%) *3%=157.28元;在实际支付水费时借：物业成本/水费1553.40其他应收款/水费14400应交税费/应交增值税/进项税466.02贷：银行存款16000应交税费/应交增值税/进项税额转出419.42;收取水费时， 借：银行存款15000贷：其他业务收入14842.72应交税费/应交增值税/简易计税157.28;借：其他业务成本9600贷：其他应收款9600

　　(三) 发票开具

　　物业公司收取业主的水费， 应根据收款额全额开具3%增值税发票， 如果业主非自然人， 根据业主要求可以增值税专用发票， 适用税率3%.

　　三、营改增后物业公司存在的问题

　　(一) 税负的改变

　　1.营改增后提供物业服务的一般纳税人适用一般计税方法， 适用税率6%, 原营业税税率5%, 则名义税率较营业税税率5%上升20%.营改增后提供物业服务的小规模纳税人适用简易计税方法， 适用征收率3%, 原营业税税率5%, 较营改增前下降2.09%, 大幅下降， 将近30%以上的物业管理服务纳税人受益。

　　2.尽管成本费用中的进项税额可以抵扣， 但一方面物业公司大多为人工成本， 可抵扣的进项有限， 另一方面， 物业公司一些零星材料的购买很难取得增值税专用发票， 即使努力取得增值税专用发票， 但供应商相应报价会提高。

　　3.原物业公司可以差额纳税， 如今营改增后， 不得差额纳税。但对于代收的费用如能提供委托方的发票， 也可以不作为销售额。但问题的关键是委托方不能为各业主开具增值税专用发票， 因此物业公司还就得就代收的费用并入收入总额全额征税。

　　(二) 财务指标的下降

　　营业税属于价内税， 计入当期损益， 增值税属于价外税， 它不属于计算各项损益科目的内容， 属于资产负债表的内容;由于受市场竞争和行业环境制约影响， 物业管理企业想提高定价很不容易， 这样一来， 销项税额不能计入损益， 进项税额抵扣的范围也受到一定的限制， 净利润下降不可避免， 将对物业公司的业绩产生影响。

　　(三) 税务管理难度加大

　　与营业税相比， 增值税在各项税率或者征收率方面的计算、各项收入计算、发票认证、管理、申报资料的填写等环节都出现了较大变化， 特别是在税款计算方面比较繁琐， 各种申报表格的填报难度和数量等都较营业税时期增加了难度和复杂程度。

　　四、营改增后物业公司的总体应对决策

　　(一) 应对方法

　　(1) 积极参加各项培训、多加强学习、与物业协会、税务机关多沟通、密切关注营改增信息;主要关注居民转供电的发票开具问题， (2) 统一认识、整体应对、领导牵头、自上而下、全员参与; (3) 降低经营和税务风险， 突出发票管理; (4) 加强部门间相互协作和联动。

　　(二) 应对事情

　　(1) 建立增值税管理体系：增值税及财税管理相关制度、办法， (2) 加强日常发票开具管理， (3) 合理安排采购计划， (4) 配置专职税务人员， (5) 调整会计核算、相关业务流程以及纳税申报事项。

　　五、结语

　　随着营改增的全面推开和各项政策的出台， 物业管理企业要在财务和税务方面多加强学习， 掌握更多的新政策为物业公司的发展作出更大的贡献。