商业银行房地产预售资金监管业务营销及风险防范

　　在分析开展预售资金监管业务意义的基础上，阐述开展预售资金监管业务主要风险，提出市场营销和风险防范的措施建议，为商业银行提供参考。

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　　新建商品房预售资金监管业务是商业银行接受房产主管部门的委托，对房地产开发企业新建商品房预售资金的缴存和使用实施监管的一项新业务。商业银行开办此项业务效益显著，因此，此项业务也成为各商业银行积极争办的业务之一，同时此项业务也伴生风险，商业银行应注意重点防范。本文拟从分析开展业务的意义入手，对业务风险点进行探讨，并在此基础上对营销和防范风险措施提出建议。

　　1 开展预售资金监管业务的意义

　　新建商品房预售资金通常数额巨大，沉淀时间长，收益明显，商业银行对预售资金监管业务营销力度不减，竞争越来越激烈。

　　1.1 有利于扩大存款业务

　　房产主管部门为对预售资金实行有效监管，要求房地产开发企业在商业银行开设资金监管专用账户，且一个账户对应一个监管标的。由于资金数额较大，一般都在几亿元或数十亿以上，且存期较长(一般在一年以上)，且按一般性存款管理，这对于商业银行存款增长或稳定性支撑作用十分突出，这也是商业银行积极争办此项业务的主要动因。

　　1.2 有利于增加综合收益

　　根据现行相关政策规定，预售资金监管帐户执行活期利率，存款付息成本较低，如商业银行是借差行，内部资金收益就更明显。另外，一般预售资金的监管行也是房地产开发贷款和按揭贷款的主办行，通过开发贷款和按揭贷款的投放，可有效扩大贷款利息收来源，同时还可以扩展工程监理、造价咨询及个人消费贷款业务。

　　1.3 有利于提升社会影响力

　　商业银行通过获得房产主管部门的认可，与房地产开发企业和其他服务商合作，为购房者提供按揭服务，提升了社会影响力，也扩大了客户群体，为业务的持续发展增强潜力。

　　2开展预售资金监管业务主要风险

　　2.1客户准入标准不高

　　商业银行为争取客户和争办业务，在客户准入方面往往执行标准偏低，有时与资信不高或项目位置欠佳的房地产开发企业进行合作，形成风险隐患。2016年12月，在某地级市区，某房地产开发企业利用同业竞争激烈的优势，对监管银行提出无理条件，迫使监管银行同意其挪用部分商品房预售资金，导致工程款不能按期支付，引发农民工集体上访事件，引起社会广泛关注。对此，政府部门对监管银行进行了严肃批评并要求迅速落实整改措施，给监管银行造成了较大的压力和负面影响。

　　2.2妥协部分不符合法律规定的协议条款

　　少数房地产开发企业利用自身强势地位，要求拟合作的商业银行签定补充协议，增加一些不符合商业平等合作原则的条款，把风险故意转嫁给合作银行。如某知名房地产开发企业要求商业银行接受其对购房人的按揭贷款在办理产权证前仅承担一般担保责任的条件，并要求商业银行承诺不低于一定数额的按揭贷款额度为获得业务承办资格，有的商业银行明知不合理或不合规，也忍气接受，顾此失彼，产生一定潜在操作风险。

　　2.3资金使用审核不规范

　　由于此项业务开办时间不长，各银行间业务经营部门、业务流程不尽相同，有的商业银行内部职责不清、流程不完善或客户经理业务不熟悉，在资金使用审核把关上不严格或者不规范，造成监管工作时有被动或者产生差错，影响了政府部门对商业银行的信任和人民银行、银监会(局)等监管机构的综合评价，产生舆情风险，甚至承担法律责任。

　　3市场营销和风险防范措施建议

　　3.1加强组织领导

　　商品房预售资金监管业务是一项政策性强、技术性高的工作。商业银行各级机构和部门要高度重视，提高组织化程度，明确岗位职责，规范业务操作流程，加强业务培训，提高专业化水平，保证此项业务在有序、规范、专业状态下开展。

　　3.2优化市场准入

　　商业银行应提高客户和项目准入门槛，尽可能选择与开发经验丰富、管理规范、品牌优势明显和资质较高的房地产开发龙头企业合作;拟监管开发项目在区域位置土地及开发成本、销售前景等方面有明显比较优势。

　　3.3规范监管协议签署

　　商业银行要加强与房地产开发企业沟通协商，在签署监管协议时对监管专用帐户开设、预售资金入帐管理、资金拨付要求等进行明确，对不符合法律规定的协议条款进行合理回避或拒绝;在监管协议签署前要求必须经过法律部门审核等，确保监管协议符合相关法规和委托机构意愿。

　　3.4严格资金使用审核

　　3.4.1节点审核

　　房地产开发企业申请使用监管资金，应提供预售许可证、结构封顶、主体验收、竣工验收、完成房屋所有权初登记等重点节点的相关管理部门证明材料，商业银行要结请用款的金额是否符合当前拨付节点的规定比例。要对资金拨付节点进行实质性把关，相关人员要深入项目建设现场进行实地查看，了解工程实际进度，据此按实审核拨付。

　　3.4.2材料审核

　　商业银行要具体审查房地产开发企业提交的材料是否真实，能否准确、全面地证明用款实际情况。要对提交材料反映的金额、用途、收款单位进行核准，并向施工、监理等单位核实，确认用款信息与工程建设实际情况相符，杜绝一切弄虚作假情形的发生。

　　3.4.3流向审核

　　房地产主管部门委托商业银行监管的资金使用范围主要包括建设施工进度款、建筑材料、设备采购费、勘查设计费、监理服务费、相关工程建设规费等。重点审核监管资金不得用于开发费、营销费、广告费、房屋销售税费等支出。另外，对符合用款条件的监管资金，必须以受托支付的方式直接支付给施工方、材料设备供应商、勘查设计、监理单位等合同约定的当事人或相关单位，防止监管资金挪作他用或流失。

　　3.5强化激励约束

　　为加大市场营销力度，商业银行可拟定专项激励政策，对营销和管理贡献突出的人员进行奖励;为加强商品房预售资金监管，商业银行上级行对不按流程操作，特别是资金使用审核把关不严的人员，应进行经济处罚或问责处理。