房地产论文土地增值税存在的意义

　　房子是生活必需品，不应该作为投资产品存在于市场，在当前乌烟瘴气的购房热现实状况下，营改增和房产税的征收有利于改善当前这种畸形的房地产市场。本文是一篇房地产论文范文，主要论述了土地增值税存在的意义。

　　【摘要】在1994年开征土地增值税以来，众多学者就其缺陷以及对策做了很多论述，而当营改增全面推进后，土地增值税就其特殊征收目的是否还有存在的必要就有待考究。本文就增值税和土地增值税的重复意义，以及土地增值税的缺陷进行分析，得出增值税可以代替土地增值税的结论。

　　【关键词】土地增值税,增值税,房地产行业

　　土地增值税作为房地产在买卖过程中需要计算的一个税种，被许多学者就其缺陷，存在的问题，提出了许多改进措施。然而在2016年5月1日即将全面推开营改增试点大环境下，房地产业的营改增后，土地增值税作为另一种增值税存在视觉上就有点突兀，下面我们将从其定义，征收目的和意义还有运行过程问题上进行推敲，而后分析土地增值税在房地产业营改增后是否多余。

　　一、土地增值税和房地产业营改增后的重复性

　　(一)从定义方面考究其重复性

　　引用百度百科上对于土地增值税和增值税的定义，其基本阐述出了两个增值税的征收环节，目的，征收对象等税法要素，具体如下：土地增值税是指申请国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以申请所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿申请房地产的行为。而增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

　　虽然土地不能与一般商品划等号，但是对于增值额的征税形式它们两者是统一的。土地增值税课税对象是有偿申请国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，其增值仅仅是在买卖过程中增值，这与一般意义上商品在流通过程中增值形式相同，与增值税对商品流通环节征收的是一样的。所以，将土地增值税和增值税区分开是非常牵强的，其二者关系如同矿泉水和水一样。

　　在王恒的《论土地增值税是一种流转税》一文中他指出，土地增值税因其特定的征税对象――土地增值额而注定了它不是通常学界所理解的财产税，也不能以特定目的能解释的目的税和行为税，更不能想当然地界定为资源税。土地增值税因其征税对象、纳税环节以及与增值税的密切关系，决定了它只能是一种流转税。①土地增值税的本质就是增值税，故增值税完全可以替代土地增值税。

　　(二)从土地增值税开征的目的意义方面说其政策失败性

　　究其征收目的及意义，房地产业营改增后，其作用与土地增值税功能也类似。根据条例的立法精神和有关规定，在我国开征土地增值税的目的和意义主要是：规范土地和房地产市场交易秩序;抑制房地产投机、炒卖活动和投资过热现象;合理调节住房结构;合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。另外，还着力于增加国家财政收入。

　　其实，在征收目的和意义上，土地增值税与房地产行业增值税几乎是重合的，在规范土地和房地产市场交易秩序方面：在1994年之后，房地产市场的投机氛围并没有随着土地增值税的出台而消失，交易秩序也没有因此就得到规范。在抑制放地产投资过热目标来看，1998～2013 年，房地产投资额由3614亿元增长到86013亿元，增长近24倍，增速最快时期甚至达到33%，房地产投资额占固定资产的比重也从12.7%攀升到现在的将近20%，增长速度超过了合理发展水平，存在过热现象。②而土地增值税并没有起到抑制投资过热的作用。目前全国范围来说，普通中低档住房的比重明显偏低。土地增值税鼓励的普通住房、经济适用房、公租房、廉租房开发政策愿景也几乎没有实现。有效的土地增值税收入规模显然难以调节土地增值收益，可以说土地增值税在这个立法目的上是失败的。在此加征房产税似乎就有利于改进房地产市场的投资动机。而对于增加国家财政收入这一项目的，我国土地增值税自1994年开征以来，在1995年全国入库税款为0.3 亿元，到2000 年入库税款为8.4 亿元，2006年入库税款为140亿元，同比增长为64.98%，2007年入库税款403.1亿元，同比增收74.5%，2008 年入库税款537.1亿元， 同比增收为33.2%。而根据规定从2000年4月1日起开始预征土地增值税，2006年才达到0.53%，征收严重不足③。换成增值税同样可以达到这个目地，甚至效果会更好，只是还需要在地方和政府间的分配比例上重新定夺。

　　(三)土地增值税与企业所得税的重复性

　　土地增值税在运行过程中也有重复征税的问题存在：我国现行的土地增值税的征税依据是房地产的售价减去其相关的扣除项目(包括开发成本、费用、相关税金等)后的余值，这就相当于对收益所得，即利润征收的税，与所得税的计税依据存在着相同交叉之处，企业所得税的计税依据是房地产经营单位及个人就其一个纳税年度收入总额扣除成本、费用、税金、损失后的余额，依据都是同一范围内容的收益，这就会造成对房地产企业利润进行了重复的征税，而这主要是由土地增值税政策当时出台的经济背景以及税种设计的目的决定的。增值税虽然是通过生产者或经营者征收，但从税收的划分上，它是一种间接税。生产者或经营者缴纳的增值税，最终的承担者是消费者。不管企业有没有额外利润，只要有营业收入，销项税额大于进项税额就得交增值税。在这里，增值税优于土地增值税显而易见。

　　二、结论及政府需要完善的措施

　　综上，土地增值税和增值税的定义中有很多交集，而且就土地增税的征收目的和意义而言，其独特的征收目的也没有达到。最重要的是，土地增值税会有重复征税的问题出现。所以，用房地产业的增值税代替土地增值税是可行的，而且是更好的选择。将土地增值税规范化，使其能融入房地产业增值税，完善关于房地产的税收体系，简化征税流程。政府需要完善的是忽然失去的地方政府的财政支持，需要重新考虑增值税的中央地方政府划分比例以及财政转移支付的力度，使地方政府财权事权统一化。另外，土地增值环节专用发票也是需要解决的问题之一。

　　参考文献：

　　[1]王恒 《论土地增值税是一种流转税》[J]西南科技大学学报：哲学社会科学版2013年8月第30卷第4期.

　　[2]董黎明 高磊 《土地增值税的制度缺陷与发展趋势》[J]当代经济管理，2015年10月第37卷 第10期.

　　[3]陈义荣 《我国土地增值税存在的问题及对策》[J]物流与采购研究，2009年第41期.
　　房地产论文发表期刊推荐《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。