论新形势下房地产企业内部控制体系建设

　　【摘要】2010年至今，为了使房地产市场达到长效平稳发展，国务院、财政部、银保监会、住建部等国家政府部门先后出台了一系列政策文件，组织多次会议，房地产调控力度不断增加。随着“三道红线”政策的出台与正式实施，房地产市场发生明显波动，市场信贷趋于保守，该政策在抑制房价过快增长、收缩市场扩张等方面起到重要作用。同时房地产税改革试点工作陆续进行，房地产税正在逐渐发挥其威力，成为国内楼市中的一大变量。近期在多种因素影响下行业前十多家企业面临到期债不能兑付的问题，面临债券价格下跌、信用评级降低、后续融资困难等困境。另因土地市场“集中供应”与全面“限价”，如今房地产行业的利润空間缩减，盈利模式也将发生变革，要求房企更加精耕细作，准确把握地产周期。面对复杂且竞争激烈的外部市场环境，房地产企业必须牢牢抓住机遇、直面挑战，从企业内部管理着手，重视内部控制体系的建立健全，强化内控约束力，优化业务流程，对企业各项经营活动展开全面监督，同步提升竞争实力与盈利水平。本文对房地产企业的特点以及内部控制要点进行分析，探究目前内控体系建设面临的困境，从多个方面讨论了加强内控体系建设的措施，旨在帮助房地产企业进一步建立完善的内控体系。

　　【关键词】房地产企业;内部控制;体系建设;措施

　　引言：

　　房地产行业关系国计民生，是我国的基础产业之一。面对国家宏观调控以及复杂多变的外部市场环境，房地产企业要想实现稳定运营与长远发展，必须更加重视内部控制体系建设，从内控角度出发做好各项工作，确保内控制度的贯彻落实，将内部控制的作用充分发挥。但是在诸多因素的影响下，目前大部分房地产企业内控体系建设仍面临一些困境，如内控环境薄弱、风险评估体系不完善、内控监督机制缺失等，影响内控管理工作的有序推进。因此，对房地产企业内部控制体系建设的研究具有十分重要的意义。

　　1、房地产企业的特点以及其内部控制的要点

　　1.1房地产企业的特点

　　房地产开发活动的经济特征十分明显，结合这一特征，对房地产企业的特点总结如下：第一，项目建设的各个环节都需要充足的资金为保障，通常情况下企业会以银行贷款的方式筹集资金，但是这一融资方式与国家财政、货币政策息息相关，极有可能形成资金短缺风险，企业更会面临资金筹集、运转等多重难题，导致开发成本更高;第二，房地产项目较为分散，不同地区的房产开发、建设、销售等不尽相同，原材料采购、销售价格等存在一定差异，各地区市场各成体系，企业的利润空间也会受到市场环境的直接影响。

　　1.2房地产企业内部控制的要点

　　房地产企业内部控制的要点主要有：第一，采购与付款循环，重点把握招投标管理、采购范围、供应商选择、岗位设置与职责划分、工程款项支付等，必须优化采购流程，有序展开各项工作，加大信用风险、违约风险等有效控制;第二，货币资金活动，因房地产企业受宏观政策调控的影响较大，项目分散且业务流程复杂，这也就造就了企业资金活动中存在诸多薄弱环节，如何合理规避资金风险，维护资金使用安全是内控管理工作的关键所在;第三，预算控制活动，基于内部控制视角，需要做好各阶段的预算管理工作，以企业战略目标为导向，参照预算政策，从预算编制到最终的预算绩效考核，应使预算指导工程建设的全过程，严控成本费用支出，保证预算利润的实现;第四，销售与收款循环，重点加强销售回款的内控贯彻实施，在预测市场信息、建立健全规章制度的基础上，对此环节可能存在的违规违纪行为加以约束，加速资金回笼[1]。

　　2、房地产企业内控体系建设面临的困境

　　2.1内控环境薄弱，控制机制不健全

　　完整的内控机制可为房地产企业加强内控体系建设、全面提升内控有效性等提供基础保障。总的来说，需要为建设内控体系营造更加良好的环境。但是目前，内控环境薄弱却是我国房地产企业普遍存在的问题，主要体现为：第一，思想层面并未高度重视内部控制，尤其是企业管理层未能给予内控体系建设大力支持，仅将此项工作交由财务部门，其他各部门的内控意识不足;第二，岗位职责划分不明确，部分岗位职务交叉，出现有问题相互推诿的现象，显然不利于实施内控;第三，人员培训与考核不到位，致使企业在内控管理方面缺少更加专业的复合型人才，且部门相关人员工作积极性有待提升。

　　2.2控制活动有待规范，执行效率低

　　房地产内控中的控制活动多种多样，包括货币资金控制、投资活动控制、预算控制等，控制活动与风险反应衔接，规范控制活动，实现对风险的有效控制与合理规避。然而实际上，部分房企的控制活动有待规范，以预算控制为例：企业并没有实施全面预算管理，整体来看预算管理流程不严谨，预算编制过程中未能强调全员参与，一般只是有财务人员根据上年预算情况进行编制;预算执行时缺少对执行过程的全面监控，不能及时发现预实偏差问题并查明原因，导致执行效率偏低;预算绩效考核缺失，无法起到进一步的监督、规范等作用。

　　2.3风险评估体系有待完善，风控工作不到位

　　风险无处不在，房地产企业的风险存在于各个环节，必须加强风险评估与控制，才能将内控的优势体现出来。但是现阶段仍有相当一部分房企的风险评估体系不完善，缺少相应的风险评估机制，不能在风险未发生之前做好一系列准备工作，往往只是针对风险问题造成的损失进行补救，难以实现防患于未然。此外，尤其是针对房企工程项目、物料采购等，没有及时建立完整的风险管理制度，难以进行风险预测、识别、评估以及有效处理，一定程度上还会增加风控成本，不利于提升风险管理的最终质量。

　　2.4信息与沟通存在缺陷，信息化建设不足

　　我国经济高质量发展正在面临新形势，而在“互联网+”时代，大量信息技术不断涌现并在各行各业中得以应用，不仅为经济发展带来新的空间，而且为现代企业运营发展提供创新之路。部分房地产企业在内控方面的信息化不足，内部信息化程度亟待提升，各部门之间的信息与沟通存在缺陷，未能实现数据信息的传递与共享。还有企业财务系统与其他业务系统之间的对接性不强，各类数据信息难以跨系统传输，显然会对财务管理与内控管理工作的开展带来不利影响，无法真正地提升工作效率。

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