城市房价与人口流动关系的文献综述

　　摘要：城市房价与人口流动之间存在着密切联系。近年来，随着城市化的深入发展及城市人才引进政策的进一步实施，房价呈现上涨的趋势，人口流动也愈演愈烈。文章通过梳理分析国内外学者对城市房价与人口流动之间关系的研究得出，关于房价与人口流动相互影响效应的不同观点，包括影响方向、程度等方面。并根据目前普遍认同的观点提出控制房价与合理应对人口流动的政策性建议，以供参考。

　　关键词：城市房价;人口流动;人口结构;人口迁移

　　一、引言

　　近年来，随着中国城市化进程的推进，房地产业飞速发展，房价持续快速上涨。房地产业的发展能够带动许多上下游相关产业的发展，并带动大量就业，房价的波动也深刻影响着我国经济发展与社会稳定。然而随着我国城市化、工业化的迅猛发展，区域发展异质性问题愈发凸显。我国快速发展的经济格局及产业结构的不断变革优化，导致我国人口来越多的人口流向了一、二线发达的东南沿海城市，或是城市中的发达区县。同时，各城市的人才政策等的出台也形成了人口流动的一股推力。在这一过程中，房价的节节攀高成为社会关注的焦点之一，并影响居民对房屋的购买行为。人口流动是影响城市房价的重要因素之一，城市房价也对人口流入产生影响，这两者存在着密切的相互影响关系。通过分析总结近几年国内外学者所做的研究得出，关于二者影响机制的理解，并得出合理的政策性建议。

　　二、人口流动对房价的影响

　　(一)人口流动与房价之间呈正相关关系

　　大部分学者认为人口流动对房价存在正相关的关系。除了户籍人口增长对房价升高有显著影响外，流动人口的增长对于房价提升的作用不可忽视。部分学者还提出了两者之间的作用模型，如采用 GMM 方法对 35 个大中城市进行了实证分析，得出人口流动对住房价格存在倒 “U”型关系。而部分学者持有不同意见，他们认为城市人口、人口流动率对房价存在显著的促进作用，并且房价呈“螺旋式”上升态势。对于人口流动对房价影响的时间长度，不同意见还包括认为人口迁移对房价具有不持续的正向影响。两者所持不同意见表明即便大多学者都认可更多的人口带来更大的住房需求并提升房价这一观点。但在一个较长的时间维度内，流动人口增加所带来的房价变动趋势仍是存疑的，给后续的研究带来一个方向。

　　(二)高素质流动人口对房价产生更显著的影响

　　研究发现，近年来，随着高校扩招政策实施，跨区域流动的高校毕业生逐渐增多，成为对房价升高产生较大影响的群体。同时，受到购买力的影响，大学生人口迁移对房价的影响存在滞后性。陆铭等通过研究发现，移民占比变化对房价的影响主要是通过城市移民和收入水平较高的移民来实现的。流动人口收入和教育程度有所关联，流动人口教育程度越高，得到的薪资也可能比较高。除了收入和受教育程度，不同年龄的流动人口对于房价影响的程度也不同，在27～37 岁阶段影响最大。综上，现有的文献对于流动人口的深入研究主要在流动人口的收入、受教育程度、年龄等方面，而对于性别、生育率等社会学人口特征维度的思考较少，值得深入探究。

　　(三)东部发达城市房价对于人口流动更敏感

　　城市等级的差异会造成人口流动对房价影响强度的差异，不同区域的城市房价对于人口流入的敏感度也不相同，这点在众多学者的文献中得到验证。从地区的角度来看，东部人口流动的变化对住宅价格产生的波动幅度相对西部显著，中部地区城市人口流动率对房价的影响则不显著。有的学者对于不同区域流动人口对房价影响程度进行了对比，发现流动人口在东西部对房价的影响存在显著的异质性。总地来说，我国的发达城市可开发用地稀少，地价昂贵，人口密度大，住房需求大，整体上处于供不应求状态，因此房价对于流动人口更为敏感。

　　(四)人口流动影响房价过程中的特殊现象

　　人口流动作用于房价的过程中，会出现一些不寻常的现象，如空间失配。李超等在论文中提到，由于城乡二元结构的存在，部分流入人口仍选在流出地买房，造成中国城市住房需求空间失配问题。城乡二元结构是我国城市化进程中不可避免的一种状态，如何解决这一问题值得探讨。

　　(五)移民增加及不同素质移民对城市房价影响研究综述

　　国外的文献多探讨移民(通常为国际移民)带来的房价影响。Arno J. van der Vlist认为移民提高了城市的平均房价。而另一学者Yingchao Lin提出在国家层面上人口流入1%將带来1%的城市房价增长，而区域层面上1%的人口流入则会带来东部地区1.34%的房价增长，人口流入对西部地区房价影响不明显。而对于移民影响房价的时长，J. S. Fetze认为，大规模移民的流入短期内对流入地的房价影响较大。可以发现，国际人口流动所带来对房价的影响与国内区域间(通常为省际、市际)人口流动带来的影响相似，也同样存在长期情况下，移民对于房价影响机制无法确定这一问题。

　　三、房价对于人口流动的影响

　　(一)房价对人口流动的影响不显著

　　有学者认为，虽然高房价表示流入城市的人口需要更多的生活成本购买房屋，城市相对高的生活消费水平也会相对地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一为较高的工资水平，这抵消了高房价带来的负面影响，因此房价未对人口流动产生显著的影响。这一观点强调了两个不同方向影响效应的抵消结果，体现了一定的辩证性，但并不是目前的主流观点。

　　(二)高房价能促进人口流入

　　较多的学者认为持续上涨的房价不仅不会阻碍人口的流入，反而会产生促进作用。城市的房价虽然处在高位，但是城市房屋的周围环境拥有更齐全、更优质的公共品，这能促进流向城市人口的生活质量的提高，带给他们更高的效用;城市拥有更优质的教育资源和就业机会，提供了更好的个人发展的机会。这些效用的提高足以弥补流入人口的房屋购置成本与生活成本带来的负面影响。另外，介于近年来房屋价格处于持续上涨的趋势，持有房屋会不断地增加家庭的名义财富，尽管有些家庭购买房屋并不是出于投资性需求。从效用的角度和名义财富的角度出发，学者们给出的观点是高房价对人口流入存在着促进作用。

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