我国物业服务行业的税负现状与可持续发展的对策

　　随着房地产行业的发展，物业管理已经成为现代社区管理必不可少的一项工作，论文分析了我国物业服务行业的税负现状，提出了税法扶持物业服务行业可持续发展的理论。

　　《中国物业管理》(月刊)2001年创刊，是由建设部主管，中国物业管理协会主办的全国性唯一一本国家级物业管理行业杂志。它主要以促进行业内部交流，服务行业发展为宗旨，读者对象为物业管理行业企业和从业人员以及行业政府主管部门以及行业研究人员等。

　　一、问题引入

　　自1981年深圳第一家物业服务公司成立以来，物业服务作为承载着多重社会功能的的新兴行业，伴随着我国改革开放历程一路走来，中间有无奈、有疑惑、有创新、有酸楚、有喜悦，但更多的是困惑。从整体看，我国物业服务行业仍处在艰难爬坡阶段，行业发展还有许多局要破，许多结要解。这其中我们认为保持行业可持续发展当务之急要破的局、要解的结是要解决行业发展的资金瓶颈，可以说资金匮乏是当前制约行业可持续发展的最大的障碍。要扫除这一障碍，从理论上说，提高物业收费标准或者减轻物业行业税负也许是最便捷有效的途径。但若采用提高物业服务收费标准，必然会增加业主的经济负担，这与当前国家注重求和谐、重民生的大环境不符。而要做到在不加重业主负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，显然，适当减轻物业服务行业税负，应是当前最好的政策选择。

　　关于减轻物业服务行业税负问题，近几年，国内学者已作过一些研究。如中国物业管理协会已开展过我国物业服务企业生存状况调査，并组织有关专家和业界精英开展了物业管理行业税负问题研究;也有学者从税收政策角度撰写过有关呼吁国家减轻物业服务行业税收负担的文章。但这大都是从税收的角度，从实然的角度开展的，很少有从税法的视角开展扶持物业服务行业可持续发展的对策研究，特别是站在理性的高度，从分析税法所追求的公平和社会整体效益的价值理念入手，开展税法扶持物业服务行业可持续发展的法理依据研究方面还是空白，当然也就很难从理性的高度提出税法扶持物业服务行业可持续发展的有效对策。

　　二、我国物业服务行业的税负现状及分析

　　对照我国现行的税收制度，物业服务行业涉及到包括流转税、所得税、财产税、行为税和资源类税中我国现行的大部分税种，如企业所得税、营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税等。酬金制下的管理主体或个人投资者还要涉及个人所得税事项。物业企业除承担上述税负外，可能与其他企业一样还要承担一些所谓政府的口径的“法定规费”.例如，有些地市把物业企业和其他工商企业一样都设有安置残疾人就业指标，如不能完成相应的残疾人就业指标任务，就要按企业员工工资的相应比例缴纳费用。再比如，有的地方按销售收入或营业收入的一定比例收取价格调节基金。远不止这些。林林总总的税费大约占到物业费收入的10%.[1].由于各种税费支出占物业企业物业费收入比重过高，加之近些年人工成本持续增加，已导致物业服务行业面临生存困难，并引发了一系列的社会问题，直接影响到政府惠民生、求和谐社会政策目标的实现。笔者通过梳理我国现行物业服务行业的税收政策，发现我国物业服务行业税负存在的主要问题有：

　　1.税率偏高，违背税收公平。

　　根据国家税务总局对各行业的利润率分地区、多渠道进行的测算，相比之下，物业服务业行业利润率最低。[2].但它却承受着高于建筑业等行业3%的营业税税率，同时很难享受小型微利企业及国家重点扶持的高新技术企业相应的企业所得税税率优惠政策，这有违税收公平。在当前这种求和谐、重民生而导致的整个行业工资水平快速上涨的大环境下，对于劳动密集型的物业服务行业，25%的企业所得税税负和5%的营业税税负就成为了具有准公共服务性质的物业服务行业难以承受之痛。

　　2.税基过宽，有违实质正义。

　　为社会提供准公共服务产品的物业服务行业，其费用收取是以支出作为收费标准的确定方式，这与代理业极为相似。[3].有鉴于此，对物业服务行业也应比照代理业实行按余额计税，如国家在对实行酬金制收费方式的物业服务企业征税时，针对物业服务企业代业主收取并用于支付保洁、保安、保养、维修等服务日常开支，应从计税依据中扣减，只能以其物业服务酬金为计税基础来计征税款，而目前各地征税均以收取的物业费用为税基征税，显然税基过宽，让物业企业承担了不合理的税负。另外，作为与经营高校学生公寓及高校后勤社会化企业相类似同样承担为社会提供准公共服务产品的行业，却不能享受经营高校学生公寓及高校后勤社会化企业所享有的免征营业税、房产税、城镇土地使用税等税收优惠政策，有违实质正义。

　　3.重复征税，违背税收中性。

　　税收中性要求国家在实施税收政策时，不能因其实施而影响市场主体按市场规律来进行选择自身行为。在社会化分工日益细化的今天，物业服务企业为给业主提供高质量的服务本应多实行专业分包，让专业公司来为居住业主提供更专业化和更精细化专项服务。而目前的现状恰恰相反，很多本该由专业服务公司提供的服务，大都由物业企业自身大包大揽。个中原因在于目前税务机关在对物业服务企业征税时不允许将外包服务的支出从物业服务收费中扣减，而是按照收入全额计征税款，这既存在重复征税问题，也影响了服务质量，阻碍了社会分工，有违税收中性。

　　三、税法扶持物业服务行业可持续发展的理论支撑

　　税赋作为一种调整分配的财政手段，论文格式常被认为是国家对特定行业支持与否的晴雨表。税法所追求的公平和社会整体效率的价值理念，要求政府利用税收法律制度来作为扶持特定行业发展的政策手段。[4].物业服务作为一个承载着维护城市运行、提高居民生活质量、整合社会资源、维护基层社会和谐与稳定等多重功能的新兴微利行业，理应得到税法更多的关注和支持，以便实现税法所追求的公平和社会整体效率的价值理念。公平，是中外税法所追求的基本价值理念。公平，简单地说，就是对同类主体或事项的同等对待。从法律角度讲，公平包括形式公平和实质公平。形式公平要求按照同一标准确定同一条件下主体的权利和义务。在形式公平要求下，税法追求以税法为纳税人的唯一行为规范，人人都必须按照税法承担等量的纳税义务。形式公平的理念体现了法律面前人人平等的要求，但它忽视或很难兼顾各主体间的差异，不能使主体的权利享受或效用发挥达到最佳状态，因而它只是一种初级的和表面的公平，不是公平的最高阶段。实质公平则强调贯彻惩强扶弱的原则，以强者权利让渡换取强弱共同体的平衡与和谐，其核心问题是如何让税法在实现其敛取财政收入、调节宏观经济和兼顾弱势纳税群体利益等目标时的配比效果达到最佳。因而它是公平的最高形式。这也正是现代法治国家下税法的逻辑基础和价值基础，任何税收法律制度的构建均要受其约束。

　　但这并不是说不需要注重税收形式公平，从本质上说，税收形式公平的终极目标也在于要求应保障所有的纳税义务人在任何情况下都要按其实质税收负担能力，承担其应有的税收负担。从此意义上说，税收形式公平与实质公平两者并不冲突，而是有机统一的。因此，应当在税收实践中寻找税法的实质公平，而不是停留在逻辑推理之中。通过在税收实践中寻找税法的公平观念，我们可以发现，税法所坚持的是社会本位的公平观，关注的是社会的整体治理，是对形式公平的合理扬弃。

　　税收法律制度作为各国惯用的扶持物业行业手段，通过对物业企业实施较低税率、拓宽抵扣范围、允许或延长亏损结转等相关税收优惠举措来提升物业服务企业的弱者地位，帮助其获得均等参与市场竞争机会，拓展其生存空间，获得可持续发展的动力。税收优惠是在整体税收法律制度基础上对部分特定纳税人和征税对象给予税收方面的支持和照顾，是国家实施财政政策和产业政策的重要手段。[6].应该说国家通过实施税收优惠，在一定程度上改变了不同经济主体原有税负分担比例，而这一改变正是税法所追求的社会整体效率目标和实质公平的价值理念的体现。如果仅从个体效率角度考虑，税法只需无差别地对待所有市场主体，这貌似体现了对市场竞争的充分尊重，但却是对社会整体效率的最大减损。恰恰相反，税法所追求的不是个体效率，而是公共利益得到体现的社会整体效率，考虑的是整体的利益增加，是“做大蛋糕”,而不仅仅是“分蛋糕”.[7].应该说，税法将物业服务企业的税负能力作为各种税收优惠举措实施时加以实质性考量，这是对传统形式法定的思维疆界的一种突破，虽然从个别企业看，税收收入似乎减少了，但企业数量可能会因此而增多，规模扩大，涵养了税源，税收总量反而增加了，这才是税法所真正追求的社会价值取向。

　　四、税法扶持物业服务企业可持续发展的具体路径

　　既然税法扶持物业行业的可持续发展具备正当的法理依据，那么税收实践中所要做的就是要设计好税法扶持物业服务企业可持续发展的具体路径。综观世界各国，大都把税收优惠作为国家和政府扶持弱势行业发展的政策手段。物业行业作为我国的一个新兴的弱势行业，国家当然亦可以通过税收优惠的方式来扶持其可持续发展。但任何事物都可能具有两面性，税收优惠运用得当，具有解决制约企业发展的资金瓶颈的正面效果和强化企业竞争力的功效。反之，不当的优惠则会扭曲资源配置、牺牲税收公平，进而影响行业整体发展。因此在对物业服务行业设计税收优惠制度时，应结合目前的宏观经济环境和行业发展现状，同时考虑经济上的效率性与结果的效用性，以便达到税收优惠的最佳功效。笔者认为，在当前国家实施经济转型和结构性减税的大背景下，应视不同类型的税种通过实施税收转型、合理确定税基、明确减免税等方式来设计税法扶持物业服务行业可持续发展的具体路径。

　　1.在流转税方面，通过实施税收转型来扶持。

　　物业行业的可持续发展。物业业作为一种现代服务业，应尽早对其实行税收转型，即将目前的对物业服务行业征收营业税改为征收增值税。通过增值税的征收，打通税收抵扣链条，以此来解决物业服务行业及相关企业的进项抵扣难问题。[8].在具体的增值税征收方面，考虑到物业企业是提供准公共服务性行业，也是微利行业，更是劳动密集型行业，物业管理业人工费占比较大，这部分根本不能抵扣税金，其他可抵扣的税项又较小，因此笔者建议在现行的营改增企业增值税现有的6%、11%两档税率基础上增设一档更优惠的税率来适用于物业服务行业，以达到真正减轻物业企业税负，扶持物业行业发展的目的。

　　2.在所得税上，通过实行适当的税收倾斜政。

　　策来扶持物业行业的可持续发展。一是应充分考虑物业行业的特点，尽可能减少重复征税。结合目前物业行业存在工程、保洁等专项服务外包情形，应继续规范和扩大扣除项目，缩减计税依据，减少重复征税。二是应根据不同性质物业行业的盈利水平采取不同税收扶持政策来减轻行业的综合税负。在居住物业的税收政策上应以保发展、促民生为导向，通过弥补经营成本、增加税前扣除等灵活的税收优惠政策，使其成为再就业岗位创造的稳定行业;在商业物业的税收政策上应以拓宽业务，创新经营手段为导向，通过资产的税前扣除和统一的税收优惠政策，确保其成为技术密集型、附加值高的服务业载体;在工业物业的税收政策上应以经营权与管理权相分离为导向，通过资产剥离及合并的账务处理给予特殊税收政策，将大额资产纳入物业管理的范围内;在其他用途物业的税收政策上应以鼓励开展物业服务及鼓励自行创业为导向，通过定期减免税额或缩小税基的形式，鼓励物业服务参与国民经济的各个行业。三是应区别物业行业的规模采用不同的模式。按照“宽税制、简税基、低税率、严征管”的要求，体现行业的纵向税收公平，对规模大且核算健全的企业，采用各税种分开申报，定期核查的方式管理;对于规模较小财务不健全的企业，采用综合税率的方式，做好简易申报，重点放在税收政策辅导和服务上。[9].

　　3.在财产类税方面，通过直接规定相关免税。

　　政策来扶持物业服务行业的可持续发展。鉴于我国物业服务行业的特性及发展现状，可参考我国对经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革的有关税收政策。目前我国对按照国家规定的标准收取租金为全日制高等院校学生提供住宿服务的学生公寓免征房产税;对从事高校后勤社会化的经济实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。[10]有鉴于此，笔者认为物业服务企业用房可以比照免征房产税、城镇土地使用税。建议相关部门尽快制定物业服务企业用房减免房产税和城镇土地使用税的具体办法，以便进一步减轻物业行业的税收负担，让物业服务企业也能跟大多数工商企业一样很体面地生存。