城市房屋征收补偿范围与标准的思考

　　关于城市房屋征收补偿中具体补偿范围与标准的界定历来是房屋征收矛盾中的一大争议焦点所在。若征收补偿额度的确定不尽合理、难以弥补被征收人所遭受的利益损失，公共利益与私人权益间的失衡就将助长公权力的滥用与膨胀、激化社会矛盾，不利于社会的稳定与健康发展。房屋征收补偿范围与标准的合理界定是完善我国现行城市房屋征收制度、解决房屋征收纠纷问题的关键所在，与被征收人的切身利益密切相关。

　　《中国房地产金融》(月刊)1992年创刊，是由中国房地产业协会金融专业委员会主办的专业性学术经济期刊。是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊。本刊办刊宗旨是：深入倡导和开展房地产金融理论研究与学术争鸣，超前反映和探索住房制度改革与房地产金融发展中的重大政策性问题，为我国房地产业与房地产金融事业的健康发展服务。

　　一、房屋征收补偿范围与标准研究

　　《物权法》的颁布明确了房屋作为私人合法财产的性质，确立了房屋征收应出于公共利益需要、依法定程序进行的规则。但对“公共利益”尚无具体内涵界定，实践中以公共利益为名、实为谋私利的行政不法行为盛行。现阶段对房屋征收范围及标准的相关理论研究，多以预防与规制不法行为的出现为出发点。

　　针对物权法中所提及的对被征收人实施足额补偿的规定，学者大多认为足额的内涵极具模糊性，由此提出各项原则以补充其实质内容，发展相关征收补偿的基础理论。学者龙超提出等价补偿原则，据现行立法来看，房屋征收的足额补偿即根据房屋市场价值的大小进行的等价补偿;学者章礼强认为在进行市场等价补偿的同时，还应兼顾被征收人的特殊情况，对因征收而导致的损失应同样进行补偿以保障个体公平。

　　关于房屋征收补偿范围的界定，学者根据现有的法定征收补偿范围，大多采取放宽补偿范围的态度。关于征收补偿范围与标准的理论不断得以充实完善、以维护被征收人的弱势地位和合法权益，尽量减少因房屋征收对被征收人生活等的损害程度。

　　二、房屋征收补偿范围

　　《物权法》颁布前，我国对于城市房屋的征收问题适用的是国务院2001年制定的《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁补偿的范围仅局限于房屋所有权、附属物所有权和收益权三个方面，应予补偿的收益以租金、经营型用房预期收益及拆迁费用为主。对于房屋及附属物占有范围内土地使用权的补偿问题却未予规定。究其原因，一直以来所实行的房地分管体制较大程度上造成了我国在房屋拆迁问题与土地问题上的立法分立与隔膜。

　　《物权法》所明确的“房地一体，地随房走”原则扩大了房屋征收的补偿范围。据第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。第121条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。由此可见，《物权法》已将土地使用权明确纳入到征收补偿的范畴之中，对于提前收回建设用地使用权不可避免要涉及到的不动产征收问题，也已有所针对的制定出专门的补偿方式。

　　“退还相应出让金”的补偿方式实则是将房屋补偿与土地权益补偿的加以区分，其公平性有待考量。房屋的价值通常会因使用、折旧而持续下降，相关的补偿额度自然也会随之减少。但从“房地一体”的角度综合分析，土地价值的上涨可能使附着于其上的房屋得以升值。鉴此考虑，只有对经济发展过程中所形成的土地增值部分予以补偿才能真正彰显公平、公正，在有效保护被征收人的利益的同时实现各方利益的平衡。

　　三、房屋征收补偿标准

　　房屋征收的补偿标准直接关系到具体的补偿额度，决定着补偿的深度。补偿

　　标准是否科学合理、确切可行是房屋征收能否顺利进行的另一大关键所在。对于房屋征收的补偿标准界定，我国《宪法》仅明确了“给予补偿”，《物权法》也只是作出了“公平补偿”的原则性规定，现行补偿标准主要以2007年修正的《城市房地产管理法》为依据，对房地产价格评估倡导遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格予以评估。

　　通过审视相关法规政策可以发现，目前我国对于房屋征收补偿标准的界定仍显过于笼统，对于“公平”标准的概念界定模糊空泛、存有较大理解弹性，不利于实践中具体补偿标准的统一落实和被征收人利益的切实保护。

　　放眼国外，对于土地征用的补偿标准，大多数国家都以被征收土地和相关资产的市场价格为主要考量依据，结合我国房屋征收领域的现实国情，“合理补偿”标准的参考借鉴显得必要可行。不同于普通的市场交易，房屋征收带有浓厚的强制性色彩，在房屋征收过程中，国家兼具征收主体与土地所有者的双重身份，其所扮演角色的特殊性决定了房屋征收极有可能罔顾市场价格、以“公共利益需要”为由支付仅具象征意义、实则与市场价格差距悬殊的补偿金。房屋所有者在强大公权力面前往往一筹莫展、仅有被动屈从。

　　对为公共利益做出特别牺牲的被征收人，国家只有对其予以合理的补偿才能有效协调房屋征收过程中的种种矛盾，彰显社会的公平正义。“合理补偿”的核心要旨在于充分参考市场价格。若提前回收建设用地使用权，应当尽可能按照市场价格补偿。既不能一味遵循政府红头文件的规定以致将补偿标准实则等同于政府定价;也不能将征收完全与普通市场买卖相等同，被征收建设用地使用权的出让价仅为补偿标准的重要参考，而非最终的补偿额度。在界定“合理”的补偿标准时，应参考征收时建设用地使用权的市场价格，若该市价无法确定，即应以类似财产的市场价格为参考依据。在经济发展日新月异的时代背景下，还应充分考虑地价的上涨与百姓生活水平不断提高的现实因素，逐步提高补偿额度;针对各地经济发展水平各异的现实情形，可对最低补偿标准规定统一参照指标以结合各地实际情况、具体衡量相应的最低补偿水平。补偿标准的界定应在客观统一的同时又相对灵活，以充分适应时代的发展与现实的需要。

　　在具体的补偿方式上，被征收人可在货币补偿与房屋产权调换的方式中自行选择。但无论实行何种方式，明确对被征收人权益的保障均为应予恪守的准则。以《物权法》的实施为契机，将“重建设、轻补偿”的观念逐步向“建设补偿并重”的征收理念过渡转变，对房屋征收行为审慎而行。从而切实践行“私权保护”的基本准则，完善房屋征收制度，对被征收人的合法权益予以充分合理的保护。

　　参考文献：

　　[1]赵阳.物权法视野下房屋拆迁制度的重构[J].行政法学研究，2008(1).

　　[2]顾大松，史笔.城市房屋拆迁行为属性研究[J].法律适用，2006(9).