住房维修资金管理的不足与完善策略

　　本文在对住房维修资金管理现状分析基础上, 结合其管理中存在的问题, 对其有关问题的解决对策进行研究, 以为相关实践及研究提供参考。

　　《中国城市经济》是中国社会科学院主管、中国城市经济学会主办的国内外公开发行的经济、综合类国家级大型期刊，刊登范围涉及经济金融、工程建筑、经营管理、理论创新、财会审计、教育教学、科学技术、行业创新等各类学术稿件。

　　住房维修资金是用于进行住宅共用区域与共用设施等维修与改造的费用, 住房维修资金归全体住房业主所有。结合福建省泉州市近年来住房维修资金管理实际情况, 其资金归集与缴纳以及使用管理、资金续筹、制度执行等方面都存在着较为突出的问题, 对住房所有者的合法权益保障以及房地产行业良好市场秩序构建等, 都存在着极为不利的影响, 迫切需要进一步完善和解决。下文将在对住房维修资金及其相关制度概要进行分析基础上, 结合住房维修资金管理中存在的问题, 对其解决方案进行研究分析, 以供参考。

　　一、住房维修资金及其有关制度概要简述

　　根据有关规定内容, 住房维修资金主要包含住房公共设施专用资金与房屋本体维修资金。其中, 住房公用设施专用资金是用于住房公共部位以及共用设施、设备的维修养护专项基金, 在房屋转让过程中, 其账户余额资金也随之转移到新的房屋产权人明显。对住房维修基金管理的有关规定中明确指出, 住房维修资金不能够挪作他用, 并且其中对资金缴纳以及征收、管理、使用等有关内容都有明确的规定。以住房公共维修专用基金为例, 是由购房人在购房时根据有关比例规定进行缴纳, 而进行住房维修资金的建立是以完善房屋维修保障机制为目的, 由住房开发商代收, 房管部门进行监管, 所有权为住房所有者。

　　总之, 住房维修资金作为涵盖物业区域范围内全体住户公共财产维护使用的专项资金, 对保障住户的房屋安全使用以及维持住房性能、提高其使用效能, 以确保共有财产保值增值等, 都有着十分重要的作用和意义。

　　二、住房维修资金管理中存在的问题

　　当前, 在房地产市场不断发展与变化的情况下, 住房维修资金的安全使用与管理成为行业领域关注和研究的重要问题。需要注意的是, 根据当前对住房维修资金的管理现状, 其管理中都存在以下几个突出的共同问题。

　　首先, 表现在住房维修资金的缴纳管理上。随着住房维修资金管理制度与法律体系的不断完善, 对推动住房维修资金的规范管理与使用起到了非常积极的作用, 但是结合当前住房维修资金管理及使用实际情况, 由于缺乏统一的住房维修资金管理与使用信息化平台, 并且只有少部分地区建立了住房维修资金归集部门, 对住房维修资金的归集以代收代缴等多种方式为主, 但是, 实际归集与缴纳中, 如果住房维修资金的缴存由住房业主与销售企业共同承担, 一般由销售企业进行代收代缴, 或者是由建设单位进行代收代缴, 但是, 上述企业与单位在完成代收代缴后, 由于缺乏相应的监管体系, 导致其对资金的随意支配与使用问题相对突出, 无法对住宅维修资金的有效落实与合理归集缴纳进行保障, 从而对住房业主的合法权益造成损坏。比如, 一些房产部门对与其有特殊关系的购房者私自降低收费标准或延期缴纳、减免等, 导致对同一物业区域内其他业主的共同利益产生较大程度的损害, 同时也对日后物业范围内维修与分摊费用问题矛盾发生造成了较大的隐患。此外, 还存在着开发商对住房维修资金的欠缴情况较为严重, 如:最大的共用配套设施地下车库、会所、未出售的房产, 所有权大部分为开发商所有, 由于开发商的拒交或欠缴问题, 导致住房维修资金存在历史欠账, 对住房所有者的权益造成损害, 而实际情况是住房维修资金应由房地产商与全体业主同时缴纳的。最后, 在住房维修资金的缴纳管理中, 由于缺乏对住房维修资金续缴以及续缴标准的详细约定, 导致部分业主因自身原因不愿续缴等, 对物业公司在住房维修资金的续缴工作开展方面造成了一定的困难影响, 同时也会存在住房维修专项资金的资金不足, 对住房维修与改造实施造成不利影响。

　　其次, 在住房维修资金管理上也存在一定的问题, 表现为住房维修资金被挪用等。由于住房维修基金管理中存在开发商代收代缴住房维修资金模式, 资金的缴纳到开始申请使用, 正常都要在工程竣工5年保修期过后, 导致资金被挪用风险较大, 一些住房开发商在代业主进行住房维修资金手续办理过程中, 不经过业主同意私自截留或挪用资金, 或者是开发商代收住房维修资金时, 未及时将资金转向专项资金账户, 在完全办理完成房产证之后才进行转入, 导致住房维修资金的资金存在一定的不确定与不安全性, 甚至会出现住房维修资金的应缴资金数额与银行实际存款数额缺口较大问题, 对住房维修资金的使用和管理都存在不利影响。

　　再次, 住房维修资金的申报与使用困难。当前, 由于住房维修资金的申请与使用程序以及审批手续办理都比较复杂, 再加上对住房维护改造的大修更新改造项目需要业主共同决定导致业主意见不统一情况下, 住房维修资金的申报与使用难度就更加突出。根据住房维修资金管理的有关规定, 住房维修资金的动用需要取得一定比例的业主同意, 因此, 在征求业主意见过程中, 对业主召集本身存在一定困难, 再加上业主意见难统一, 也会增加住房维修资金启动使用难度;此外, 在征得业主同意后, 对资金的申请也需要经过一定时期与过程, 且各个审批环节流程较为繁琐, 都会造成住房维修资金申报和使用难度增加。

　　最后, 对住房维修资金的监管力度不足。住房维修资金的启动使用较为困难, 而大量资金闲置也会增加被挪用以及贪污腐败发生风险, 因此, 需要加强对住房维修资金的监管力度, 但是, 住房维修资金实际监管中, 由于内部机制的不完善, 信息平台难普及到位, 业主委员会的监管办法缺失, 导致住房维修资金被用于投资风险较大且安全性较低项目中, 导致住房维修资金的不安全性增加, 对住房维修资金作用发挥十分不利。

　　三、住房维修资金管理问题的解决方案

　　针对上述住房维修资金基金管理中存在的问题, 为避免其影响发生, 需要从以下几方面对住房维修资金管理问题进行解决和改善。

　　首先, 应不断完善住房维修资金管理的专项法律制度。结合当前住房维修资金管理制度的整体性以及协调性、配套性较差问题, 导致其管理实施缺乏相对完善的法律规定体系, 甚至存在各项规定之间相互冲突问题, 为确保住房业主的合法权益, 促进房地产市场健康发展, 需要在住房维修资金管理中, 与其他相关物业规定进行有效区分, 建立相对完善的住房维修资金专项管理制度, 在健全的法律制度体系保障下, 对住房维修资金中各项资金的使用情况进行保护, 以避免业主在物业区域内的共有财产不被侵占, 充分发挥住房维修资金在住房共有设施与设备、公用领域的维修与养护作用。

　　此外, 应通过对住房维修资金专项独立账户管理的规范和强化, 并在合理简化住房维修资金申报与使用程序、加强政府对住房维修资金的监管等措施基础上, 解决当前住房维修资金管理中存在的问题, 确保住房维修资金作用充分发挥以及住房所有者的合法权益得到保障。其中, 对住房维修资金的专项独立账户管理方法进行规范和强化, 需要进行统一的住房维修资金管理体系构建与完善, 对住房维修资金的资金保值增值方法进行合理研究, 以确保其资金保值增值, 并将其增值收益严格转入住房维修资金中, 以为日后申报使用提供保障;对未缴纳住房维修资金的业主, 需要根据实际情况进行特殊补救, 各级政府部门, 多方加强协作, 有效制约欠缴现象, 并进一步加快业主委员会监管办法的出台, 规范业主大会的行为, 严厉查处违法违规使用住房维修资金的行为, 严格追究其法律责任, 确保住房维修资金的规范使用和管理。

　　四、结束语

　　总之, 对住房维修资金管理问题及解决方案进行研究, 有利于针对当前住房维修资金管理存在的问题, 进行合理解决与改善, 从而对住房所有者的合理权益进行保障, 促进房地产市场健康有序发展。

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