房地产开发企业成本控制的措施

　　成本控制是房地产开发企业管理中十分重要的工作。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，实现长期求生存、长期谋发展的目标就必须最大限度的降低开发成本，让成本控制成为公司房地产开发的核心竞争力，成为企业可持续发展的动力。因此做好房地产开发项目的成本管理工作是房地产企业经营管理工作的重点。

　　《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。

　　一、前言

　　房地产开发成本控制是保证项目开发成功的重要措施，是决定项目利润的重要因素。由于目前我国房地产业的竞争格局愈演愈烈，各种资源性材料日渐短缺，致使土地、建筑材料等价格不断攀升，房地产业的生存和发展面临严峻的考验。房地产项目要增大利润空间，要么提高销售价格，要么降低项目成本。在目前房价远超出普通百姓接受能力的情况下，销售价格提升的空间已经非常有限。这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。房地产项目开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，从而提高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。本文主要针对目前房地产开发商成本管理上的不足，提出一些建设性的建议。

　　二、房地产开发企业成本控制的措施

　　1、规范施工组织的各个环节

　　施工组织工作是控制工程造价的关键环节。必须严格规范地运作，按市场经济规律办事，体现优胜劣汰的原则，必须把控制工程造价的压力和责任落实得更具体、更明确。主要工作:(1)保证工程项目的实施过程符合规范性要求(招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等);(2)保证工程项目建设的各种事项能够及时记录，详细进行工程计量，复核工程付款账单;(3)建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出;(4)加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确;(5)因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款;(6)建立竣工决算审计制度，及时组织竣工结算审计，保证按时竣工、验收并进行总结、评价;(7)制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求;(8)制定切实可行的资金使用计划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措的困难。

　　2、加强技术沟通、实行限额设计

　　设计工作是一项政策性、技术性、综合性非常强的工作，项目设计的优劣，将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。因此，要求设计单位在工程设计中，推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，技术与经济相结合用数据说话，在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，设计规范、技术规定等进行设计，在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，以方便对结构设计的造价比较。

　　3、降低财务费用支出

　　房地产开发企业为了控制成本，有必要严格控制支出范围，执行费用开支标准和有关财务制度，杜绝与项目无关的费用摊入核算。降低财务费用，主要就是降低各类利息的支出，降低利息支出的主要手段就是制定科学合理符合企业实际的筹资渠道。项目开发筹资的渠道主要有:企业自有资金、银行贷款、预售款、承建商带资承包等。主要工作包括:(1)融合企业自有资金，既要保证企业的正常运转，又要最大限度地挖掘潜力，提高资金使用效率;(2)如需要贷款，就要确定银行贷款额度和合作银行，确定担保、抵押、信誉等贷款方式;(3)做好预售款的测算和管理使用工作，尤其对自有资金实力不强的开发商来说，能否成功组织预售是项目开发成败的关键;(4)如果需要承建商带资承包，一定要对承包商的经济实力进行严格审查，对其筹资方案进行认真分析，确保资金到位及合同的履行;(5)做好成本分析。上述筹资方式，都与项目开发成本直接相关，与项目成败关系密切，必须认真做好工作。必须编制筹资预算，选择最佳的筹资时机，有效地降低筹资成本，选择最佳的筹资期限，寻求最佳的筹资结构。

　　4、加强工程监理的作用。

　　目前的房地产开发企业一般都会设置自己的工程管理部，相应的开发项目也会配备自己的工程管理班子。这样往往在项目的实施过程中，形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话，完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制，建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。这样即可以保证项目的各项目标的完成，还能节省建设单位的管理费用的支出。另外，必须在工程施工过程中配备既懂工程技术又懂经济、管理和法律知识，具有实践经验和良好职业道德素质的复合型人才——造价工程师，在项目施工管理过程中实施工程造价管理，具体负责涉及合同价格调整依据的审核、签证。让造价工程师参与到房地产项目实施过程的意义在于：有利于合理确定和有效控制工程造价;便于工程竣工结算的顺利进行，维护发承包双方的合法权益，减少或避免了造价纠纷;体现了建设工程全过程造价管理的要求;与国际惯例相衔接。

　　5、提高造价控制人员的素质和能力

　　新形势下，房地产开发企业要适应形式变化，有效控制成本，就要积极探索新的发展模式、新的管理方法，对成本管理人员也提出了新的要求：(1)从专业型向复合型管理人才转变。要擅于领悟新的工作思路，擅于学习相关专业知识。对其他专业知识的了解和掌握是成本与各专业之间沟通的桥梁。(2)从核算型向价值创造型管理人才转变。按照以客户为中心的思想，成本管理人员应将更多的精力投入到创造更大的客户价值的工作上。在结算、签证变更等核算型工作上应加大对咨询公司的运用，通过有效的咨询公司管理，来降低此类工作的占用时间，提升工作效率。将工作重点转移到参与整体公司的经营管理，提升项目盈利能力和价值创造上。(3)要有较强的沟通能力，擅于与公司内各部门、各合作伙伴进行沟通，擅于利用各方资源。(4)要有对咨询公司等合作伙伴进行管理和培养的能力。

　　三、结语

　　总之，成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。随着建筑市场竞争的日益激烈，房地产开发企业为了确保企业的生存和发展，必须进行房地产开发成本控制，通过优化资源配置，确保资源最大化程度地发挥效益，促使房地产开发企业合理利用资源，提高资源的利用效率。

　　参考文献：

　　1、张桦、朱盛波，建设工程项目管理与案例解析[M]，同济大学出版社，2008

　　2、陆惠民、苏振民、王延树，工程项目管理[M]，南大学出版社，2006

　　3、吴成浩，房地产项目造价全过程控制实务手册[M]，京:银声音出版社，2005

　　4、冯伟，论房地产开发项目全面成本管理与控制[J]，四川建筑，2005(05)