发表核心论文浅谈当下银行对房地产管理措施　

　　论文摘要：为了防范购房按揭无法办理的风险,建议购房者在签订购房合同之前,做好两手准备,先充分了解自己的资信能力和贷款政策,然后,在签订购房合同时,如开发商承诺保证提供按揭,务必将开发商对按揭贷款的承诺写进合同。

　　引言

　　现阶段,由于商品房价格偏高,普遍的购房者都采用银行按揭贷款的付款方式购房,而通常在由房地产开发商、购房者和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务中,大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款,并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续,但是由于我国按揭方面的法律法规不健全,各方缺乏经验,导致各方当事人在实际操作中出现许多不规范的行为,因此,并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理,那么,在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后,按揭贷款却无法办理,应该如何处理?

　　案例:

　　吴小姐与某楼盘开发商签订了一份购房合同,约定该房产总价款为五十余万元,合同约定采用七成二十年按揭方式付款。签约之后,吴小姐依约分三期总共支付了30%的房款作为首付款。后开发商通知吴小姐称按揭因故无法办理,开发商并要求吴小姐一次性付清余款,否则没收首付款并解除协议, 双方为此发生争执。

　　律师点评:

　　本案涉及的是在商品房买卖过程中银行按揭贷款无法办理的责任承担以及处理问题。按揭贷款是指购房者以所预购的商品房作为抵押物从商业银行获取贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息的付款方式。按揭贷款所涉及的法律关系较多,一般分为按揭人(购房者)开发商的房屋买卖关系,按揭人与银行的借贷关系,按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所产生的抵押关系,开发商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。其中,购房者与银行之间的借贷关系的成立条件、开发商与银行之间的保证关系的成立条件都是影响银行按揭贷款能否顺利办理的直接因素。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该解释对签订商品房买卖合同之后,因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任做出了规定。能否取得购房按揭贷款,取决于多种因素,如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的,比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况,开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任,但是,需要注意的是:开发商并不是直接提供按揭贷款的主体,并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务,只有开发商在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况下,如果按揭无法办理,开发商才应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任;如果开发商已经履行了相关义务,而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的比如购房者提供的资料不齐备,或者购房者缺乏还款能力,银行审查认为购房者不符合贷款条件,不予提供按揭,此时购房者要求解除已订立的购房合同,则应当赔偿开发商因此造成的损失。如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因,比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭,进而导致买卖合同不能继续履行的,购房者可以要求解除合同,此时,开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下,买卖双方都无须承担违约责任。

　　在本案中,首先应该划分责任,如果在订立合同时,开发商曾经对保证办理购房按揭作出承诺,开发商应当承担违约责任;如果由于开发商的原因导致按揭未能办理下来,吴小姐有权解除购房合同并要求开发商赔偿损失;如果确实是由于吴小姐自身原因导致按揭无法办理,开发商则有权要求吴小姐选择一次性付清余款或者解除合同,如果吴小姐要求解除购房合同则应该赔偿开发商的损失;如果开发商和吴小姐对按揭不能办理均没有责任,因双方在购房合同中对按揭无法办理的余款支付方式没有明确约定,吴小姐有权选择解除购房合同并要求开发商退还首期房款和利息。

　　提示:

　　为了防范购房按揭无法办理的风险,建议购房者在签订购房合同之前,做好两手准备,先充分了解自己的资信能力和贷款政策,然后,在签订购房合同时,如开发商承诺保证提供按揭,务必将开发商对按揭贷款的承诺写进合同,另外,在合同中明确无法办理按揭之后的付款方式或解决方式,例如购房者可要求房地产商在合同上写明:“若买受人已经按照银行规定提供了相应的文件,并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续,贷款银行拒绝向买受人提供贷款的,买受人可在如下方式中进行选择:一、解除买卖合同,出卖人在合同解除之日起3日内退还已收全部房款及利息;二、出卖人选择其它付款方式并享受相应优惠幅度。