对房地产开发相关问题的探究期刊论文发表

　　摘要：近年来，随着经济的发展，我国的房地产业也得到了快速的发展，与此同时，房价的快速增长也令我们对于房地产业的关注度提高。本文就从我国房地产开发的现状、存在的问题以及今后的发展应对策略几个方面进行简单的论述。

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　　随着经济的发展，房地产业在我国迅速兴起，作为一个新兴的产业，其起源于20世纪80年代，但是无论是从实践还是从管理上来说，它都有很大的发展潜力，因此说，房地产业的发展也关系到我国的国民经济的发展。但是，在其发展过程中也存在着一些问题，如发展过热过快，商品房结构欠合理，开发规模过于大，房价持续增长等一些问题也凸显。在这种情况下，确保房地产业开发的合理进行至关重要。下面本文就进行详细的论述，探讨确保我国房地产开发良性发展的策略。

　　一 我国房地产开发的现状

　　总体来说，我国的房地产开发的现状主要表现在一下几个方面。

　　(一)房地产开发规模持续增长

　　从我国房地产业兴起到现在，房地产开发规模一直呈现出增长的态势。我国房地产开发规模呈现高度增长，主要原因有供给和需求两个方面。首先，经济的发展导致了房地产业中资产投资的增大，促使开发规模的增加，同时房地产业开发中存在着较高的利润，这也刺激了开发商进行房地产开发，政府在某种程度上的扶植力度，也促进了房地产开发规模的加大;其次就是需求方面的推动，房改后，住房实现了社会化和商品化，加之人民的收入增加，对住房的要求更高，也促进了房地产开发规模的增长。

　　(二)房地产开发投资呈现增长趋势

　　房地产业的发展，和人民的生活密切相关，同时也对国民经济的发展起着至关重要的作用，近年来，房地产业已经成为拉动我国经济增长的主要产业之一，房地产的开发投资规模也呈现出增长的趋势。根据中国统计局的资料显示，1999年我国的全年房地产开发投资额是4010亿元，到了2008年增加至30580亿元，而2012年的上半年，去过的房地产开发投资金额就达到了30610亿元。由此可见，我国的房地产开发投资呈现出迅猛增长的趋势。

　　二 我国房地产开发过程中存在的问题

　　房地产业的开发给促进了经济的增长，对国民经济的发展气到了带动的作用，但是在房地产业在迅速发展的同时，也暴露了自身开发过程中的一些问题，下面本文就简述一下其开发过程中的问题。

　　(一)房价过高

　　经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，对住房的要求也越来越严格，同时，城市化进程的加快，部分农村人们迁居城市，他们对房子的需求导致了房价的不断上升。

　　(二)各地区房地产开发存在差异

　　我国地区经济发展不平衡，也导致了各地区房地产业开发存在差异，东部地区房价高于中西部，而中部地区房价又高于西部，各地区呈现梯度发展，这充分说明了我国各地区房地产开发的差异性。

　　(三)住房供给结构不合理

　　住房的供给结构不合理主要表现在三个方面。首先是经济实用型住房的比例在减小。随着商品房供应量的增大，经济实用型住房的比例在减小，这样对于中低收入水平的家庭购房来说，就造成了不小的挑战;其次表现在房产开发投资的内部结构不合理。从近几年的情况来看，高档住宅的开发力度较大，别墅的投资占据了较大的比例，而经济适用住房的比例相对来说缩小，这种不合理的内部结构造成了住房供给的不合理现象;同时，高档住宅的出现，对普通民众的购房造成一定的压力，住房很难保障，这也是供给结构不合理的而一个表现。

　　(四)房地产开发对金融的依赖度过高

　　从2007年至今，我国房地产开发投资的增长速度都维持在20%左右，其对于金融的依赖程度远远超过了发达国家中房地产业对金融的依赖程度，房地产的信贷增长过快，但是房地产商的自有比重却较低，这样房地产开发资金过度依赖于信贷资金，就增加了潜在的信贷风险，将房地产市场的部分风险转嫁到金融机构身上。

　　(五)房地产业开发市场不健全

　　我国的房地产业从20世纪80年代才起步，至今发展才30年。在这个过程中，快速的发展产生了大量的经济泡沫，同时房地产也发展的各个环节如开发、管理等，也都一定程度上存在着不合理的地方，房地产业的开发市场总体上还不太健全。

　　三 我国房地产开发的应对策略

　　面对我国房地产开发过程中存在的问题，必须找出合理的应对措施，才能够保证开发过程可持续运行。

　　(一)合理协调各地区差异，确保和谐开发

　　确保地区开发和谐发展，必须要充分发挥政府的监督管理作用，政府在房地产开发过程中起到了举足轻重的作用。作为一只有形的手，要配合市场这只无形的手对地区房地产开发做出调节。政府首先要优化土地结构，提高土地的利用率，在进行开发之前，进行合理的规划， 避免土地滥用的情况发生。在进行开发规划时，要考虑到各地区的不同情况，做到具体问题具体分析，具体土地具体开发。

　　(二)调整住房供给结构

　　目前我国房地产开发的住房主要有商品房、经济适用房以及廉租房三种类型，在这三种类型中，针对于低收入者的廉租房的比例较小，而出现了较多的高档住房，高收入者可以拥有多套房屋，而低收入者购买一套房屋也很难，这样就出现了一种供给不平衡的现象。我国现在正处于城市化进程的过程中，农村人口向城市转移，他们较多为低收入者，住房的可支付能力较弱，因此这种不合理的住房供给结构需要及时纠正。

　　首先需要先对缩减高档住房的比例。其次要完善经济适用房制度，在此过程中，需要充分发挥市场和政府的双重作用，改善房屋设施不完善等问题，其开发采取土地批租的完全市场化和土地年租制相结合的手段，政府可以根据实际情况进行减免措施，一次达到保障住房开发的目的。同时，还需要完善廉租房制度，以保障低收入者能够住有所居。由于廉租房的利润较小，不少开发商不愿开发，这就需要政府给予较多的优惠政策。一方面政府可以通过建立房地产信托基金的方式，积聚闲散资金，利益方面，还可以通过建立廉租房基金，与股市中的流动性过剩相连，达到双赢。通过上述方式来调整住房的供给结构。

　　(三)降低房地产开发对金融的依赖程度

　　从近几年的开发的实际来看，房地产的开发对于金融的依赖程度较高，这样不利于房地产业的独立发展，也增加了潜在的信贷危机，因此在今后的发展过程中，要逐步降低房地产开发对金融的依赖程度，采取多渠道，多手段的方法，综合市场和政府的力量，对房地产的开发给予帮助与扶植。

　　(四)健全房地产业市场运行机制

　　良好的房地产业市场运行机制，是房地产开发的保证，针对目前房地产市场运行机制中存在的问题，需要进一步健全与优化。首先需要引导正确的消费观，发展二手房市场，以增加住房供给量;其次需要完善房地产业的金融市场，鼓励机制创新;最后需要加强监管力度，保证房地产业运行的整个过程合情合理合法，重点要监督房地产业的开发环节。

　　结束语：我国房地产业经过30年的发展，已经形成了一定的规模，对国民经济的发展起到了重要的作用，但是我们必须正视其发展过程中的一些缺陷，并采取相应的措施进行改进，确保房地产业健康、稳定、可持续的发展。

　　参考文献：

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　　[2] 付强 论中国房地产业存在的主要问题及对策 吉林大学，2011

　　[3] 李海峰 中国房地产项目开发全程指引 中信出版社，2008

　　[4] 史兹国 房地产市场存在的问题及对策研究 商场现代化，2009年第29期

　　[5] 代春泉 徐青 房地产开发 清华大学出版社，2011