中小型房地产企业可持续发展的评价模型研究

　　随着我国新世纪经济高速发展，房地产业己成为国民经济的支柱产业之一。在房地产业中，数量占比达到80%以上的中小型房地产企业占了全国房地产市场的大部分市场份额。目前，中小型房地产企业的发展正面临企业内外多种环境及因素的影响，中小型房地产企业如何发展已成为行业发展研究的重点之一。

　　《住宅与房地产》以推动我国城镇住房制度改革，推动城镇住宅建设和房地产业的体制改革与健康发展为办刊宗旨，探索发展我国社会主义房地产市场，解决城镇住房问题，提高人民居住水平的途径，在住宅与房地产领域的理论和实践间架桥铺路，为全国物业管理、房改系统工作人员，海内外住宅与房地产行业的理论研究者和实际工作者、广大企事业单位和城镇居民提供了及时、详实的业内新闻和行业内有理论指导意义的研究文章，引起了业界的强烈的反响。

　　本文首先分析了我国中小型房地产企业的现状和特点，并提出了中小型房地产企业可持续发展的概念，分析了中小型房地产企业可持续发展的影响因素。接着，运用AHP层次分析法构建了中小型房地产企业的可持续发展能力评价模型。研究成果对中小型房地产企业的可持续发展具有指导意义。

　　1.研究背景

　　房地产业的支柱性

　　随着中国经济的迅速发展和住房需求的不断增大，房地产业最近十几年来迅速发展，已从经济总量、提供就业、支持地方财政与城市建设，以及满国内资本投资需求这几个方面完成作为国民经济支柱行业的必备条件;故此，房地产业己经成为国民经济的支柱行业。

　　中小型房地产企业为房地产行业的主导力量随着我国房地产行业的不断发展，从事房地产生产、经营的房地产企业也数量众多，据不完全统计，截至2008年底，全国登记房地产企业已达到6万余家，这其中能够跨省开发的大型企业只占全部企业的10%左右，剩余80%以上全部为的企业总职工人数100人以下，年销售额5000万元以下，总竣工面积在15万平方米以下的中小型房地产企业，且它们占了全国大多数城市的大部分市场份额。我国中小型房地产业的整体规模如图1-1所示：

　　房地产行业的竞争加剧

　　当前，中国房地产产业已从“淘金年代”进入整合时期，市场竞争日益激烈。在“淘金年代”中，房改使房地产市场总量急剧扩大，加之国家相应的管理政策不完善，企业不需要进行有序的管理，基本只要获得土地就都能实现盈利。而随着近年来国家宏观政策的逐步收紧，大量中小型房地产企业如果没有明确的企业发展目标、精细的经营管理和严格的现金管理等，就很有可能被市场淘汰。

　　2.中小型房地产企业的可持续发展

　　企业“可持续发展”的概念

　　“可持续发展”作为20世纪80年代随着人们对全球环境与发展问题的广泛讨论而提出的一个全新概念，在1987年由布伦特兰夫人(MsGroHarlemBrundtland)在世界环境与发展委员会的《我们共同的未来》中正式提出。

　　而企业可持续发展理论的诞生是比较晚但发展相对迅速的一个领域。新世纪以来大量学者结合我国企业的发展实际，基本明确了我国企业可持续发展的定义：企业通过完善内部要素支持系统，可持续满足各利益相关者的需要，可全面持续提升企业质量的发展。在实现企业持续盈利增长和能力提高的同时，兼顾与企业经营活动相关的社会、经济、环境目标持续不断的提高或改进。

　　“可持续发展”观作用于中小型房地产企业

　　中小型房地产企业如何在复杂变化的市场环境下提升自己管理水平，谋求发展?如何既可满足消费者的需要，又可合理使用自然资源和能源，通过追求综合效益，实现本企业与社会、竞争者、消费者之间的和谐共存?在经过一次次得深入研究和市场检验后，“可持续发展”这个概念越来越被中小型房地产所接受。

　　3.中小型房地产企业可持续发展评价模型

　　在中小型房地产企业要“可持续发展”的总体目标明确后，如何才能实现可持续发展，或者说一个企业具备了哪些条件才能够可持续发展便成了下一步的研究方向。这就需要我们从分析中小型房地产企业的特点入手，进而寻找到正确的评价角度，归纳出科学合理的评价要素，从而构建出中小型房地产企业可持续发展的评价模型，并据此模型去评价、判断具体某个中小型房地产企业的可持续发展综合评价指数及需要加强、补足之处，为广大中小型房地产企业服务。

　　下面，我们分别从分析中小型房地产企业特点、寻找正确评价角度、归纳科学合理的评价要素和最终构建评价模型这四个方面展开。

　　中小型房地产企业特点

　　1、企业对土地的依赖性极强，大量企业就是根据土地成立，同时一个项目公司本身的人员管理能力、产品营造能力、成本控制能力就决定了企业的兴衰。

　　2、企业生存受项目周边影响极大，往往项目的成败就在和项目有着密切关关系的人员(如业主、政府官员)决策上。

　　3、受地方政策、市场环境等影响明显，不具备独立抗衡政策、市场的能力。

　　寻找正确评价角度

　　评价一个房地产企业的可持续发展能力也需要找好其评价角度，我们称它为评价模型中的“要素体系”——要素体系可以反映或测量一些情况的指征，它有助于将信息转化为更易理解的形式，并以简明的方式来描述复杂的状况，实现对自身的全面了解。根据中小型房地产企业的特点，参照企业可持续发展理论，笔者将评价中小型房地产企业可持续发展的要素归结为以下三类：

　　(1) 中小型房地产企业内部核心要素

　　这是影响企业可持续发展的核心内因，它们直接决定着企业的生死。

　　(2) 中小型房地产企业忧戚相关的要素

　　这是影响中小型房地产企业可持续发展的关联因素，主要是相关人员的评价，它们和企业内部核心要素有着密切的关系。

　　(3) 中小型房地产企业生存环境要素

　　这是影响企业可持续发展的外部因素。

　　归纳科学合理的评价要素

　　根据上面对评价角度的寻找，本文就将影响中小型房地产企业可持续发展能力的基本要素概括为以下三个方面：内部核心要素、忧戚相关要素和环境要素。在此，我们进一步分析和抽象出关于各项基本要素的评价要素，即用来评价基本要素的主要因素，这些评价要素可以表示基本要素的主要内容构成。内部核心要素的评价包括：货币资金能力、盈利能力、土地持续利用度等。忧戚相关要素的评价包括：股东满意度、雇员满意度、社会满意度及债权人满意度。环境要素的评价包括：国家宏观经济环境、地方行业发展环境、市场竞争环境、项目自然环境。最后，根据各个评价要素，进一步分析影响和决定各个评价要素的因素和条件，即对评价要素的子因素进一步细化，研究分析出针对各项评价要素的评价指针。这些评价指针可以更加直观、更为具体地表现各项评价要素的外显特征，也能够更为全面地体现中小型房地产企业可持续发展能力的基本状态。

　　(2)确定评价矩阵R

　　评价矩阵是对各评价指针具体数据的评价汇总，反映了各指针在评语集中的隶属度。

　　(3)确定定性指针隶属度

　　模糊统计的做法是让参与评估的各位专家(有N位专家)按事先规定的评语集V给各评估指针划分等级，再统计各评估指针属于各评估等级Vi(i=1，2，...，5)的频数m，则该指针在各个等级的隶属度为

　　rij=m/nn为参与评议的专家人数

　　(4)进行各级模糊评判

　　由于设计了多级指针(基本要素，评价要素，具体指针)，因此最终评估结果需要用多级模糊综合评判后得出，具体步骤如下。

　　1)计算第i个具体指针的综合评价值SDBi

　　2)计算第i个评价要素的综合评价值SDAi

　　3)计算中小型房地产企业可持续发展能力综合评价指数SDI

　　式中的WAi为基本要素中各要素的权重，WBi为评价要素中各要素的权重。根据最终评价结果SDI，可以对中小型房地产企业的可持续发展能力做出评价。