实测实量在旧房改造项目造价控制中的应用

　　旧房改造工程往往伴有勘察不精细、工程变更多、建设周期短等问题，容易产生经济纠纷及造价失控。在深入分析旧房改造项目的特点及控制要点的基础上，结合某改造项目的造价控制经验，将实测实量这一重要手段引入改造工程中，探讨其在旧房改造项目造价控制中的应用，以期为此类工程提供一定的参考。

　　《智能建筑与智慧城市》主要涵盖智能建筑的楼宇自控、综合布线、系统集成、智能照明、居住小区智能化、安全防范、火灾自动报警、数字控制、机房工程、防雷接地和计算机应用以及智慧城市顶层设计、专项应用、基础技术等相关专业。对专业技术进行介绍与交流，展开分析与探讨，为相关部委、省市领导、信息化管理部门及广大设计院、系统集成商、建筑工程公司、房地产开发商、物业管理公司、产品生产厂商等相关单位提供各类参考资料。

　　1 引 言

　　相较于新建项目，旧房改造项目因其具有经济节约性、历史延续性、环境协调性等优点，越来越受到重视，其能够有效促进城市现代化的发展。

　　就业主方而言，项目建设的目的是在保证建筑功能的前提下，实现投资成本的最小化。然而，因改造项目的复杂性，往往存在建设周期短、原设计文件不完善、改造对象调查不细致、合同条款不明确等情况，从而导致造价失控和经济纠纷等问题，违背了改造项目节约资金

　　的初衷。工程造价由工程计量和计价两部分组成，工程计量是计价的前提，改造项目改动多、计量难度大。因此，从计量着手，探讨实测实量在旧房改造项目中的重要性及对造价控制的影响具有重要意义。

　　2 旧房改造项目特点及某改造项目概况

　　2.1 旧房改造项目特点

　　旧房改造是指在不改变旧有房屋主体结构的基础上，利用原有的承重结构加以改造，可达到节约资金，避免重复建设的目的。在符合抗震、消防等新标准要求的同时，使原有房屋建筑整体外观和使用功能得以提升，而部分房屋年代较久，原设计文件不完善，甚至缺失，给设计及施工造成一定的困难。旧房改造项目通常

　　边设计边施工，并伴有大量的设计变更，其造价控制与管理是一个动态过程，且往往存在建设周期短等问题，因此投资控制难度较大。

　　2.2 某改造项目概况

　　该项目用地为印染厂厂房及员工家属楼，其建筑风格及使用功能已不满足城市化发展的需求。对其进行加固改造，既可充分利用该地块及现有建筑，实现新功能，又可为该地区注入新活力。项目共13栋单体建筑，总面积69258.3平米，其中6#楼不满足功能要求需拆除重建，其他建筑均涉及到加固、景观、修缮工程。

　　3 实测实量在旧房改造项目造价控制中的应用

　　3.1 实测实量概述

　　建设工程实测实量是指应用测量仪器工具，通过现场测量建筑空间及构件尺寸(包括长、宽、高、厚等)而得到的能真实反应建筑物及构件质量数据的一种方法。通过实测实量在项目中的推广，可以达到提高资金成本使用效率、减少用户投诉的效果。实测实量是通过实体测量的数据来反应工程质量的优劣，对于旧房改造项目，其工程变动多、造价不易控制，可通过实测实量的方式，详细记录工程变动前后的数据信息，并可利用建筑信息化模型(BIM)，利用其数据分析功能，将导出的数据信息与实测实量的结果相比较，以模型化进行直观显示，实现动态管理，便于及时纠偏。将实测实量应用于项目全过程的造价控制，便于准确核算工程量，可实现项目投入的明细化，确保每一笔资金用到位。

　　3.2 实测实量在设计阶段的应用

　　工程设计阶段是对工程项目造价进行控制的一个关键环节，它对工程造价的影响程度达75%以上。对于改造工程来说，旧房改造设计不同于新建房屋设计，它涉及到旧有建筑工程的改造与利用，在满足建筑功能和外观要求的基础上，既要做好旧有建筑物的结构分析与构件功用，又要从改造目标上避免重复投资，节约资金。

　　旧房改造项目是在旧有建筑的主体承重结构基础上加以改造，因此，结构设计是否满足要求是安全改造的前提。改造工程往往原设计文件不完善，甚至缺失，设计人员承接任务后必须要到旧有建筑现场实地考察，对旧有建筑进行实测实量。掌握旧有房屋建筑结构及布局、所使用的建筑材料材质及其性能、构件的截面

　　尺寸及节点的连接等情况，记录详细的实测实量数据。同时，评估旧有建筑的老化或受损情况，对于相关构件，按评估、计算结果分类，确定是否需进行局部加固设计。

　　该改造项目建设前期，项目管理人员组织设计方实地考察项目现场，从整体布局到房屋结构、细部构造，以及建筑材料、构件尺寸，都进行实测实量工作，并对部分墙体及构件粉刷、装饰层进行破除操作。现场留有驻场设计师，随时跟踪项目的进展情况，能够及时反馈施工过程中遇到的设计问题，提高了组织协调的效率。经设计方与业主方多次深入沟通探讨后，完善了设计文件的调研工作，确保各类勘验数据的准确性和真实性，减少了改造施工中不必要的变更差错。同时，造价小组积极参与项目的策划，实测实量原有建筑，对比分析设计方案，并提供建议。

　　施工图预算阶段，施工方往往会通过谎报工程量、高额套价等方式获取更大的利润空间。为了减少成本投入，业主方成本工程师非常重视施工图预算工作，组织造价小组成员进行详尽的施工图预算核价。造价小组立即投入其中，没有丝毫懈怠，经历了一个月的艰辛，终于详细准确地完成了施工图预算核价工作，有效核减了预算1400万余元。

　　4 结 语

　　随着城市化的发展以及建筑的老龄化，越来越多的建设工程会以加固改造的方式呈现。而鉴于改造项目的复杂性，重视其建设成本显得尤为重要。将实测实量应用于旧房改造工程全过程，重点把握三个阶段的造价控制要点：设计阶段，设计方应从原始现状进行调查，实测实量，在此基础上进行相应的设计，重视对建筑布局、构件尺寸、细部构造的实测实量，可一定程度上减少后续阶段设计变更引起的成本增加;施工阶段，加强对拆除工程、工程变更、现场签证及材料采购的实测实量，隐蔽工程的核查核算，拍照留存，使得相应的工程量得以控制;结算阶段，通过实测实量，合理计算工程量，准确计算工程价，保证竣工结算的准确性。结合该旧房改造项目，有待将实测实量手段引入旧房改造项目的造价控制中，使其精细化、制度化、完善化，更能突出造价控制在项目策划、实施、结算阶段的重要性。

　　参考文献

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