房地产企业营销费用核算管理研究

　　【摘　要】近年来，我国房价居高不下，导致房地产行业备受关注。房地产企业应该积极加强自身管理，特别要注意合规要求和规范经营，财务核算管理也应遵从会计准则要求，做好成本费用归集和收入结转的基础工作。房地产项目营销费用在传统核算会计方式下直接进入期间费用影响损益，不符合收入成本匹配性原则。在新的收入确认准则下为获取销售商品合同而发生的增量成本，实务操作中被确认为合同取得成本，对于合同取得成本不同的摊销期限核算管理归集方式不同，本文就新的收入准则下，营销费用的核算管理做一些探讨。

　　本文源自付东彬， 现代审计与会计 发表时间：2021-05-13《现代审计与会计》宣传党和国家的审计(会计)方针、政策;研究和探讨前沿审计(财会)知识;交流工作经验。是热爱审计、财会事业者永远的良师益友。

　　【关键词】营销费用　销售佣金　合同取得成本

　　一、房地产企业营销费用概念及核算

　　(一)营销费用概念及分类

　　营销费用是指因房屋销售过程中产生的薪酬福利、佣金及销售代理咨询费用、宣传推广、营销设施及售后客服建设等一系列与销售有关的费用。营销费用主要由销售佣金费用、广告策划类费用、物料印刷制作类费用、媒介推广类费用、物业服务类费用及其他类费用构成。

　　(二)营销费用的核算

　　营销费用核算是对已经发生的营销类费用进行合理的归集并用适当的方法进行分配，为管理者更好地了解费用的构成进行分析，并对费用偏差较大的构成部分及时制定措施予以纠偏。营销费用二级科目包括销售服务类、销售渠道类、营销推广类、物业服务类、品牌推广类等。在核算房地产项目实际的营销类费用后，将同年度预算进行比较分析，并对偏差较大的营销类费用分析产生偏差的原因，并提出具体的解决方案予以优化和改进，从而不断提升管理水平。

　　二、房地产企业营销费用核算入期间费用模式

　　(一)期间费用

　　房地产开发企业的期间费用是指日常活动发生的不能计入特定核算对象的成本，而应计入发生当期损益的费用，主要包括销售费用、管理费用、财务费用。企业设置“销售费用”账户，核算房地产项目销售过程中产生的销售类费用，归集销售商品房或提供服务而发生的所有费用等。

　　(二)营销费用核算入期间费用特点

　　营销费用核算入期间费用有以下特点：(1)随着时间推移而发生的与当期房产销售直接相关，在当期发生时当期从损益中扣除，不影响后续期间损益。(2)营销费用发生当期直接列入当期利润表。

　　三、传统营销方式下的营销费用核算利弊分析

　　在传统的房地产项目营销方式下，在房地产项目预售阶段，销售费用核算进入期间费用较为常见。营销费用核算入期间费用影响当期利润总额，提前释放亏损可以在房地产项目预售阶段少预缴企业所得税，避免出现前期预缴大量企业所得税，后期项目清算出现预缴金额超清算金额造成退税的可能性。然而营销费用入期间费用核算存在以下两个方面的弊端：一方面，营销费用发生时根据结算口径直接核算入期间费用会影响项目当期利润，在项目预售阶段出现较大亏损情况，并不能客观真实地反映企业当期经营状况和项目收益情况;另一方面，利润指标是房地产开发企业考核中的核心指标之一，营销费用入期间费用影响当期利润指标，会影响经营团队的阶段性考核业绩。

　　四、新收入准则下房地产企业营销费用核算影响

　　(一)合同取得成本概念

　　企业为取得合同发生的、预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产;对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，允许在发生时直接计入当期损益，借记“销售费用”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　(二)合同取得成本摊销方法

　　符合增量成本概念且预期能够收回的销售佣金，根据准则规定确认为资产的合同取得成本。对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，允许在发生时直接计入当期损益;摊销期限超过一年的合同取得成本确认为一项资产。初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期的，在资产负债表中计入“其他流动资产”项目，超过一年或一个正常营业周期以上的，在资产负债表中计入“其他非流动资产”项目。对于房地产开发企业来说，项目在预售阶段，为销售房屋支付给销售代理公司的销售佣金等可确认为合同取得成本，作为一项资产列示资产负债表。在项目达到竣工结利条件后，资本化的佣金将根据匹配的结转收入同步转入损益科目，从而影响利润表，这也为项目利润业绩实现筹划奠定了基础。

　　(三)销售佣金不同核算方式下的影响

　　在实际业务操作中，当合同取得成本涉及的业务较为复杂且不确定时，房地产企业需要综合分析判断，根据实质重于形式的原则，对实际发生的合同取得成本进行恰当的会计核算处理。对房地产企业来说，已取得劳务费发票等的销售佣金，只要经济实质是为销售支付的销售佣金，要完善内控资料，比如合同、公开发布的销售政策、相关审批流程、销售确认单等资料后可以资本化处理，确认为一项资产。在确认合同取得成本是否资本化时需谨慎考虑该部分成本是否预期能够收回或明确由客户承担，实务中如果合同取得成本摊销期在一年以内，可以直接计入当期损益。

　　(四)案例解析

　　企业为取得合同发生的、预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，允许在发生时直接计入当期损益;摊销期限超过一年的被确认为一项资产，列示存货科目，在资产负债表非流动资产列报。当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，某集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失科目：因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价;为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。某集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因而某集团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。

　　无论房地产项目销售佣金采取的是按照时段履约进度进行摊销还是按照时点履约义务进行摊销，只要销售佣金按照新的收入准则确认为合同成本，就会对房地产项目在预售阶段的利润总额影响有限，符合收入与成本相匹配性的原则。

　　在传统房地产项目营销费用核算方式下，房地产公司聘请中介代理公司销售商品房，按照销售签约额结算支付销售佣金，在核算时直接入期间费用，影响当期损益。根据会计准则，地产公司在项目竣工备案交付时确认项目营业收入，按照收入成本配比原则对应结转主营业务成本和费用。

　　鉴于在销售费用构成中销售佣金占比较大，而且在营业收入确认前就已支付，同时对于房地产项目达到结利之前的考核也极为不利。而新的会计收入确认准则遵循了收入匹配性的原则，同时也更加能够反映企业运营期间的经营状况，营销费用中销售佣金核算计入合同取得成本在核算管理上较为合适。