解析城市土地价格及土地评估

　　随着我国经济不断发展，城市建设规模越来越大，给城市土地资源的有效利用提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。

　　《中国土地科学》(月刊)创刊于1987年，是由中国科协主管、中国土地学会和中国土地勘测规划院共同主办的中国土地科学领域惟一全国性学术期刊，也是中国土地学会会刊。

　　受到环境、人均收入、平均工资水平、城市建设规模等各种因素的影响，城市土地价格发生着巨大的变化。现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好的满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。

　　一、城市土地价格的评估情况

　　近年来，房地产行业的迅速发展，大大推动了土地市场的发展，与土地市场的繁荣有着密切联系。市场经济体制下，土地资源的合理利用和有效开发，受到了国家的高度重视，是我国经济稳定、健康发展的重要基础。随着一系列土地制度改革措施的颁布和实施，土地市场变得越来越完善，在我国基本国情下，城市土地价格的快速上涨，给人们的生活、工作等都造成极大影响。因此，城市土地价格评估体系的有效构建，是社会发展、经济发展和土地市场发展等的必然需求，在一定程度上提高了土地资源开放利用的合理性和科学性，对于推动土地市场规范化发展发挥着重要作用。在城市经济和政府宏观调控的共同作用下，城市土地价格的变化受到一定限制，为了更好的解决城市土地评估和土地市场交易之前存在的价格悬殊问题，必须高度重视城市土地价格评估体系的不断完善，才能真正减小人们的生活压力。

　　二、城市土地价格评估需要注意的内容

　　图1 土地价格的分类图

　　如图1所示，根据我国城市土地的开发利用情况来看，从土地价格、土地交易类型、土地评估价格类型和土地开发程度等方面进行综合分析可发现，我国城市发展中实际应用的土地价格体系为上述几种。现代化建设中，土地价格的分布一般是从土地的用途、城市地价水平、不同级别市场土地价格等方进行评估，因此，不同级别、不同用途和不同城市地价水平之间没有明显的可比性。

　　在实践过程中，城市土地价格评估需要注意的内容主要有如下几个方面：

　　(一)合理使用替代原则

　　根据替代原则的含义可知，两个具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地价格评估中，替代原则的合理使用是指地块相近的土地可以相互代替，在激烈的市场竞争中，这两块土地的价格会趋于均衡。一般情况下，降格相对较低的地块会将价格较高地块的市场抢走，致使价格较高一定的地块被迫降价。因此，城市土地价格评估中的替代原则是油地块的价格、土地价格水平、土地买卖双方和土地使用价值等决定的。最终，土地价格评估可以根据土地使用价值来进行合理评估，例如：在进行新楼盘的选址时，根据当前的情况与已经修建完成后相似的地块情况进行对比，通过使用价值的衡量来决定价格是否合适，以保障土地买卖双方的经济利益。

　　(二)合理使用预期收益原则

　　在城市土地资源的利用过程中，部分投资者会对土地投资给以高度关注，在土地投资带来的预期收益上，进行合理的土地价格评估，因此，城市土地价格评估与土地投资带来的预期收益有着紧密联系。市场经济体制下，土地市场的额不断发展，土地价格的高低直接决定了土地投资收益的发小，将土地投资的未来收益和土地过去存在的收益情况进行对比，并结合土地市场发展情况、发展趋势、国家相关政策等进行全面分析，可以提高土地投资未来预期收益预测的准确性和可靠性。

　　(三)合理采用最有效使用原则

　　在不同行业和领域的发展中，土地作为重要载体占据着非常重要的地位，充分展示出土地用途的多样性，因此，不同用途的土地具有不一样的收益。在选择土地进行投资时，要尽可能提高土地资源的有效利用率，在追求最大化利润的同时，使城市土地得到最有效使用。因此，根据经济性原理的相关理论知识，随着市场经济不断发展，土地价格与土地的最有效使用情况有着密切联系，在对城市土地进行价格评估时，必须确保土地的使用处于最佳状态，才能保证土地资源的最合理配置，从而推动土地市场可持续发展。

　　(四)注重需求与供给原则应用

　　随着城市经济不断发展，商品的价格与商品的需求和供给情况有着密切联系。如果供大需，则商品的价格会下降;如果供不能满足需，则商品的价格会上涨。由于我国不同城市的土地规划不一样，在国家不断加大宏观调控力度的同时，人们对生活环境、生活质量提出了更高要求，因此，城市土地价格评估与土地的供给与需求有着重要联系。在一定城市区域内，土地价格评估是由土地需求来决定的。

　　三、城市土地价格评估的基本流程

　　根据国家相关规定，我国目前实施的《城镇土地分等定级规程》，是城市土地价格评估进行的重要准则，对影响土地价格的因素进行全面分析，并对各个因素进行针对性评价，采用多因素赋权加和法，对城市不同类型、不同用途、不同区域的土地进行测算，并对土地质量进行评价，以总结各类型、各用途、各区域土地的主要特征，从而形成综合级、住宅级、商用级、工业级等类型的土地。同时，根据《城镇土地评估规程》的相关内容，将土地级别作为土地市场交易的重要基础，在结合相关土地市场交易资料的同时，采用因素比较法、土地价格平均值法、土地最有效法等，对城市土地价格进行评估，从而确定住宅、商用和工业等类型的用地基准地价。

　　四、结束语

　　综上所述，城市土地价格与土地的使用价值、预期收益、使用情况、用途等有着极大联系，在进行城市土地价格评估的过程中，必须严格遵守国家相关规定，按照相关规范标准执行，对各种因素进行全面分析，才能使城市土地资源得到最有效利用，从而推动我国土地市场的规范化、可持续化发展。

　　参考文献：

　　[1]冀晓燕.对太原市城市土地价格变动影响因素的研究[J].华北国土资源，2014，05：110-112.

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