房地产项目成本管理的问题分析及对策研究

　　摘要：房地产企业的成本管理意义十分重大，很多房地产企业就是由于成本管理的失控导致了开发成本居高不下，最后使得利润严重缩水，更甚者用房屋价格的飙升来弥补自己开发期间损失的成本，达到自己的预期利益，又或者使开发目标不能完全实现。本文基于对房地产项目成本管理现状的分析，笔者在此基础上进项问题研究，进而提出相应对策。

　　关键词：房地产;项目分析;成本管理

　　《中国房地产估价与经纪》(双月刊)杂志创刊于1997年6月，2007年1月变更为现名，是住房和城乡建设部主管、中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的房地产估价、房地产经纪行业的惟一专业刊物。

　　一、房地产项目成本管理现状

　　新形势下，我国的房地产行业在国民经济发展中有着重要的地位，随着经济全球化和市场经济的发展，国内更多的企业开始把控成本，更是把成本管理当作房地产项目经营的重中之重，在提高工程质量的同时，尽可能地缩短时间，提高企业效率和经济效益。企业在确保房地产工程质量和安全的基础上，更多地把重点放在项目的成本管理中，保证自身在激烈的市场竞争中有一席之地。

　　国外把相关房地产机构进行了一个高效整合，完善了房地产体制。然而国内的房地产业则与国际先进水平有着较大差距，对项目的成本管理也存在着诸多缺陷，没有正确认识到项目成本的重要性，对项目成本管理的放松以至于造成大量的浪费，使成本不断攀升，造价不断抬高，从而导致过多成本材料的流失。

　　二、房地产项目成本管理存在的问题

　　(一)投资阶段成本管控力度低

　　1.缺乏规范的成本管理制度和体制

　　虽然很多房地产企业高度重视成本的管理，但由于没有指定正确的成本管理制度和内部的规章制度，详细的岗位职责分工，成本控制，开发过程标准化等等导致成本大量流失，从而增加了开发成本，使房地产企业的利润急剧缩减。

　　2.成本管理的范围过小

　　房地产企业成本管理在计划经济的影响下，更多的开始关注生产成本的管理，而失去了供应和销售环节的关注，致使在成本的把控上没有更多考量。导致房地产项目成本浪费过大。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本是指从生产到消费者手中的所有过程。

　　3.成本管理观念较为落后

　　如果为了降低成本而减少成本的费用，则很有可能会造成企业的效益和工程质量的双降，这样的成本管理是一种消极而且错误的成本管理方法。因此，企业更不能为了达到管理成本的目的，一味地减少成本，要想使利益最大化，就要通过科技手段创新，进而提高生产效率。

　　(二)设计阶段人力、物力的浪费

　　1.设计前期市场调研

　　房地产项目的开发往往前期会做大量的市场调研数据报告，这些都是需要花费大量的人力、物力及时间来完成的。而这些也是需要一定量的成本的支持。市场调研期间的费用都需要公司报销，这些费用也可以算在项目成本里面。如果市场调研安排不合理，就会导致项目开发期间成本的增加，使得房地产商的开发成本上涨，过多浪费。

　　2.项目招标阶段

　　项目的招标采购是指项目开发的竞标，而竞标期间的成本往往指的是踩盘、撰写报告的人力与时间等，项目招标的企业计划的初始阶段，要予以重视。

　　3.设计中期方向的变更

　　在前期的设计阶段，经常会耗费大量的人力、物力等进行策划沟通、实地考察、市场调研等。设计期间如果产品定位的变更会导致更多资源的废弃，同时要花费多的人力、物力、时间去做考察研究，重新定位，导致成本的浪费和增加。

　　(三)施工阶段材料成本难以掌握

　　1.无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本

　　当前许多房地产企业都是先完成项目，再进行实际成本的核算，所以我们在项目的开发周期内不能及时知道它新的动态成本的状况，因此，我们不能在项目的开发过程中及时将发现的问题解决，这也加大了成本无法掌控的风险。

　　2.难以及时跟踪各类材料的价格变更及应用状况

　　许多房地产企业是自己采买设备材料的，在设备材料的采买过程中涉及厂商、材料的型号、价格、優惠力度等大量信息，当前新的信息动态不能及时通过手工管理模式进行掌控，所以，很难在各个项目之间进行资料共享，这也使原料的采买过程中做出准确的判断，进而增加成本。

　　3.施工期间的人力、物力和时间的安排不合理造成的浪费

　　房地产的施工阶段是房地产项目中最重要的组成部分，它要贯彻连接前面所有下细节，才能建成这个项目进入到最后的营销阶段。而在施工阶段也是人力、物力等资源浪费最大的阶段，在整个施工期间如果人员、物料管理不恰当造成的损失将会使整体成本大幅度增加，导致房屋的价格上涨。

　　(四)营销阶段活动太过形式化

　　1.销售优惠活动

　　在销售期间，不管是车位还是住宅或者商铺等，开发商会根据节日时间点的不同，而不断地增加优惠力度，这些优惠的点位都是需要开发商自己承担并且结算在成本里面的费用，同时这些费用也是不可忽略的。

　　2.营销期间的暖场活动成本

　　开发商会根据节点在售楼部组织暖场活动，主要是为了增加售楼部人性化的接待客户，从而实现高比例的成交。暖场活动是售楼部的常见活动，会隔一段时间有一场大型活动，经常会有一些小型活动。开发商也会和活动公司协议举办小型活动，更好地服务现场客户。

　　3.销售代理公司的代理费用

　　一般开发商在营销阶段为了更好地实现商品的去化率，同时会找第三方代理公司进行PK制现场管理。而第三方代理公司会通过竞标、打标等环节赢得项目代理权。开发商就需要制定奖罚制度督促代理公司营销，销售阶段第三方代理公司的代理费也是房地产项目成本的不容小觑的一项消费。

　　三、完善房地产项目成本管理存在问题的对策

　　(一)制定有效的成本管理方案

　　首先，管理的重点是在初步工作阶段，必须制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根据方案实行成本的管控，做到每个人都有一份控制成本的责任，每份成本的花费都有相关负责人进行商讨同意，这样成本控制就不只是企业财务人员的工作，而是整个企业的责任。