浅谈保护住房公积金贷款债权

　　摘要：随着住房公积金贷款业务规模不断扩大，发展速度不断加快，如何正确认识和防控贷款风险是需要面对的客观事实。从住房公积金管理中心角度，结合不动产抵押预告制度和《中华人民共和国民法典》阐述在商品房抵押预告登记制度下，如何保护住房公积金贷款债权，以及住房公积金贷款以预售商品房作为抵押担保潜在的风险，并提出防范风险建议。

　　本文源自中国房地产2021-02-05《中国房地产业》杂志社(原名《中国房地信息》)杂志是由国家新闻出版总署批准，中华人民共和国住房部和城乡建设部主管，中国房地产业协会主办，主要面向、建筑、房地产开发、装饰装修、装饰设计、家居建材、城市环境规划、建筑院校、设计院等行业的房产建筑行业杂志。

　　关键词：住房公积金贷款;商品房抵押登记;不动产抵押预告登记

　　根据住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布的《全国住房公积金 2019 年年度报告》显示，2019年发放住房公积金个人住房贷款 286.04万笔，比上年增长 13.25% ;发放金额 12139.06亿元，比上年增长 18.79%。截至 2019年末，累计发放住房公积金个人住房贷款 3620.88 万笔、97959.46亿元，分别比上年末增长 8.58% 和 14.14%，个人住房贷款逾期额为 19.51亿元。从数据可以看出，住房公积金贷款业务规模不断扩大，发展速度也不断加快。

　　为深入学习习近平同志关于民法典的重要讲话以及中央有关文件精神。通过两个案例，结合不动产抵押预告制度，浅谈如何保护住房公积金中心债权，如何防控住房公积金贷款以预售商品房作为抵押担保的风险。

　　1 关于抵押预告登记失效的争论

　　在发放个人住房公积金贷款中，大多数住房公积金管理中心通常约定购房人以其购买的预售商品房作为偿还贷款的抵押担保。如果出现借款人违约情形或者抵押预告登记失效，住房公积金管理中心作为预告登记权利人对已办理抵押预告登记的预售商品房是否享有优先受偿权。这个问题直接关系到住房公积金贷款债权能否顺利实现。

　　《民法典》第 221条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”如何确定“能够进行不动产登记之日”成为争论焦点，我国相关法律对此并未作出规定。业内有两种观点：观点一，“能够进行不动产登记之日”应指开发商经初始登记后取得大产权证之日，因为自该日起，预购人即可办理预购商品房的房屋所有权证书;观点二，自抵押预告登记是否失效不能一概而论，如果购房人不配合办理房屋所有权登记，抵押登记亦无法办理，应当对不同的情形分别确定。

　　2 关于抵押预告登记优先受偿权的争论

　　我国司法理论和实践中对于抵押预告登记是否享有优先受偿权持有不同观点，一直存在较大分歧。观点一，抵押权预告登记不具有优先受偿权。理由：抵押预告登记与抵押权不同，我国法律仅规定了抵押权优先受偿，但对抵押预告登记具有优先受偿权没有明文规定。观点二，抵押权预告登记具有优先受偿权。理由：预登记转为本登记时间较长，容易出现预购人逾期违约的情形，如果债权人不能通过优先受偿权确保自己的权益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度;如果出现义务人不配合办理预告登记转为本登记的情形，对债权人来说是很不公平的，违背民法公平原则。

　　3 司法实践中抵押权预告登记优先受偿权的争论

　　司法实践中法官主要有两种不同判决观点：一是将抵押预告等同于抵押权，认为预抵押登记具有优先受偿权;二是预抵押登记不具有优先受偿权。现在不认可抵押权预告登记具有优先受偿权的判决观点占据了主流。笔者筛选了两个与住房公积金贷款相关的案例。

　　例一：在大连市住房公积金管理中心、花旗银行(中国)有限公司大连分行二审民事判决书中：1.法院认为住房公积金中心是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，不是现实的登记抵押权人，其依法不应享有现实的抵押权才有的优先受偿权。2.即使住房公积金管理中心对于案涉房屋未能办理正式抵押权手续没有主观过错，但住房公积金管理中心对案涉房屋不享有现实抵押权是客观事实，其要求人民法院直接赋予其现实抵押权才具备的优先受偿权，无事实基础和法律依据。

　　例二：2019年四川省宜宾市住房公积金管理中心，追诉了一笔住房公积金贷款逾期未还案。案件中关于商品房预告登记抵押权的优先受偿权问题成为争议焦点[详见兴文县人民法院的判决(2019)川 1528民初 1607号]。兴文县人民法院的审理意见和观点如下：1.原告就抵押物只办理了抵押预告登记，并未办理抵押登记，原告未取得抵押物权，不享有该房屋的优先受偿权。2.原告主张保证人嘉记置业承担保证责任符合法律规定，本院予以支持。本案借款人已经死亡，原告请求担保人即被告嘉记置业承担保证责任，被告嘉记置业具有直接向原告支付欠款的责任。

　　总结上述两个案例：从法院判决和理论上看似较有说服力，但对抵押预告登记权利人来说明显违反民法的公平原则。理由：一是无论住房公积金管理中心是否有过错，均不享有优先受偿权，抵押预告登记形同虚设。此种情况下住房公积金贷款债权将丧失物权担保保障，势必要求开发商承担阶段性的连带保证责任;二是在开发商有清偿能力的情况下，住房公积金管理中心可顺利实现贷款债权，但开发商承担保证责任后，会按照房屋买卖合同之约定要求解除购房合同，收回房屋等，如此也造成一系列的诉讼。

　　4 抵押权预告登记制度附条件优先受偿权的现实依据

　　预售商品房抵押往往就涉及到开发商、购房人和住房公积金管理中心三方利益，同时商品房抵押担保贷款合同与商品房买卖合同也存在相互牵连关系。任何环节出现问题，抵押权预告登记权利人住房公积金管理中心都无法享有抵押权。

　　5 住房公积金贷款中抵押预告登记风险防范建议

　　5.1 主动学习法律知识，摒弃传统错误观念提高思想意识

　　认为期房抵押按揭住房公积金贷款，在办理了预抵押登记后就万事大吉了。这种传统观念得到彻底的摒弃。依据《城市房地产抵押管理办法》(2001年修订)，第 3条第 4款和第 34条第 2款的规定，如预购人未取得所有权登记，房屋抵押权登记就无法完成，抵押权则不能产生。住房公积金相关工作人员应结合工作实际，除认真学习国务院《住房公积金管理条例》和国家有关住房公积金政策法规外，还主动学习《民法典》，不断提高自己的专业知识和法律知识。

　　5.2 加强预抵押担保监管，实施按揭贷款保证金制

　　保证金制度即由住房公积金管理中心按一定比例向房地产开发企业收取住房公积金按揭贷款保证金。这一制度可为住房公积金个人住房按揭贷款提供第二还款来源，是住房公积金贷款风险防控和化解的重要手段，对于确保住房公积金管理中心的资金安全具有重要意义。

　　5.3 明确借款担保合同相关约定，积极实现债权主动性

　　担保条款借款合同中担保条款作出明确约定，借款人以预售商品房提供抵押担保以及房地产开发企业提供阶段性担保的混合担保，并就如何选择担保实现债权作出明确约定，掌握选择以何种担保方式实现债权的主动性。

　　5.4 密切关注借款人违约动向，督促配合申请抵押登记

　　在房地产初始登记办理后及时督促借款人办理房屋所有权登记并协助办理抵押登记，如借款人不配合的，则住房公积金管理中心作为预告登记权利人亦应向登记机构提出办理抵押登记申请，以此证明未办理抵押登记并非自身过错所致。

　　5.5 加大贷后管理力度，加快“期转现”抵押登记进程

　　加大贷后管理力度，集中组织力量对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理。同时督促房地产开发企业抓紧办理不动产登记，加快“预购商品房抵押权”登记转为完全“不动产抵押权”登记速度，早日实现真正意义上的正式的抵押登记，确保住房公积金资金安全。

　　5.6 及时发现违约情形，采取相应法律措施

　　在出现合同约定的违约情形时，及时诉诸法律程序并采取司法查封等措施。

　　预售商品房抵押预告登记后即产生了公示公信效力，限制了开发商及购房人的再次处分行为，但在预告抵押登记的效力范围、发生条件等方面仍存在争议，需要结合 2021年 1月 1日施行的《民法典》和相关司法解释进一步给予完善。

　　笔者认为：附条件的赋予抵押预告登记以优先受偿权，是保护住房公积金中心债权有效手段之一。保护住房公积金中心债权，才能发挥住房公积金制度更大的功效，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，更有利于维护房地产领域经济秩序的稳定，促进房地产事业健康发展。