房地产税收政策与其定价的关联性

房地产行业是我国经济的支柱性行业，对于经济的运行，经济的增长都有着十分重大的影响力。作为关联性极强的行业，房地产的变化发展对其他行业的发展方向有着指示性的作用。我国的房地产行业经过近几年的持续发酵，其价格已经飙升到一个让大众难以承受的价位，这一现象在北上广等一线城市较为明显。因此，要让中国的房地产市场朝着健康良性的方向发展，就需要国家启用相应的房地产税收政策进行调控。

一、在当前税收政策下房地产定价的现状

在政府的宏观调控(税收政策)下，当前房地产定价快速增长的趋势已经得到遏制，但是总地来看，房地产市场的定价依然不容乐观。房地产定价仍在逐步上升，特别是非住宅用房和商业性高档住房的价格上升趋势最为明显，与普通大众的心理价位还存在着较大的差异。首先，土地资源的稀缺性与不可再生性决定了土地资源的购入成本远远高于其他资源，加之购买各种建材以及人工、设备等各类巨额投入，这在根本上决定了房价的起点就很高；其次，虽然当前房地产供远大于求，但是由于开发商为了平衡权益不愿降价，加之受到人们追高心理的影响，房价降低，消费者反而不会购买，等待抄底的机会，使得房价无法得到降低。

二、直接相关和间接相关税收政策对房地产定价的影响

众所周知，房地产的定价受到政策的广泛影响，但是这样的影响往往是多样的。概括起来，房地产的政策影响基本可分为直接相关税收影响和间接相关税收影响。直接相关税收较为主要的包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税五种，而间接相关税收包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。

1.直接相关税收政策对房地产定价的影响。

土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税这五种税收无论是对于发达国家还是发展中国家来说，都占据着重要位置。土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税是国家参与房地产价值分配的重要环节。土地增值税反作用于房屋定价，价格的高低决定增值额适用的土增税率。城镇土地使用税的征收是直接计入费用的，换言之增加了间接成本。耕地占用税和契税都是拿地环节征收的直接税种，属于直接成本。这里的房产税指的是物业税，目前只在国内几个大城市试点，试点城市的房屋定价，要受房产税征收条件直接影响。需要注意的是，房产税确实能使房地产市场平稳发展，但是调控政策至少要持续一年以上，房地产市场主体才能调整预期，从而更好地发挥政策的导向作用。此外，房产税对房地产市场的供给和需求均有抑制作用，不能寄希望于房产税大幅降低房价。只有进一步研究如何使房产税与土地政策、货币政策、利率政策、信贷政策等传统的房价调控措施配合使用，才能达到调控目的。同普通的商品相比，商品房除了具有居住功能外，还有保值和增值的功能。在今后相当长的时间内商品房的价格只会上升不会下降，这是由房地产价格的刚性性质决定的。而如果提高加房地产这五项税收的征收比例，将会提升房屋定价，购买需求自然也随之减少，然后受杠杆效应影响，在一段时间后，房屋的定价也会有所下降，因此，房地产这五种直接税收对房地产定价有着较为直接的影响。

2.间接相关税收政策对房地产定价的影响。

间接相关税收政策包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税等。之所以说这些税种会对房地产的定价产生间接的影响，是因为房地产是一个牵涉范围极广的产业，正因如此，营业税、城市维护建设税、企业所得税、印花税的征收会在一定程度上增加房地产企业的成本，会在一定程度上抬高或降低房地产的定价。但是比起土地税收，房屋买卖或者出租中所征收的税收，对房地产定价的影响较小，因此这些税收对房地产的定价产生间接的影响。值得注意的是，虽然这些税收有着间接的影响，也要认识到政府征税是对收入的再次分配，使社会更为公平公正。相反，如果政府减少甚至取消征收这些间接影响房地产定价的税种，也将使得房地产市场趋于混乱，房地产价格会再次上涨。

三、房地产税收与房地产定价的关系

房地产征税是房地产在整个开发、买卖中的重要环节，房地产税收作为房地产中的重要经济链组成对房地产的定价自然也有着十分重大的影响。从供求来看，房地产税收的多少（比率）将会直接影响到房地产市场的供求变化。征税比率上升，房地产价格上升，房屋需求量下降。就房地产成本来看，房地产税收的征收多少最终会反映到房地产的定价中。从房地产收益来看，税收其实是再一次的利益分割，它最终决定了各个“人员”（政府，房地产商，土地持有者等）从中最终获得的利益。而房地产商将以此为依据最终确定房屋的最终定价。

1.房地产税收影响市场供求。

一方面，政府通过税收的手段向房地产开发商征税，这就在一定程度上提高了房地产的开发成本，房地产企业在保持利益不变的条件下只能提高房地产的定价，消费者权衡利弊后，一部分人就会放缓购房计划，因此最终会使得市场的需求减小。经一段时间后，房地产企业所获得的收益减少，为了回笼资金进行下一步的投资，往往会对房地产的价格进行调整，适当降低房地产的定价，这又将提升消费者的购买热情。反之，如果政府减少税收，那么开发商有了更大的利润空间，便会让利一部分给购房者，市场进而变得更加火热。经过一段时间，在价格杠杆的调节下，出现供小于求时，价格又会有所上浮。

2.房地产税收影响房地产开发成本。

税收和建材、工人工资投入、工地设施使用等同属于房地产的开发成本，房地产的定价也跟这些因素息息相关，也就是说，开发商在前期垫付的税收最终会转移到每一个购房者的头上，这被称为转嫁效应。房地产的税收增加，房地产的成本也会随之增加，紧跟着房地产的价格也会有所上浮。但是在市场经济环境中，这样的上浮在其他因素的影响下常常表现得不是很明显，但是它确确实实影响着房地产的定价。

3.房地产税收影响着房地产的收益。

税收是政府促进社会公平的重要手段，因此政府利用房地产税收对房地产的整体收入又做了再一次的切割，这样的切割能够有效减少投机取巧获取利益情况的发生，同时它也决定着房地产利益的最终分配。房地产开发商是税收过程中最为重要的一环，税收对他们的收益影响十分巨大，对于动辄营业额达几千万甚至上亿的房地产开发商，税率的一点上浮或者下降都会对最终的收益产生巨大影响。因此，房地产商在税率上升时，为了保障自己的利益需求，会进一步提升房地产价格，但是如果税率下降得较为明显，房地产的价格又会有所下降。故而，为了避免房地产价格出现较大的波动，房地产税率都会保持较小的变化。

四、结语

通过上文的分析可知，房地产的价格变动对于人们的生活有着较大的影响。要稳定房价，保障房地产市场的平稳运行就需要对影响房地产定价的因素进行分析，探究税收与房地产定价的关系所在。

作者：贾立新 单位：天津市通利房地产开发公司