房地产企业会计核算问题及对策研究

引言

近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。

1、房地产企业加强会计核算的现实性意义

1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础

财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。

1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况

房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。

1.3会计核算有利于提高企业的经营效益

房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。

2、房地产企业会计核算的现状

2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范

房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。

2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况

房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。

3、房地产企业会计核算问题的解决对策

3.1完善对房地产企业收入的核算

第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。

3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。

3.3进一步完善成本核算

首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。

4、结论

综上所述，当前我国房地产企业会计核算中还面临着一系列的不足和问题，需要国家、企业及内部会计人员的共同努力，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，企业的会计人员努力来提高自身的会计核算水平，才能从根本上提高房地产企业会计核算的效率，实现企业经济利益的最大化，推动房地产企业的可持续发展。

作者：黄荣芳