高端商业物业管理高成本有效控制研究

随着社会的发展，物业管理企业为高端商业楼宇服务花费的成本越来越高，物业企业发展负担越来越重，成本的提高让物业企业的运营难上加难，一些企业能否生存下去都不能确定。服务成本上升导致企业运营负担加重，规模相对较小的企业承受不了逐渐上升的运营成本，宣布退出不盈利的盘，甚至有些企业即将退出物业行业。本文针对这些问题，从物业管理成本这一角度入手，提出合理的意见和措施。

1商业物业服务成本上升的原因

高端商业楼宇不同于其它楼宇，它的管理具体特点是楼盘整体建筑面积大，建筑内设备繁杂，楼宇内空间范围大，公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗大，楼内人流多，对物业企业服务质量更加关注。很多企业不能适应这些商业楼宇管理的特殊性，不能很好的为他们提供服务，失去管理对象，物业企业濒临破产。共有四个方面的原因导致物业企业服务成本上升，首先，员工底薪和保险费用的上升增加企业用工成本；其次，企业运营离不开能源资源，能源资源的价格一路上涨，企业运营成本自然上升；再次，楼内设备维修费、保养费、专项服务外包费都在逐年提高；最后，国家对商业楼宇物业行业的要求提高，制定相关制度、安全技术标准来监督物业行业，促使物业企业需要付出高成本来维修设备等。物业企业需要从根本上解决物业服务费用高的问题，仅仅采取传统的减开支，提供不合格服务的方式来降低成本是摆脱不了眼前的困局。所以说，物业企业必须要推陈出新来维持生存，以先进的物业管理手段和物业管理信息技术代替传统陈旧的企业经营模式，从以劳动力为主，技术操作要求低的企业转变为以高科技人才为主，技术操作要求高的企业。

2高端商业物业企业成本管理的有效措施

（1）合理控制能源开支

物业企业要控制管理成本，最大化控制企业财务成本是重中之重。比如切实实行先进管理体系的企业，在具体管理过程中设定了增加收入节约支出的指标，对工作进行量化考核，这些措施都很好的改善管理成本高的现状。在物业管理中做好节能减排，就要运用严谨的管理方法，事情发生之前设定目标，发生时有效控制，发生之后进行量化考核。物业企业可以采取措施降低用电功率，从而达到节约电费的目的。

（2）由劳动密集向知识密集转换

就中国现状，人工基本工资上调，人力成本提高，但物业企业仍以劳动力为主，技术操作为辅，这导致企业生存压力很大。企业完全可以采取适当的措施来减少对人力的依赖，从而降低人工成本，比如运用现代先进管理技术，优化管理质量。一般的高端商业楼宇都拥有停车场所，即使有管理人员维持秩序，也会出现不按规定停放车辆，不按顺序进出车库，不能顺利缴纳停车费的情况。针对这些问题，物业企业研究停车库的现状，多方面分析考察，使用电子收费系统。在停车库经常发生营运车长时间占位的情况，物业企业为保护客户利益对外来车辆借道穿行。解决了停车场的问题，商业企业的业主能够充分感受到物业企业对他们周到的服务，对物业企业所作出的努力充分肯定，物业企业有了良好的口碑。利用电子收费系统，优化商厦停车地点的管理系统，能够减少管理人员数量，降低人工成本。另外，为了让维持停车地点秩序的管理员更高效率的实施管理，物业企业可以为商业大厦安装先进的电子巡更系统。这一措施既造福企业又方便管理人员，企业有了电子巡更系统之后，就不需要过多的人员来巡视停车地点，降低了人工成本，且留存员工都具有很高的使用价值，员工有了电子巡更系统之后，大大精简工作，保质保量的完成工作。

（3）内部培训上岗降低人工成本

物业企业通过人才招聘市场来聘任掌握新管理技术的人员需要付出高昂的代价，物业企业本身员工工资普遍不高，这样的话企业压力太大，企业可以结合自身实际情况，按照岗位特点培养吸收合格的员工。考虑合理招聘培养新人才的同时，要对企业原有员工合理配置，让各个岗位的人员都能够人尽其职，这样企业短时间内减少人工支出，长期考虑也会控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培训企业内部员工。就目前企业现状来说，物业企业要对全体员工都进行培训，制定培训计划，有规律的进行培训，合理安排培训内容，对各个岗位的员工区别对待，针对性考核，录用通过考核的员工为企业服务。与此同时，要让员工边培训边巩固培训内容，通过调查问卷的方式考察员工。一些与岗位相关的职称培训和技术培训都能提高员工专业素质。比如获得全国注册物业管理师职称的员工就比没有该职称的员工更具有专业素养。公司内部培训员工的好处很多，既省了吸收外来专业人才的成本，又加强了企业内部员工的工作能力，让整个企业的员工都具有超强的职业素质和业务能力，为公司更好的服务。

（4）合理配置员工充分利用已有资源

通过合理整合人员，将各个岗位的员工分工组合，每个员工都具有较高的技能，能独当一面，不但拥有本职工作的技能，还能精通其他工作的技能，一个即拥有修理技能又能做电工的工作的员工将快速有效率的完成工作，为公司降低人工成本。一个具有高技能、高素质的维修工，可以通过自己的努力，维修一些已经下线的设备，即使没有了符合设备的配件，也可以完成维修工作，这为企业节省了购买新设备的费用。高技能的维修人员还可以挑战外包项目，把原本需要花钱请其他单位帮忙维修保养的项目自己想办法去做，长此以往，维修工人的维修技术将得到很大的提高，也给企业节省不少外包项目的需支付的钱。

（5）利用附加服务为企业增收入

物业企业的主营业务收入来源就是物业服务费，企业通过提供各方面的增值服务来增加收入也不失为一个高明的收入来源。一般物业公司服务的对象是高端商业大厦，而这些大型商业楼的停车场所和广场都没有充分利用起来，我们管理大厦的物业企业就可以抓住契机，充分挖掘未利用的资源，为管理者增加额外收入。经过协调找寻，有公交公司愿意租用我们夜晚闲置的停车场所，给我们支付租金，如此一来，不但白天为商厦的客户服务收取服务费，而且晚上能够收取停车场租金，企业有了双份收入。

（6）以人为本，以质为先

只有拥有信誉，有良好的社会口碑的物业企业才能够在社会众多企业中生存下来，所以企业不能只在乎眼前收益，不在乎长远发展。物业管理公司要时刻关注国内物业管理市场的发展趋势，从企业长远考虑，优先把握市场动向，占领物业管理市场的制高点。物业公司要时刻培养员工的服务意识，好的服务质量能让公司拥有好口碑、好形象，为大众多接受。能够提升公司竞争力，越来越强大。公司要把员工放在第一位，让员工能够充满信心的投入到工作中，积极乐观面对工作，工作过程中相互合作，团结一心。一群高素质、高技能、好品行的员工是物业公司持续生存发展的基础。就物业公司而言，主要资源就是人才，公司的重点就是培养一批专业的物业公司员工。通过形成本公司特有的企业文化，吸引优秀人才为公司服务，成为一个值得全体员工共同努力拼搏为之奋斗的公司。高福利和有规范制度氛围的企业会受到所有职工的喜欢，一个能给员工工作与生活提供平台的公司更加会让员工当做家一样的爱护，他们也愿意充分发挥自己的技能为公司服务。

3结语

另外，公司员工还可以为客户提供多重服务，比如维护秩序的工作人员在进行本职工作的同时可以主动帮客户倒垃圾，可以辨别外来人员与本楼人员，类似这样的服务我们在企业发展过程中可以多挖掘一些。在以后公司发展过程中探索新思路将不会间断。物业企业为增加客户对我们的信任，可以将收支透明化，随时与客户沟通，以便于未来更改物业服务费的时候得到客户的支持。

作者：刘玲 单位：北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司