房地产开发企业财务管理研究

随着市场经济体制的确立与完善，我国房地产行业发展取得了非常显著的成就，在市场经济体制中的地位逐渐凸显。根据相关调查显示，在我国深沪两个重要的证券交易市场中，房地产企业所占的比重非常大，先后成立的企业超过了８０家，房地产开发的利润额度占到了公司总利润额的３０％左右；其收益状况在所有上市公司中名列前茅，能够取得这样的客观收益离不开企业财务管理发挥的作用，随着房地产企业的增多，要想突破发展瓶颈，就要对财务管理进行完善，不断构建出科学化的、体系化的财务管理。希望本文研究能够为相关企业提供一些借鉴。

一、房地产开发企业财务管理概述

１．房地产开发企业财务管理的概念

房地产开发企业在经营过程中，涉及到的房屋开发、经营以及管理都具有独立的经营权利、财务核算权利，以及自负盈亏权，是一种独立开展不受外界干扰与制约的组织结构，这种结构形式就是房地产开发企业。企业中的财务管理是指企业经营过程中资金的筹集、利用、分配与转让、规划、控制、核算等，是一种长期实现的经济管理与筹划活动，作为企业重要的组成部分，在企业发展过程中起到了非常重要的作用。

２．房地产开发企业财务管理的主要内容

企业财务管理涉及的内容非常多，并且贯穿于企业发展的始终，其资金运作涵盖了资金的获取、资金的使用、资金消耗、资金的分配等方面内容，以价值索取、占有、消耗、生产成果分配为主要内容。具体包含以下几方面内容：企业资金的筹集管理；企业资金的投资应用管理；企业开发成本与费用管理；企业税务筹划管理；企业利润分配管理。

二、房地产开发企业成本管理

１．现状

房地产开发企业在成本管理方面的现状分为决策阶段与招投标阶段。其中，决策阶段是较为重要的一个阶段，在此过程中应用的成本虽然较少，但是对于整个项目的控制来说有重要意义，甚至决定着一个项目的最终收益。在实际决策当中，常常因为失误使资金运行出现漏洞，导致大量资金流失，还会出现只增不减的状况。很多房地产开发商都对工程施工有较高的重视度，但是却对设计阶段的成本控制不够重视，很多企业认为施工过程中做好材料节约，就能够实现成本的节约。很多企业认为施工过程中做好材料节约就能够实现成本的节约。

２．主要内容

（１）前期规划设计阶段的成本控制一是做好可行性的研究。在项目投资决策开始前就要做好该项工作，做好可行性的研究能够最大限度地节省企业资源消耗，是企业获得最优收益的重要条件。二是做好投资的估算。投资估算是在企业进行投资前对所要开发的项目的实施方案、技术研发、建设规模、设备方案、建设设计等进度的预算，在此基础上能够将需要利用的资金按照规划分配，还能够将各个年度的资金进行筹划。投资估算是房地产开发项目决策中成本控制的重要内容，更是在后期成本控制目标中起到基础作用。三是限额招标设计。在进行前期的设计规划过程中，实施限额设计与招标设计，并对多种设计方案进行优化与选择，在设计及竞标过程中能够最大限度地提升设计品质，将变更的时间大大缩小了，大幅度提高了设计概算与预算的准确性。四是概算成本控制。除了做好前期限额招标设计工作以外，还要做好设计概算的成本控制审查。其主要内容包括：对概算编制的合法性与规范性，以及时效性进行审查；对工程概算中涉及的设备、材料费、安装费、进口费等各种单价的审查；对概算是否符合国家及行业法规进行审查；对概算文件，以及内容是否完整进行审查；各项技术是否符合标准等。

（２）开发建设阶段成本控制一是开发项目工程费用。编制一份合理科学的工程费用计划是非常重要的，是落实各项控制支出与投资目标的重要前提。鉴于各种因素的影响，在建设过程中，需要对投资目标进行监督与检测，比较各项工程费用与项目计划，如果发现了控制偏差要及时纠正。二是计量及变更控制。监理工程师要首先发出变更控制指令，因为承包商违约导致的设计变更一切损失费用，以及增加的承包费用都由工程承包方承担。在工程出现了变更以后，要提出相应的变更价格报表，并要由监理工程师负责对价款进行调整。此外，监理工程师在收到了工程价格款目以后要及时确认，并针对合同争议进行处理。

三、房地产开发企业纳税筹划管理

１．必要性

房地产开发经营中各种税费占较大比重，包括前期土地购买费用、建设费用、基础设施管理费用等，影响着企业投资与利润获取。此外，随着房地产竞争的加剧，同行业之间竞争的结果是利润下滑，从而使纳税筹划的空间增大了。按照我国现行的税法相关政策、法规的规定，税种已经超过了２０种，房地产应用的税种占一半，可以筹划的空间非常广。

２．主要方法

（１）免税法该纳税方法使用的范围较窄，并且针对的都是特定行业与业务，普遍性较低。另外，该方法存在的风险性也较高，应用免税法可以将企业的投资收益风险大大降低，并且在免税的同时，很多企业都要对出现的风险进行处理，增加了企业负担。

（２）分拆法可以在两个以上的纳税人之中进行分拆，也可以在不同的税种与税率间分拆，该方法应用到了税基的筹划理论，纳税人可以按照合法的纳税依据将税额适当降低。强行实施的分拆可以对资产重新评估，并办理登记手续。

（３）扣除法扣除法是将纳税的额度增加从而减少应收的纳税额，可以对各个应纳税时期的税额进行减免。这种纳税扣除法在扣除各项费用过程中程序较多，并且实施的技术较为复杂，但是适用的范围却非常大，只要遵循了扣除的标准就可以应用在每一个纳税人身上。可以实现应税基数的减免，也可以通过本期增加的方式实现金额的扣除，实现纳税的延期效果。

四、结语

本文主要从房地产开发中的成本管理，以及纳税筹划管理两个方面分析了企业财务管理在房地产企业发展中的重要性。可见，房地产企业管理中的成本管理与纳税筹划是财务管理中非常重要的两个内容，做好这两个方面的管理是提高房地产企业财务管理水平的重要途径，是企业做好前期投资、工程建设，以及后期结算的重要依据。

作者：马鹏举 单位：山东永大工贸有限公司