物业管理企业财务精细化管理分析

一、物业管理企业财务管理面临的困境

（一）精细化意识淡薄

物业管理企业所提供的服务具有全方位、多层次的特征，其具体工作虽不复杂，却往往较为繁琐和细致，这也要求财务管理工作必须是全面的、多方位的。实务中，由于企业管理层以及员工综合素质不一，对待预算管理、成本管理、内部控制等财务管理工作态度也存在差异。有的基层员工并不理解财务管理一系列工作对于企业发展以及自身工作的重要意义，认为清洁工具、维修工具等企业资产与自身无关，浪费现象较为严重，有的员工甚至擅自领取上述工具占为己有。分析这些现象的原因，归根结底在于从财务管理精细化发展没有形成固定的意识，员工的忠诚度有待提高。

（二）欠缺规范化的管理体系

某著名财务专家指出：“实现财务管理精细化，就必须实现财务管理规范化。”近期，一份调查问卷显示，大部分中小型物业管理企业没有成文的成本管理、绩效管理、预算管理等财务管理工作规范，仅仅是依靠财务人员的工作经验以及员工的自觉性来开展相关工作，更不用说在企业内部实现全方位的、细致的财务管理工作，尤其是内部控制和全面预算管理的开展，这也是造成企业服务成本增加的原因之一。对于一些将保洁、保安等服务外包的物业管理企业来说，由于所需提供的服务项目较少，其财务管理的规范性更差。

（三）执行力低下，财务管理体系流于形式

好的财务管理体系需要付诸实施才能够充分发挥作用。目前，物流管理企业在执行相关财务工作时随意性较大，执行力较低。一方面是受到上述两个问题的影响，另一方面则是由于内部监督机制的缺乏。近几年，国家出台了一系列规定来规范企业的内部控制制度，在企业内部形成监督机制，也内在的提高了财务管理的执行力度。但是，一些物业管理企业对于内部控制制度的理解不够深入，对内部控制活动的制定仅停留于表面。以校区或者商业区的保洁为例，垃圾桶、铲斗等清洁工具的使用与回收，并没有制定严格的清查盘点等相关内部控制活动，导致物资丢失严重，营业成本增加。

二、加强物业管理企业财务管理精细化建设

（一）提高财务管理精细化发展意识

1、全员普及企业财务管理运作流程以及其重要意义

财务管理精细化发展需要物流管理企业全员参与，因为员工是财务管理各个具体环节的执行者。由于物业管理企业的基层员工多为年龄偏大、学历较低人员，相对于管理层来说，对于知识的接受能力较低。因此，企业需要普及有关企业财务管理运作流程。以碧桂园某住宅小区物业管理企业为例，企业在进行流程普及的过程中，分批次、分层次的进行。以部门为单位，在部门单位内部按不同的工作能力层次来进行流程普及，并对与员工自身有关的财务管理知识进行针对性的解释。如该企业的保洁人员，针对预算管理，企业按照计划、编制、执行、考核、分析等顺序用较为生动、形象的动画形式予以呈现，并就考核方式进行详细讲解（对垃圾桶、拖把使用、保管等的责任考核制等），告知其考核的奖惩措施，达到“内部感化、外部监督”的效果，使其真正了解到财务管理精细化对企业发展以及自身发展的意义。

2、构建“精细化”企业文化

目前，很多大型物业管理企业都有自身的企业文化，通过企业文化来提升整个企业的服务意识以及各方面管理意识，创建品牌效应。对于财务管理的精细化发展，物业管理企业同样可以借鉴该方式来创造一种“节约”意识，实现精细化财务管理。以某物流管理企业为例，通过晨练、喊口号的方式来提醒员工要有节约意识，按照所培训的流程以及工作规范开展工作；通过精细化品牌效应来规范员工的工作行为。

（二）构建规范化的财务管理体系

1、外在的，制定成文的规范化的财务管理体系

精细化的财务管理，除了要创造良好的氛围以外，还要提供规范化的操作指南，即成文的财务管理规范。首先，要结合相关法律、法规以及规章性文件。通常，上述文件都具有指导意义，但是并不具体。因此，物流管理企业还要结合自身的服务业务来制定财务管理规范。如，保洁、保安外包的企业则不用将这两块服务的财务管理纳入到考虑范围内，而是从整体上对其进行规范即可。其次，要更加细致，分块制定。国家关于预算、成本、会计核算、筹资、投资等财务管理活动都有着相关规定，物业管理企业也应当将财务管理规范更进一步的划分为相应的板块。值得注意的是各个文件之间的衔接，避免出现不一致或者矛盾的地方。

2、内在的，实现具体操作的规范化

目前，物流管理企业的财务管理实际上可以从两个角度来解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化软件操作。在人工操作方面，主要是要规范财务人员的执业行为。物业管理企业应当在提升财务人员综合素质的同时，构建财务部门的内部控制，按照“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等理念来实现内部工作人员之间的监督，避免出现财务混乱、会计信息不真实的情况，尤其是一些小型的、账务混乱的物业管理企业。在信息化软件操作方面，尤其要注意成本核算等软件进入的权限问题，这是一些小型物业管理企业较为严重的问题，拥有密码的人可以随时进入账务系统，这是导致精细化管理信息失真的主要原因之一。当然，也要注意信息化软件的日常维护和安全保护。

（三）加强执行力度，真正落实财务精细化管理

1、构建各个服务部门的内部控制，形成监督约束机制

只有将上述各项措施付诸行动，才能真正实现财务管理的精细化。物业管理企业可以通过详细研究各个部门的工作流程来制定合适的内部控制活动，进而形成各部门的内部监督以及约束，加强财务管理精细化的执行力度。以某物业管理企业为例，对企业的各项物资（手电筒、维修工具、电棒、垃圾桶等）实行“责任承包”制度。对物资的领取和回收进行详细的登记，以利于后期的资产盘查。对于损坏、丢失的物品按照责任制的原则予以追究，“监督、督促为主，惩罚为辅”。同时，加强部门与部门之间的控制活动。比如物资采购部门与各服务部门之间实行隔离制度，避免物资采购人员与服务人员串通，造成经营成本的增加。

2、构建财务激励机制，进一步加强执行力度

物业管理企业应当分层次的构建财务激励机制，不断实现全员参与财务精细化管理。在完善的绩效考核制度的前提下，对于管理层应当多以精神激励为主。在考核其相关预算、成本控制指标的基础上，对其提供升职、进修等精神上的激励，促使其按照相关规定和指标完成工作。对于基层工作人员，则主要以物质激励为主。比如薪资的提高、外出旅游的机会、家属就业机会等。

三、结论

物业管理关系着居民日常生活质量，发展精细化财务管理是保障物业管理企业健康发展的基本条件。企业需要从思想意识、规范化管理以及执行力度等几方面着手，从战略角度创新管理手段，实现精细化财务管理。

作者：崔婧 单位：大连时代豪庭物业管理有限公司