物业管理经营亏损的原因分析

一、导致物业管理行业亏损的主要原因

首先，对物业管理没有一个正确的认识。在我国，人们对物业管理的认识仍处于较低水平，他们对物业管理行业的了解不是很多，受“分房修房依赖单位”思想的影响，人们还不具有物业管理消费理念。他们又想得到服务，又不想交付一定的费用。业主知道采用哪些手段去维护自己的合法权益，但是对自己该尽的义务的认识比较薄弱，在争取权利时，有很多理由，在尽义务时，也会找到各种理由推脱，不缴纳物业费用，不了解物业管理业是一个提供服务的行业，只有缴纳一定的服务服务费用才会提供服务，否则，就不会提供服务。

其次，物业管理工作人员素质不高，提供的服务质量较低。有一些物业管理人员素质不是很高，没有较强的责任心，缺乏敬业精神与职业道德，和业主之间的交流与沟通存在一定的问题，物业管理人员和业主两者之间均不相信彼此。通常体现在如下方面：第一，物业单位的工作人员并不是专业的人员，他们没有经过专业训练，未有上岗证书，有一些物业管理单位中的工作人员只是初中的学历或者是高中的学历，对于物业管理知识不是很清楚，不明白什么为物业管理，它的主要作用是什么，不清楚物业是以“人”为服务对象的，是以“物业”为管理对象的。第二，他们的自身修养不高，遇到事情容易冲动，不够冷静，有时就会和业主出现争执，甚至是爆粗口，动手打人等。第三，物管人员和业主之间的沟通存在一定的问题，没有沟通交流的技巧，导致工作很被动，彼此不信任。第四，物业管理人员对待工作的态度不够认真，责任心不强，缺乏敬业精神，没有进行进取精神，工作拖拖拉拉。他们的这些行为严重地影响了物业管理单位的整体形象，也不利于物业费用的收取。

二、应对物管业亏损的策略

1.规范物管行为，提升物业管理质量。

物业管理部门可以通过对物业管理行为的规范的方式，使得物业管理质量得以提升，进而提升物业管理的服务水平，以解决收费难的问题，这也为应对物业管理企业亏损的主要手段之一。第一，完善市场机制，使得物业管理企业的选聘行为得以规范。为了有效地规范开发商以及物业管理部门，最佳的方法为实行招投标的方式去规范物业管理单位。采用招投标的方式让业主们选择自己比较满意的物业管理企业，并且物业管理单位一定要聘用具有证书的人员才可以胜任物业管理工作。经过投标形式选出的物业管理单位，它作为一个独立的经营主体，其和开发商之间为合同关系，因此它会监督制约开发商的行为。采用招投标方式选物业管理，不仅可以实现公平竞争，适者生存不适者淘汰，还能够使得物业管理行业的总体水平得以提升。第二，依法行使物业管理所具有的权利。物业管理单位给予服务，回收一定的服务费用是一件很正常的事情。然而受各种原因的影响，经常会有些业主不交或者是拖欠费用的问题出现，于是有的物业就会将该业主的水或者是电停掉，物业的这种做法是不符合法的，他们应该行使自己所具有的权利，依法取得物业费用。如果个人不缴纳费用时，物业不可能实行抗辩权，这势必会影响到其他业主。基于这种状况，物业可以与当事人协商；协商不成向法院提起诉讼。

2.提升工作人员的素质，提升服务质量。

物业管理要注重内部训练，使得物业人员的素质有一定的提升，进而也有助于物业管理总体素质的提升。第一，注重对物业管理人员服务意识教育，促使他们具有业主至上以及服务第一的观念，热爱自己的工作岗位，尊重自己的工作岗位。第二，注重专业知识以及专业能力的训练，使得他们的专业知识以及专业能力有所提升。第三，注重沟通技巧的训练。加强物业管理人员语言表达能力的训练，热情服务，使得业主对工作人员留下一个良好印象，进而提升企业形象。第四，注重对物业管理企业人员的法制教育。

三、结语

在我国，虽然物业管理行业有了一定的发展，但是随之也出现了一些问题，特别为物业管理亏损问题特别严重，其对物业管理的健康稳定发展带来了一些不利的影响。本文从主观原因与客观原因两个方面对物业管理企业出现亏损问题进行了分析与研究，并提出了应对物业管理企业亏损的措施，使得物业管理行业能够健康、稳定、持续地发展。

作者：贺淑玉 单位：保利重庆物业管理有限公司