个人所得税政策对房价的影响

由于我国近几年房价大幅上涨，20%计征导致实际个人所得税税负大幅度增加。此外，我国税收征管实践中，还对二手房交易个人所得税规定了减免办法。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

个人所得税增加

对二手房市场供给的影响假定二手房市场中的供给者不具有转嫁税负的能力，即个人所得税提高部分均由卖方承担，对于卖方来说，相当于交易标的价格下降。根据西方经济学基本原理，价格下降，供给减少。反对新政策的开发商和专家、学者，大多基于这样的简单逻辑，认为二手房交易过程中，个人所得税的提高不利于二手房市场上增加供给，从而不仅不能降低房产价格，反而会推高二手房价格，进一步带动新开发房产价格上涨。事实上，对于个人所得税增加的政策效果分析，不能简单地依赖于书本上的经济学原理，还必须结合分析对象的特征，进一步深入挖掘背后的事实和道理。二手房市场的供给，与普通商品市场供给并不相同，其主要差别在于，普通商品市场是由供给者直接生产出来的，而二手房市场的供给者，并非房地产的直接生产者。普通商品市场价格下降，供给减少，同时直接带来的结果是生产的减少。而二手房市场上，房产价格的下降，并不会直接影响房地产生产。因此，从长期来看，由于二手房市场上存量供给一定，长期供给并不受价格变动的影响①。

短期内二手房市场上的供给会有怎样的变化呢?让我们从个体分析入手，假设张三手中有一套闲置房产，有意愿作为二手房进行出售。进一步严格假设，此房产对于张三产生价值的方式仅仅为出售，即该房产对于张三来说，没有使用价值，没有自用还是出售的选择权，其唯一可以选择的是该房产出售的时间。在其他条件不变的情况下，二手房交易个人所得税的增加，直接造成张三获利空间的压缩。假设个人所得税增加前该房产的期望价格为100万元，忽略购置成本，张三的期望获利为100万元，个人所得税增加20万元，在标的价格不变的情况下，张三的期望获利为80万元。在此情形下，由于时间不可逆，张三不可能回到昨天在个人所得税增加之前出售标的，只能选择今天或今后出售标的。理性人的行为选择当然是基于利益的最大化。因此，张三个人选择与今天是否增加个人所得税无关，仅取决于未来所能期望的最大利益可能。如张三预测未来房价将下跌或个人所得税将进一步提高，那么即使今天已经提高了个人所得税，张三依然会选择在损失20万元利益的情况下出售手中的标的房产;相反，如果张三预测未来房价将会上涨，或者个人所得税将会减少，那么张三就会选择等待。将无数个手中持有闲置房产的张三相加，就可以得到二手房市场上的供给情况，其结论为:已经成为现实的个人所得税增加并不会影响二手房供给，对二手房供给的决定因素是未来的收益预期。但是，由于市场上的参与者并不完全符合经济学上的理性人假设，如在一般情况下，由于个体很难对未来进行判断，其决策依据除了对未来预期的判断外，还受其当前期望的影响。当前利益与心理对该标的期望利益相一致，或超过心理期望利益时，个体参与者就会做出交易的决策。如张三作为房产投资者，对该套房产的期望获利是100万元，当实际交易利益等于或大于100万元时，张三就会作出交易决策，相反，则不会选择进行交易。从这个角度来说，个人所得税的增加降低了当前的实际交易利益，有可能改变张三的交易决策。无数个张三相加，则会减少当前的二手房市场供给。

此外，从风险和收益的角度来看，由于新政策的出台，加大了市场参与者对未来市场风险的预期，即使是在未来最大期望收益不变的情况下，由于风险的增加，市场参与者也会选择现实的落袋为安。从这个角度考虑，短期内二手房的供给又会增加。通过以上分析，很难对短期内二手房市场的供给变动做出判断，当未来预期很明确时，对未来的理性预期判断就会占据决策影响因素的上风，当未来难以把握时，现实的心理预期就会占据决策影响因素的上风。

个人所得税增加对二手房市场需求的影响

首先，从传统西方经济学的基本原理出发，需求受价格的影响，与价格呈反方向变动。因此，研究二手房市场的需求，就转变为分析个人所得税的增加是否会转嫁到购房者身上。开发商和很多专家、学者的观点很明确，在供不应求的市场上，买方处于劣势地位，税负的增加，会很轻易地转嫁到买方身上。通过理性地分析，事实可能很难像这些开发商和专家、学者所期望的那样，因为无论是增加的部分是政府拿走的税收，还是卖方提高了价格，对于买方来说是没有任何区别的，在当前均衡情形下，如果政府能够轻而易举的从买方口袋里掏走一部分蛋糕，那么在没有个人所得税增加的情况下，卖方同样可以做到，从而与当前的市场均衡相矛盾。此外，与卖方影响决定因素一样，决定买方决策的最关键因素，同样是对未来的预期。新政策的出台，恰恰意味着政府对调控的加码，引导潜在买方对未来房价产生合理预期，当潜在购房者预期未来房价会下跌或保持不变时，就会选择延期购房，从而减少当前的购房需求，将房价下跌预期转变为现实。

个人所得税增加对房价的整体影响

无论是二手房市场，还是新房市场，对当前及未来房价的影响，最关键的因素还是对未来的预期。这与供给与需求决定价格的经济学原理并不矛盾，只不过在购买决策可以延期的情况下，未来的预期供给需求情况对现实的价格起到决定性的影响。个人所得税的增加，其实目的并不是影响供给与需求，而是挤压投机。从长期来看，投机并不影响市场需求。这是因为，投机需求并不是最终消费需求，而是中间需求，其最终还是要转化成消费需求。投机的作用是通过短期需求的集聚，推动房价快速上涨，并从中谋利。当个人所得税达到百分之百，投机者没有任何投机获利空间时，投机行为将消失。因此，严格的个人所得税政策，从长远来看，将有利于房价的稳定。不过，这种政策效果的出现，依赖于政策的长期性和统一性。如果个人所得税提高政策仅作为抑制房价的短期政策，不仅不会起到政策效果，反而会推高短期价格，加大房价波动。这是因为，当二手房持有者预期未来个人所得税政策将取消时，他们将推迟房产的出售。

房价合理回归期待调控目标明确和调控政策统一

我国房地产市场调控虽历时十载，但并不会结束。建设一个繁荣稳定、能够满足人民群众基本居住需求的房地产市场，应成为我国政府的长期调控目标。房价合理回归依赖于有效供给的增加和公平分配的实现。

1.从总量角度来看，要做到心中有数。解决中国的房价问题，还要从供给角度予以保障，打压需求，而不能有效增加供给，是解决不了问题的。决策者必须着眼于未来相当长一段时期内的房地产需要目标总量，既要通过增加供给，逐步引导房价合理回归，又要防止过度开发，造成资源浪费和市场崩溃。

2.从消费属性来看，要明确人权属性。居住是人的基本生存权，必须予以保障。因此，我国房地产市场发展的目标应确定为满足人民群众的基本居住需求，在政策选择时，应优先保障人民群众的居住需求。

3.从利益分配来看，要坚定不移地打压利益的不合理转移。从整个房地产市场来看，要坚决抑制房地产市场参与者的利益不公正分配。整个房地产市场中，利益受到侵害的，是高价买房自住者，而利益获得者，则包括政府、开发者和投机者等。要想抑制房价上涨，促使房价合理回归，必须针对性地挤压这些利益索取者的获利空间。针对土地财政，要降低土地出让金，减免税费，加大政府对房地产市场的投入;针对开发商，要规范开发商行为，加强反暴利立法和监管;针对投机者，要限制其购买、交易等投机行为，利用个人所得税等税收政策，挤压其投机获利空间。

4.从政策方向来看，要建立长期明确的调控方向。从当前房地产市场的基本矛盾来看，未来相当长一段时间内，鼓励市场开发供给，满足基本消费需求，打击投机获利，优化资源配置将是长期的政策方向和目标。只要长期目标把握住了，无论是经济过热，还是经济低迷，房地产市场的政策调控都不会偏离其基本方向。

5.从政策工具来看，要敢于选择稳、准、狠的政策工具。房产税对于投机房产保有成本的增加和二手房交易个人所得税对于投机利润空间的挤压，是针对房地产市场投机炒作最有效的打击工具，应尽快克服两税政策实施过程中的技术性障碍，进一步打击房地产市场中的投机行为。

政府对于房地产市场的调控，不能简单地认为政府干预市场，计划替代市场。市场是由各种制度规范构成的，不同的制度规范将导致不同的市场运行结果。放任的市场并不一定会产生符合社会主义价值观和人民群众需要的结果。作为一个发展中国家，在发展建设过程中，我们面临着各种各样的新问题、新矛盾和新挑战，只有及时通过行之有效的政策工具，不断修补完善市场运行制度，才能依靠市场的力量实现我们的价值和目标。（本文作者：严雷 单位：国家发展和改革委员会价格司）