商品房交付使用管理模式研讨

《上海市新建住宅交付使用许可规定实施细则》中规定:新建商品住宅的配套公共设施应当达到规定的建设要求。2009年上海市出台了《关于印发〈“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则〉的通知》,文件第二条规定“本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施同步交付使用。”第四条对住宅项目分期开发建设、分期交付使用的项目其交付条件做出明确规定。“住宅建设单位按照《上海市国有土地使用权出让合同》或者《国有土地划拨决定书》以及已取得的规划建设方案批复要求,应当负责建设该地块范围内的配套设施,并确保与住宅同步建设、同步交付”。自新建商品住宅交付使用许可施行以来,改变了新建住宅小区公共配套设施建设落后的情况,交付后的小区解决了入住居民在出行、购物、教育、就医、居家等方面的困难,聚集人气,拉动区域周边商业的繁荣。

“苏州模式”的备案公示制度

1“苏州模式”的备案和公示制度

苏州市新建商品住宅交付使用实行备案和公示制度。《苏州市商品住宅交付使用管理办法》于2006年9月19日市政府第63次常务会议讨论通过,自2007年1月1日起施行,对商品住宅交付使用应具备的条件、交付使用的备案文件、监督管理部门职责等做出明确规定。苏州市在新建商品住宅交付中汲取“上海模式”的经验,其明确规定“房地产开发企业实施商品住宅建设,应当同步建设配套设施和配套工程。”同时还借鉴上海市的做法制定了行政处罚措施。“房地产开发企业将不符合交付使用条件的商品住宅交付使用的,可处以2万元以上3万元以下罚款;情节严重、造成恶劣影响的,应当向社会公示,并报请省建设行政主管部门降低资质等级或暂扣、吊销资质证书。房地产开发企业在商品住宅交付使用时未向房地产开发主管部门办理交付使用备案的,由房地产开发主管部门责令限期改正,并处以1万元以上2万元以下罚款”。采取罚款这种行政处罚方式具有强制性,对房地产开发企业具有一定的威慑作用,对规范房地产市场行为产生积极影响。

2“苏州模式”的亮点

“苏州模式”的亮点在于该管理办法要求房地产开发主管部门对提交交付使用备案文件的房地产开发项目实地踏勘后出具《苏州市商品住宅交付使用通知书》,并对通过交付使用备案的商品住宅在新闻媒体和政府网站上进行公示。苏州市对新建商品住宅的交付管理采用市政府令的形式颁布,具有较强的行政管理力度。其采取的备案和公示制度,一方面公示新建住宅交付使用的备案文件,另一方面公示不严格按照政府规定要求的房地产开发企业信息,在推进政府工作信息化、透明化进程中起到了积极作用,后多地纷纷效仿苏州市的做法。

引入公众监督的“哈尔滨模式”

1哈尔滨的社会评审制度

哈尔滨市采取新建商品住宅交付使用社会评审制度。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》于2006年1月12日市人民政府第47次常务会议通过自2006年3月1日起施行。2009年对其进行修改,新增加了对新建住宅建设单位违规行为进行处罚的条款。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第十条规定,“社会评审工作由业主代表、相关专家、物业管理企业代表、区人民政府及社区代表组成的新建住宅交付使用评审委员会进行。”从评委会的产生及工作程序看评审工作公正、公开、合理,引入社会多方力量参与此项工作之中,让社会公众关注此类涉及民生的事情,能够更好维护购房人的切身利益。第十六条“评审委员会将《评审意见书》报市房产行政主管部门备案。市房产行政主管部门收到备案文件后,应当将《评审意见书》在新建住宅项目所在地公示3日”。这种做法从一开始就接受社会各界的监督,如有异议,还可以申请重新进行评审,更体现了该政策的科学严谨性及充分尊重业主的利益。同时《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》中还对配套设施的延期交付做出明确规定,要求房地产开发企业提出保证落实的具体时间和标准,保证了购房者入住后的正常生活需要。

2“哈尔滨模式”的亮点

新建住宅交付使用前,应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的,不得交付使用。“哈尔滨模式”的亮点在于通过引入社会评审机制,使住宅建设交付使用管理更加透明化、公开化,广泛参与性,让社会公众参与共同监督,充分发挥了社会评审制度的主导性和监督性作用。

“石家庄模式”实行部门确认制

1石家庄的部门确认制度

根据2007年1月8日石家庄人民政府出台并实施的《石家庄市人民政府关于印发石家庄市新建住宅交付使用管理办法的通知》规定,石家庄市新建商品住宅交付使用实行部门确认制度。新建商品住宅交付涉及到相关部门包括房管、规划、建设、城管、公安消防、人防、园林、环保、民政、卫生及供水、供电、供暖、燃气、通讯、有线电视等,每个部门根据自身职责对各自分管的内容进行交付使用确认。建设单位的新建住宅建设工程竣工并经单位工程验收合格后,经过相关部门确认,符合入住的基本条件和使用功能,取得《石家庄市新建住宅交付使用意见书》（以下简称《交付使用意见书》）,并在新建住宅项目所在地公示3日后无异议方可交付使用。

2“石家庄模式”的亮点

“石家庄模式”的亮点在于新建商品住宅交付使用过程中能够统筹协调涉及住宅交付使用的各相关部门,充分发挥各自职能,明确责任划分,避免了行政主管部门之间相互推诿扯皮现象,有效提高行政效率。同时形成有效的市、区、社区街道办三级联动机制,共同保证新建住宅的交付使用。石家庄市还规定将《石家庄市新建住宅交付使用意见书》作为今后办理房屋权属初始登记的前提手续,该规定相当为办理房屋产权初始登记的设置了前置条件。

与其他城市的新建商品住宅交付使用管理办法相比,石家庄市实行的管理办法有一定期限,有效期为五年。此举兼顾了政策的连续性和灵活性,便于地方政府根据政策的执行情况并结合市场的发展状况适度调整,使得政府能够逐渐完善新建商品住宅的交付使用管理制度,保证购房人的合法权益,有利于房地产市场的健康平稳发展。

除以上较为典型的四个城市四种模式外,天津、无锡、宁波、郑州等城市也在新建商品住宅交付使用方面取得一定成绩。综合分析四种模式,各种模式都有其亮点和特点。每个城市依据自身实际情况不同而选取差异化的管理模式,上海、苏州、哈尔滨的管理办法均以地方政府令的形式颁布实施,具有较高的效力,对房地产开发企业的要求进一步提高。石家庄的管理办法虽未通过市政府常务会议,但要求行政主管部门各司其职,分工协作,促使住宅交付使用工作顺利开展。这些管理规定的有效实施一方面规范房地产市场中新建住宅交付使用的条件及程序;另一方面切实保证了购房人的合法利益少受“霸王条款”的侵害。交房问题涉及方面较广,处理不当极易引发并激化社会矛盾。因此在制定商品住宅交付使用管理规范时要充分考虑并权衡各方利害关系,有条件的地方待时机成熟时可考虑参照上海的地方立法模式对新房交付进一步规范管理。（本文作者：张秋娟 单位：成都职业技术学院）