抵押贷款保险窘境与解决路径

本文作者：何惠珍 单位：浙江金融职业学院

澳洲是世界上住宅自有化率最高的国家之一，住宅自有化率四十年代为50％，五十年代为60％，六十年代后期以后一直稳定在70％左右，这与澳洲政府积极推行一系列鼓励居民购房、提高居民购房能力的政策有密切关系。其中，根据1965年澳洲政府颁布的《住房贷款保险条例》成立的住房贷款保险公司(简称HLIC)，对此起了很大的推动作用，并有效地扩大了住宅消费。1997年，澳洲政府在推行私有化思想指导下，将HLIC卖给了世界上主要的保险公司——美国通用电子集团下属的GE资本服务公司，现改名为澳洲住宅贷款保险有限公司。澳洲政府放松金融管制和二级抵押市场的兴起，给抵押贷款机构和保险机构都带来了更加激烈竞争的市场环境，这就势必导致贷款机构放松贷款标准，传统的审查、管理减弱了。面对竞争形势，HLIC从管理体制、管理手段等方面进行了改革。

欧洲的住房抵押贷款保证保险欧洲是现代保险业的发源地。也许是受欧洲传统的思想文化和保险历史的影响，在法国、英国和德国，没有美国那种专门从事抵押保险的公营或私营保险机构，抵押贷款的保证保险主要是通过把传统的人寿保险和财产保险机构引入抵押市场来实现的。这种模式的优势不仅最大限度地保障了人（即借款人和其家人）的利益，保证了住房贷款的安全，而且还降低了银行从事抵押信贷的风险，同时弥补了抵押物处置难的缺陷。尽管这些发达的市场经济国家有着一套完善的抵押制度，包括法律上对抵押权的设定，抵押权的登记、认可、处置等等，抵押制度赋予了抵押权人对抵押财产拥有优先受偿权，但是，现代金融交易债权的复杂化和风险的多样化，使得抵押制度在债权保全上存在着许多不确定性。在英国，抵押房产的处置常常受到经济景气循环的影响。

综上所述，尽管北美和西欧抵押保险模式的切入点有所不同，但是他们都有一个共同之处，即都具有专业化的保险机构和规模经营模式。保险原理是建立在概率论基础之上，只有通过专业化的经营管理，才能造就出一批专业化的精算师，对各种风险损失的概率能做出精确的估算，建立一套完善的风险管理机制，从而有效地控制和减少风险。这不仅可以降低抵押贷款受区域经济萧条影响带来的损失，而且还可以通过再保险制度，进一步增强抗风险的能力。而目前从总体上看，我国抵押贷款保证保险还很不成熟、很不完善。抵押贷款保险机构主要为商业保险公司，缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立，这在很大程度上限制了住房抵押贷款保证保险业务的发展。

我国现行个人住房抵押贷款保证保险主要有个人抵押商品住房综合保险、个人抵押住房综合保险和履约保险三种。对其条款进行分析，发现主要存在以下几个方面的问题：一是保费设计不合理、消费者负担过重，具体表现为保险金额过高、保险起讫期限的界定不合理、保险赔付率与保险承担风险不对称和保费缴纳方式不合理等。二是强制保险，且没有退保的相关规定。按照银行抵押贷款的要求，消费者必须购买一份房屋保险，否则就得不到贷款。此外，由于银行与保险公司的“联姻”，消费者不能自主选择保险公司，使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。同时，保险条款中没有退保的规定，致使投保人不仅要遭受心理损失，而且还遭受实际损失。保证保险合同中，保险人承保的是借款人的还款信用，因此需要保险人严格审查投保人的资信状况。但实际中，这一环节往往由银行来执行，由于银行方面的风险已大部分程度上通过抵押加贷款的方式降低了，再加上我国的个人信用制度建设落后，使得银行的审查难以得到有效保证，这在一定程度上加大了保险公司的经营风险。保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押，一旦保险事故发生，保险公司要处理抵押物就要首先取得抵押权，而根据现行法律，抵押权是不能自动转移的，除非保险人与借款人重新办理抵押登记。但即使重新设定抵押权，保险公司在我国二级市场尚不发达的情况下，对抵押物的市场风险和抵押物处置风险仍具有不可控制的一面。

从银行方面来看，在住房抵押贷款保证保险上，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签定借款合同时，已把相应抵押合同作为借款合同的从属合同。这在本质上使保证保险和信用保险相混淆住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。即使在西方成熟的房地产市场和保险市场上，银行也不可能通过房地产信贷保证保险和信用保险完全规避自己的贷款风险。银行有需要自身承担的贷款风险，不可能也不需要把自己所有的信贷风险都转嫁出去。银行应通过对借款人的资信评估和还款能力的分析来避免和减轻风险，同时从成本与收益权衡的角度辅之以信用保险，合理地进行风险管理。但是在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险，银行不缴纳保费也不作为投保人，却得到信用保险才有的保险赔付；而购房者缴纳了属于保证保险的保费，却得不到应有的保障，缴费义务和收益权利严重扭曲，不符合保险的权利与义务对等的原则。

由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益，房地产抵押贷款保险在许多国家和地区都被定义为政策性保险业务，一般需要专门的政府机构主办或得到政府的大力扶持。美国30年代罗斯福新政中由联邦信房贷管理局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险就是典型的政策性保险。随着各项改革的不断深化，失业与流动使得个人收入的不稳定性加大，社会风险、经济风险和自然风险都增加了，而社会保障制度等配套机制的建设仍很薄弱，这使得普通的商业性保险公司缺少足够动力去拓展该业务。由于政府信用具有个人信用所无法比拟的优势，因此，有必要利用这一优势推动整个住房抵押贷款保险业务的发展。

建立完善我国住房抵押贷款保险制度，切实发挥其在房地产发展中的作用，达到促进住房抵押贷款保证保险良性发展，推动住房中消费的目的，需要政府、保险公司以及银行等各方面的共同努力。保险公司担负着住房抵押贷款保险险种开发、营销以及理赔的任务，其活动贯穿整个抵押贷款保证保险业务的全过程。但我国保险业发展相对落后，人们的保险观念难以改变，所以保险公司在这方面任重道远。保险业应充分发挥自身优势，将保险业务与抵押贷款业务相融合，不断进行险种创新。这不但有利于扩大保险公司的业务领域，又可以化解金融风险。根据国际经验，结合我国保险业与房地产市场发展的具体情况，目前应开发和完善的险种主要有：一是住房抵押贷款保证保险，主要保障的是银行的信用风险损失，二是住房抵押贷款寿险，这是与住房抵押贷款保证保险密不可分、彼此互补的一种保险业务，保险对象则是购房者的利益。三是房地产产权保险，实质是房屋产权契约保险，在整个市场体系尚未完善的阶段，房地产产权保险可起到激浊扬清、规范市场的作用，四是房地产质量保险，既可确保购房者的利益又可提高房产商的信誉，五是建筑工程险，可以防止来源于房屋质量严重不合格等风险。

完善住房抵押贷款保险的有关条款。首先，在保险责任方面，要体现兼顾保险人、银行和借款人三者利益的原则，充分考虑市场风险、社会风险等因素。其次，在承保方式上，要体现银行与保险人共担风险的原则，不能将风险全转嫁给保险公司，将负担转移给借款人。第三，在理赔方式上，考虑到保险人行使抵押权受到制约的现实，可进一步改进现有理赔方式。第四，要科学合理地制定保险费率的标准。通过建立严密的风险评估体系，对各项风险因素进行合理评估，厘定保险费率，以体现社会公平。最后，建立完善的风险防范机制，以应付随时可能发生的各种风险。同时对于金额较大的住房抵押贷款保险利用再保险制度分散风险。

政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房贷款的保证机制，加强与其他相关职能部门的配合，加强对风险的审查，控制风险程度，提高抵押贷款资产的质量，使住房抵押贷款风险最小化，并通过立法对住房抵押贷款保险提供必要的法律基础和监管机制，对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司给予政策性扶持。1.设立政策性保险公司。由财政提供初始资本金，在有关部门管辖内设立政策性保险公司，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，这种集中管理模式有利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押贷款保险规模经济的效益。凡资产达到一定规模、经济效益好、资信高的商业银行经央行和有关部门资格审定的，均可成为政策性保险抵押贷款的发放机构。受托银行应遵循“三性”原则，认真执行委托合同，及时报告政策性保险贷款的发放情况，并接受监督和审计。专业化银行的介入，有利于规范经营，减少监督管理和经营的成本，也可以避免各地各搞一套或政府部门搞“有偿服务”。投保该险种的贷款人若是因非自愿原因失业以致收入停顿的，均可获得保险公司的赔付。这样一来，可以暂缓投保人失业后的还款负担，也可以改善银行的贷款比率，调节其不良资产的结构。贷款的限额、所购房屋的种类(经济适用房、公房、二手房或一般商品房)、房屋面积和购房者的收入上限由政策性保险公司及主管部门依据不同时期、不同地区的具体情况制定，且保险金额以不超过贷款金额的30％为宜。如贷款首期付款为15％～20％，政府保险为30％，银行承担的风险只有50％～55％，这有利于抑制居民滥用政策性保险的贷款，并在降低银行抵押贷款风险的同时，使受委托的银行建立起有效的风险约束机制。因为政府提供的保险不是100％，除借款人首期付款和政府保险的部分外，银行也要承担部分风险，从而加强银行与政府的协作关系。

开办住房抵押贷款保证保险需要有一个较为完善的房地产二级市场，可以保证抵押物在顺利出售的同时，获得较为正常的市场价值。目前我国的二级市场几乎是一片空白。因此，尽早成立专门的政策性机构，保证市场的稳定性和流动性是形成强有力的政府支持体系的重中之重。要使住房抵押贷款保证保险得到顺利发展，没有严格的法律保障是行不通的。建立健全的法律法规体系是切实保障银行、保险公司和购房者三者的合法权益，促进购房消费合法、有秩序进行和发展房地产业的关键。目前要形成住房抵押贷款市场体系，住宅金融机构法、住房抵押贷款保证保险法、抵押债券法等住宅金融配套法规也需尽早出台。此外，政府还应就某些特殊情况做出明确规定。例如，界定享受按揭优惠和补贴的范围、无力还贷行为的处理等。同时，中国保监会应对保险基金投资住房信贷的比例进行监控，以化解和防范金融风险。保险基金的投资首先是安全，其次才是收益。目前我国只有商业银行可开办住房抵押贷款业务，而且国家对贷款利率限制过死，不利于银行对抵押贷款市场进行市场细分和提供个性化服务。因此，若允许保险基金进入住房抵押贷款市场，就应当适当放宽对抵押贷款利率的限制，促进保险公司与银行之间的合理竞争，提高服务质量和业务范围，为住房消费提供有力的资金支持。目前的银行借贷一旦借款人失去还款能力，银行将很难处理抵押物。因此，政府担保势在必行。政府出面担保，一方面可以大大降低银行贷款风险，使银行降低对借款人自付款的要求，降低贷款利率、延长贷款期限，另一方面有助于银行在确保资金安全性和收益性的前提下更好地开展按揭业务，不断进行金融创新。为降低政府政策性保证保险的经营成本，各地方政府应利用城市住房基金，建立一批临时周转房或租廉房，以保障借款人在失去房产时基本的住房需求。同时，应不断地完善抵押制度，包括抵押物的评估、抵押物的设定、抵押物的处置和抵押物收益的分配，这样可以通过抵押物的处置尽可能地减少政策性保险的运作成本和保全银行债权人的利益。

目前我国居民的保险意识仍然不强，很多人对保险的意义认识不清，对保险的条款不了解，这更需要保险公司在营销方式方面的创新。在公司内部正确设计直销、代理人、保险经纪人的体系、规模及政策侧重点和制约手段，真正形成规范化的从总公司到基层支公司层层有直销，并以直销为核心外围层层有代理人、经纪人的纵横交叉的营销体系，提高保险营销人员的素质。同时，积极开展同银行和房地产销售部门的合作，使抵押贷款保险深入人心。在销售方式创新方面，大胆尝试网络保险，即保险企业利用计算机网络进行保险产品的销售，以快速便捷的方式实现销售，沟通被保险人与保险公司的相互联系，简化投保手续，方便投保人，而且可以通过互联网占领未来市场份额。