住宅贷款保险状况与应对路径

本文作者：李云 单位：山西大学法学院

从目前的实践来看,由于贷款审查的严格责任制和风险的存在,我国银行普遍缺乏放贷的积极性。从住房贷款本身来看,由于还款期限太长,银行确实存在难以收回贷款本息的风险。所以,如果没有保险的介入,确实会大大降低银行放贷的积极性。所谓住房贷款保险是为了防范因借款人的信用风险或抵押标的物（房产）毁损风险给贷款人造成损失，由借款人或者贷款机构向保险公司缴纳保险费，一旦发生保险合同约定的保险事故后，保险公司将赔偿贷款人所受损失的保险。从住房贷款保险所承保的风险和住房贷款保险的实务看，住房贷款保险兼有财产保险、人身保险和保证保险三重属性。

我国现有的住房贷款保险可分为住房贷款财产保险、住房贷款保证保险、住房贷款人身保险。住房贷款财产保险，是以抵押房地产为保险标的的保险，是为了防范房地产抵押以后可能出现毁损、灭失等给贷款人行使抵押权造成风险的保险。房地产包括土地和房屋。由于土地一般不存在灭失的风险，因此，住房贷款财产保险主要是抵押房屋的损失保险。住房贷款人身保险,是以借款人为被保险人，向保险人投保的定期寿险,如果借款人在保险期间因死亡、残疾、丧失劳动能力等无法控制的原因无力偿还贷款时，由保险公司向贷款人支付所欠贷款的保险。在房地产贷款发放以后，借款人有无人身危险是保证还款顺利完成的关键。可见，此险种是投保人为了防止被保险人因人身伤亡而无力偿还时，房屋被行使抵押权而购买的保险，是与抵押贷款结合的人身保险，与一般的人身保险有所不同。住房贷款保证保险，个人住房抵押贷款保证保险是借款人以自己的信用向保险人投保（借款人既是投保人又是被保险人），因不能按期偿还贷款时，由保险人代为付款的保险。住房贷款人身保险和住房贷款财产保险是真正的保险，符合保险特点与经营原则，承保的是人身和财产风险，是投保人无法控制的、偶然的意外风险，保险人不能行使代位追偿权，借款人没有偿还保险赔款的义务。而住房贷款保证保险实际上只是一种担保业务，所承保的风险在一定程度上借款人可以自己控制。住房贷款保证保险的保险费实质上是一种手续费，是保险人提供担保的一种报酬。保险人享有代位追偿权，借款人有返还保险赔款的义务。

我国住房贷款保险市场存在的问题

住房贷款保险业务与我国的房地产金融市场相互促进，共同发展，为保障住房信贷的安全，推动住房制度改革，繁荣房地产市场，改善城镇居民的居住生活条件发挥了重要作用。但我国的住房贷款保险在发展过程中也相继暴露了一些问题，并在一定程度上影响了住房贷款的发展。如果不能尽快解决，必然会最终制约整个房地产业的发展，妨碍居民生活水平的提高，影响国民经济的发展。

关于住房贷款保险强制购买问题。对于贷款购房被“搭售”保险的问题，消费者的反应越来越强烈，有些消费者甚至为此打起官司。法律界有关人士指出，保险必须自愿，这是我国民法通则的一个根本原则。我国《保险法》第十一条明确规定：“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。”“除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”而中国人民银行颁发《个人住房抵押贷款管理办法》强制购房借款人买保险，与《保险法》相抵触，侵犯了消费者的决定权和选择权。那么,住房贷款保险是否构成法律所禁止的强制保险呢?这应根据住房贷款保险的不同类别来分析。银行对于抵押房产来说享有抵押权，如果抵押房产损毁灭失，银行抵押权就会无法实现。因此，银行对抵押房产享有经济利害关系，即具有保险利益。所以，银行可以作为投保人直接投保抵押房产财产保险。但银行常在经营中利用自己在住房消费信贷市场上的垄断地位,强迫借款人购买抵押房产财产保险。因此,住房贷款财产保险已构成法律所禁止的强制保险。如果借款人在保险期间因死亡、残疾、丧失劳动能力等无法控制的原因不能如期偿还贷款时，会给银行带来很大损失。因此，银行对借款人因上述原因而违约的信用风险具有经济利害关系，即具有保险利益。所以，银行可以作为投保人直接投保信用保险。但银行往往在经营中利用自己的优势地位,强迫借款人购买住房贷款人身保险。因此,住房贷款人身保险也已构成法律所禁止的强制保险。住房贷款保证保险则不同，因为该保险中借款人的信用风险（如失业引发的违约）在一定程度上借款人自己是可以控制的。因此，作为信贷合同的一方当事人的银行为了降低放贷风险有权利要求借款人在签定借贷合同时提供信用担保。因此，住房贷款保证保险并非法律所禁止的强制保险，它只是保证合同履行的一种担保业务。所以对借款人来说，享有是否投保住房贷款财产保险和住房贷款人身保险、向哪家保险公司投保、保险期限、保险金额等的决定权。在国外的住房贷款中，借款人只有在首付款低于25%或20%时，才需要在住房抵押的同时购买保险。如加拿大规定，抵押贷款的首付款比例如果高于或等于25%，借款人无需购买抵押贷款保险；如低于25%，则必须购买抵押贷款保险。"所以，我们没有必要一切贷款都执行强制性保险。

关于保险合同受益人的问题。受益人是指保险合同中约定、在保险事故发生后享有保险赔偿与保险金请求权的人。在财产保险合同中，保险赔偿金受领者多为被保险人自己，所以合同中没有受益人的规定。但有的财险合同也可以规定第三者（多为债权人或继承人）有优先领受保险金的权利。在人身保险合同中，多有受益人的规定，投保人或被保险人有指定受益人的权利。在消费者购买住房贷款保险时，银行要求借款人将银行设定为保险的第一受益人，显然没有法律依据：在住房贷款财产保险合同中，不应存在受益人规定，借款者本人作为被保险人享有保险赔偿金请求权；（2）在住房贷款保证保险合同中，也不应有受益人规定，可以在合同中将银行列为保险赔偿金优先领受人；在住房贷款人身保险合同中，借款人作为被保险人有指定受益人的权利，银行没有权利强迫借款人将其列为第一受益人。

关于保险金额的问题。就住房贷款财产保险的保险金额的确定方式而言,保险公司以房屋购置价作为保险金额。保险金额以房屋购置价来确定,大大超过了作为抵押品的房屋的实际保险价值。因为商品房的销售价格含建筑成本、土地转让价、配套费、发展商的利润，甚至朝向费、层次费等。其中土地使用的价格占了30%以上,而土地是几乎不存在风险的。所以，如果按房屋购置价格来确定保险金额，则保险公司承担的赔偿责任总是低于保险金额。此外，银行对抵押房产的保险利益等于其发放的贷款额，根据中国人民银行的规定，个人住房贷款不得超过房价的70%。当前的房屋保险以房屋购置价作为保险金额，显然超出了银行对抵押房产享有的保险利益。对于住房贷款保证保险和人身保险也是一样的道理，即保险金额超出了银行对抵押权享有的保险利益。我国《保险法》第四十条规定：“保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。”所以，以房屋购置价作为保险金额违反了《保险法》规定，对借款人来说是白白多交了保费；对于保险人来说，却是不合理地多收取了保费。

厘定保险费率和缴费方式问题。国内一直存在着住房贷款保险费率较高的呼声。目前，国内住房贷款保险的费率一般在0.5%左右，而国外同种业务的保费要低得多，在北美和日本都不到0.05%。从该保险合同条款所列保险责任来看，保险责任范围主要是火灾、爆炸、暴雨、冰雹、空中坠物引起的房屋损失，而对房屋装修损失不赔。目前建筑质量越来越高，地震和战争又不在保险范围，保单中所列的意外事件导致损失的可能性微乎其微，出险率相当低,使得保险公司收取的保费与其承担的风险显得极不对称，并且大大增加了购房消费者的负担。住房贷款财产保险存在降低费率的空间。房贷险是趸缴保费，并且该保费由银行代收。

根据保险常识，保险期限一年以上的，保费可以选择趸缴或分期缴纳，硬要投保人趸缴没有依据。现在的房贷险费率也是按逐年交费方式制定的。虽然趸缴方式可以获得一定的折扣，但是这会增加投保人付款压力。保险公司要求借款人一次付清，但随着购房者每月还款的增加，保险金额在逐步减少，银行所承担的风险也在减小，而保险公司依然按照当初的保险金额来收取保费，显然是违背了《民法通则》的公平原则，侵犯了购房者的利益，在无形中加重了借款人的经济负担。因此，保险公司应改变这一不合理的收费方式。当然，年缴保费并不是完全不可能。如太平保险广州分公司推出的“一年一付”缴费型的房贷险产品。但由于合作银行所收取的保费总量较少，所以银行对其积极性不高。同时，有业内人士说，这种方式操作性不强，比如投20年的房贷险，每年交一次，保险公司和银行都觉得麻烦，公司操作的成本高。其实，借款人可以将每期（一年）缴纳的保费和给银行每年第一个月的还贷额一起缴纳，由银行代收，扣除手续费后交给保险公司，也是可行的。

引导我国住房贷款保险健康发展之对策

加强房贷险市场监管针对住房贷款保险的实际，笔者以为对经营住房贷款保险业务的保险公司的监管重点是条款和费率监管。住房贷款保险应该属于关系社会公众利益的一种，保险监管部门应该对其实施较为严格的市场行为监管。我国的保险监管部门应该严格执行《保险法》第一百零七条：“关系社会公众利益险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率，应当报保险监督管理机构审批”"的规定，加强对住房贷款保险条款和费率的审批管理。另外，如前所述，由于现阶段住房贷款保险在很大程度上和住房信贷是一种“捆绑销售”，其需求关系被扭曲，商业保险公司的费率厘定容易偏高。笔者认为保险监管部门应该严格执行保险精算报告制度，并可借鉴日本的车险费率管理体制，调动行业协会的力量成立一个类似费率算定会的机构，为住房贷款保险提供参考费率。

开发、设计新险种不同的险种,应基于不同的保险利益，确定不同的保险金额。一个保险标的上实际存在着多个不同的保险利益。例如，购房者取得房屋所有权，就对房屋具有基于所有权的保险利益；而银行提供贷款，就对购房者具有一种信用保险利益；这个房屋抵押给了银行，那么银行基于抵押权也对房屋享有保险利益。不同的保险利益都维系于一套房屋，但是可以并存。目前常见的房贷险业务当中，存在三个保险标的，即抵押房产、借款人的生命与健康和借款人的信用。如果房屋遭到毁损、或者借款人的生命健康受到损害、以及借款人的信用风险，都会出现一种利害关系，引起不同的法律关系下当事人的连锁反应。如何针对不同的保险利益，开发出适用不同客户需求的产品，突破目前单一产品的制约，改进保险条款与实务流程的疏漏，防范各环节可能存在的风险，是保险业、银行业、房地产业共同面临的问题。

保险公司应多角度、全方位地拓展住房贷款保险业务，根据国际经验和我国保险业与房地产市场发展的具体情况分析，努力开发与大力发展新险种。住房贷款保险不能再依靠强制性保险来维持自身的发展，迫切需要开发体现普通公众意识、迎合广大投保人利益的新险种来吸引购房人的眼球，进而让其主动投保。原有的住房贷款保险险别包括住房贷款财产保险、住房贷款保证保险、住房贷款人身保险和三者的综合险。它们都是以借款人为投保人、银行为第一受益人开办的。而笔者也在文中设计了两个房贷险险种，即抵押房产财产保险和房贷险信用保险。这两个险种是根据银行对抵押房屋和借款人信用具有的保险利益来设计的，是以银行作为投保人和唯一保险赔偿金请求权人的保险。