国外住宅抵押贷款体制对比探究

本文作者：段昆 单位：苏州大学商学院

私营抵押保险业已可以和政府保险平分秋色，并成为保险市场上的一支重要力量。一般地，只要购房借款人向私人保险公司投保抵押贷款保险，他们便能顺利地从住房金融机构取得贷款。具体做法上，私营抵押贷款保险经营方式更简便、灵活，凡有一定支付能力的购房者，其购房贷款的20－30％均可购买私营抵押保险。当由私人住宅抵押贷款保险公司承保的贷款违约时，保险公司一般以两种方式对贷款人进行补偿。一是从贷款人那里购买该笔违约贷款，并获得住房的抵押权；二是按一定比例赔偿贷款人的损失，让贷款机构拥有抵押房屋的产权。

近年来，由于一些住房金融机构开展“一揽子交易抵押”业务，即在抵押贷款合同中不仅规定借款要按时归还本息，而且要求借款人须在购买住房时投保房屋火灾险和房主人身险等险种，保费由借款人与同期应交贷款本息一并交于放贷机构，再由放贷机构统一交给保险公司,更是极大地扩展了私营抵押贷款保险业务。因此，现在美国的私营抵押保险业现已成为美国住宅抵押贷款保险体系中的重要成员。

英国:住房信用保证保险为住宅抵押贷款保驾护航

在英国，由于没有美国那种专门从事抵押保险的公营或私营的保险机构，抵押贷款的保险主要是通过一般保险公司开办住房信用保证保险来实现的。目前英国通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。

英国的具体做法是：贷款机构要求借款人购买住房信用保证保险，保险的金额与住房抵押贷款的金额相适应，并可随着抵押贷款的偿还情况而相应减少。保险的期限应与抵押贷款的期限相等，发放抵押贷款的银行是保单的持有人和受益人。保险费由借款人即投保人按期缴纳，若贷款人在保险期内丧失工作能力或死亡，则由保险公司代为偿还欠款。这种将信用保证保险引入住房抵押贷款市场的做法，一方面最大限度地保障了借款人及其家人的利益，另一方面也降低了银行的信贷风险。当借款人因人身事故等因而无力偿还债务时，银行可以从保险公司得到全部赔偿。

法国：人寿保险和失业保险为住房抵押贷款立下汗马功劳

在法国，51％的家庭有负债，其中30％是因为购买住房而负债。近年来法国保险市场在住房信贷保险上的保费收入平均每年为200亿法郎，每年在该险种上的保费增长率为4％—5％，而且超过90％的个人住房贷款人都投保了人寿保险和失业保险。法国的具体做法是：对于平均还款期限15年，还款额占收入1／3的贷款，住房贷款期限一般在15－20年间。在这么长的时间内，经济增长率、通货膨胀率、职工失业率、市场资金利率都可能会发生变化，借款人也可能会因死亡、残废、失业等各种原因丧失还贷能力，所有这些因素都使贷款银行面临很大的风险。银行必然要求贷款人对于造成中断还款的死亡、丧失工作能力和失业等主要意外事件进行保险。因此，一般地，借款人须按贷款额的0.4％缴纳保险费，购买人寿保险。如果借款人在贷款期间丧失还款能力时，由保险公司代为偿还借款人剩余的全部贷款，即银行确保收回贷款，借款人仍拥有住房。值得一提的是，在法国，保险公司同时还提供附加失业保险，借款人在失业后由保险公司承担18个月的偿还贷款责任，费率也为贷款额的0．4％。

这种保险方法对借款人、银行、保险公司都有利。首先，它化解了房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产、交易活动。其次，银行则降低了贷款风险。再次，保险公司通过住房贷款拓展了业务，法国住房贷款保险保费收入约占人寿保险公司保费收入的30％左右。可见，法国的住房贷款寿险在保障银行利益的同时也保障了贷款人的利益，且为银行业、房地产业的发展铺路搭桥，起到巨大的推动作用。

荷兰：人寿保险与住宅抵押贷款合二为一，功不可没

由于荷兰实行住房贷款利息和人寿保险收入免征所得税政策，荷兰金融机构据此推出了人寿保险与抵押贷款相结合的贷款工具，即把人寿保险和抵押贷款捆绑在一起进行销售。荷兰的具体做法是：借款人在向银行贷款的同时，要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，购房者只需支付全部房价的15-20%的首期房价即可购房。在保险期间，借款人分期支付贷款利息给银行，把保险费(相当于本金)还给保险公司，保险到期，保险公司负责偿还本金给银行。借款人贷款后只按月偿还贷款利息，不偿还贷款本金。贷款到期后，借款人所购买的人寿保险正好到期，保险收入恰好足以清偿贷款本金。

住房抵押贷款与人寿保险相结合的要点是借款人将利息按期趸付给银行，而将本金交给保险公司，由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由保险公司一次将本金还给银行。荷兰体制的优点是明显的：对保险公司来说，开拓了经营范围，大大扩展了业务空间；对借款人来说，这种贷款工具可最大限度地享受免税政策，如果人寿保险公司运作得好，还可得到额外保险分红；对于金融机构来说，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回，从而大大降低了贷款风险。