物业管理发展战略

一、物业管理行业的现状及存在的主要问题

近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达国家的物业管理相比较,仍存在一些问题。

(一)没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。

(二)规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立,相关配套政策滞后

我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

(三)物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

(四)物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。

二、物业管理行业的发展对策

(一)准确把握行业定位,为物业健康发展奠定基础

物业服务企业与建设单位和业主是平等的民事主体,是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系,《物业管理条例》这一基本指导思想,是我们物业管理行业准确定位的法律依据。根据《物权法》的有关规定,在国务院新修改的自2007年10月1日起施行的《物业管理条例》中,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,物业管理成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。在物业管理活动中,物业服务企业既不是建设单位的隶属和依附,也不是业主的“仆人”或凌驾于业主之上的“管理者”,只有摆正位置,通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系,才能保证在实际工作中减少不必要的矛盾和纠纷。物业管理涉及到方方面面,有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理,当前,在物业管理服务中,要正确处理好如下几方面关系:一是物业服务企业与业主之间的关系;二是物业服务企业与物业主管部门之间的关系;三是物业市场和房地产市场之间的关系;四是物业管理与社区建设之间的关系。

(二)建立适宜物业服务企业发展的新型有效的运行机制

完善物业管理运行机制,建立社会化、专业化、市场化的物业管理运行机制,主要采取如下措施:实行早期介入,推行招投标制度,建立和完善物业管理市场的竞争机制,有效的遏制建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋激烈,社会的专业分工越来越细,地产商和物业服务企业强强联合的局面正在被人民群众接受,这样既促进了地产商的房屋销售,又为规范化、专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会。《物业管理条例》三十二条规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。物业行业资质管理的准入制度,也将为规范物业市场起到积极的促进作用。物业管理在经济发达国家和地区是市场经济的产物,竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。政府及行业主管部门要引进物业管理竞争机制,要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来,推向市场实行公开、公平的竞争,加速物业市场的培育和发展。要加快制定物业管理行业竞争规则,实现物业管理竞争的有序化、规范化。由政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,实施招投标,由业主来选择信得过、能够提供质价相符的服务的物业企业,通过优胜劣汰来提高行业的整体水平。

(三)加快人才培养,为物业管理发展提供人才资源

《物业管理条例》第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书”。发达、完善的物业管理,离不开高素质的物业管理专业人才,他们不仅要有较高的思想素质,而且要掌握现代物业管理理论和技能,并能将其运用于实际。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。一是要加强思想建设,提高物业管理人员的道德素质。二是要加强培训,提高物业管理人员的专业技术素质,加速对物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训。在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:第一,做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;第二,制定计划,分期分批对各类人员进行岗前培训,经考试合格后持证上岗;第三,实行竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;第四,多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。

(四)走物业管理规模化发展之路

物业管理是微利行业,物业管理的规模效益就显得尤为重要,许多物业服务企业认识到三分薄田难致富,管理的效益是广种薄收。于是,为摆脱困境,在守住“根据地”的基础上,参与竞争,对外扩张,力争更多的地盘,实现规模效益。这从客观上要求物业服务企业必须走规模化、集团化之路。为此,有关部门应制定相应政策,启动物业管理市场预警系统,促使一部分物业服务企业进一步发展壮大,治理一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业服务企业,最终实现强强联合,形成正规化物业管理集团。区域化管理是物业管理的方向。政府行政主管部门应统一规划,按照行政区域设定范围实行物业管理。以城市规划的自然区域为基础,以有利管理、工作、生活为原则,以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区,化分散为集中管理,形成整体优势,提高城市整体物业管理水平。规模化发展是物业服务企业的必然趋势。通过强化市场机制,通过企业间的兼并重组,强强联合,扩大企业的规模,实现优势互补,发挥整体功能,提高经济效益,增强企业的竞争实力,使物业企业步入优质服务的发展轨道。