2021-4-10 | 物业管理论文
一、当前社区居民自治成效不佳的主要原因
（一）业委会未起到引导和监督作用
当前尚未有法律明确业委会的法律地位和日常运作，业委会的自我管理存在着较多的问题，部分业委会存在滥用维修资金和未经征询自行决定事项的问题，还有的业委会对自身职能认识不清，产生误解，对居委会和房管部门的监督和指导不配合。同时业委会和物业服务企业运作的不透明又导致业主不满、猜忌，甚至引发对立情绪。
（二）居委会和房管部门对物业服务企业的监督和指导不够
居委会和物业服务企业两者之间的业务是紧密联系的。少部分居委会对此项工作重视不够，总认为，物业管理工作尤其是业主委员会的运作与居委会无关，居委会只是管居民工作。当前总体而言，物业服务人员的素质还不够高，房管部门的指导培训力度还应进一步加强。
（三）物业服务企业收取物业费难和提高服务质量之间的矛盾
选聘哪个物业服务企业来管理小区其实是业主们自己的意愿和选择，所以一定要把好选聘关，让各业主充分明确自己的权利，并且充分支持自己选出来的物业服务企业，这也是自治的一种表现。支持包含两个方面，一个是监督该物业服务企业的运行，一个是对于该物业服务企业管理和服务中的合理支出要给予认可，从而有效减少物业服务企业收费难和提高服务质量之间的矛盾。
二、强化社区自治的先决条件
（一）健全物业管理法律法规
新加坡和香港的物业管理部门都制定了较为详实的物业管理条例和规定，具有较强的实践操作性，我们可以适当借鉴。当前，业委会的监督机制需加紧建立，当单个或者少数业主的权益被侵害时，他们会处于弱势地位，即便走司法途径，也会遇到举证难、维权成本高的问题，所以全方位地健全物业管理法律法规是当务之急。
（二）推进多样化的物业服务方式
为使不同类型的住宅小区享受不同的服务，可以分阶段地推进多样化的物业服务方式，给社区自治创造条件。
1.经业主大会同意上调物业服务费标准的小区，可采用市场选聘物业服务企业的方式，按照物业服务合同约定，确定物业服务内容标准和相应收费标准。
2.坐落比较集中的小区，可以“四至”马路为一个街坊，整合资源，推进物业服务“街坊式”管理方式，即一个街坊选聘一家物业服务企业，使其形成规模效益，也可有利于扭转企业亏损局面。
3.物业规模较小、不具有市场竞争力、业主大会又不同意上调物业服务费标准的小区，可采取业主自我管理服务方式,在街镇指导下，由居委会监管、业委会负责实施，除电梯、消防等技术含量较高的设备管理维修养护可委托专业公司外，实行业主自我管理，并聘请保安、保洁员等，落实基本的物业服务，还可以挂靠到邻近较大规模的住宅区，由邻近住宅区的物业服务企业提供物业管理服务。
4.售后住房或零星住房,可采取政府托底管理服务方式，由街镇成立集体性质的物业服务企业承担基本的托底管理服务，费用由小区全体业主承担，不足部分由相关街镇给予补贴。
（三）加强全方位的政府监督指导
物业管理服务工作是社区管理工作的基础，街镇和居委应将此工作纳入社区管理的重点工作并提上议事日程，加强对业主大会、业委会的指导和服务，将业主自我管理纳入依法运行轨道，形成以法律、法规为准绳，以“业主自我管理”为主导，以“企业专业管理”为保证，以政府监管为调控的市场化物业管理模式。在这样的运行模式中，重视业主、重视业主大会和业委会的组建和工作指导，使之形成“依法有序”的良好管理，已成为推进物业管理市场化健康发展的关键和重点。
三、推进居民自治和物业管理有机结合的新举措
（一）形成综合性的社区管理格局
进一步完善区联席会议制度，健全以居民区党组织为核心的“五位一体”（房办、业委会、物业公司、居委会、社区民警）工作机制。相关职能部门要通力合作，形成联合工作机制，着力解决住宅小区综合性问题。区住宅小区综合管理联席会议办公室要负责对各相关部门、各街镇住宅小区综合管理联席会议开展工作情况进行考评。各街镇住宅小区综合管理联席会议要研究解决小区综合性问题，街镇各有关部门按照各自工作职责，加强住宅小区综合管理工作。
（二）强化规范性的自我管理模式
1.进一步加强街道、居委会对业委会的指导和监督职责。高度重视业委会的组建、换届改选工作。切实按照《上海市住宅物业管理规定》以及市政府、市房管局颁布的政策规定，花力气搭建好业委会的人员架构，确保业委会成员的代表性和先进性。
2.房屋行政管理部门要主动对接街镇，及时提供业委会日常运作的政策支持和业务指导。要加强对业委会工作的培训，帮助每个业委会成员了解工作职责和工作制度,以及在实践自我管理活动中的准确理解和操作，促进业委会依法履行职责。
（三）试点成体系的信用管理机制
构建物业服务企业和从业人员诚信档案，将信用记分与小区经理的执业业绩直接挂钩，与物业服务企业资质等级的变更、招投标市场准入门槛、年度评优项目创建等直接挂钩。建议将业主的违法行为根据实际情况记入个人信用管理系统。从两个方面对物业服务企业和业主的行为进行约束，引导文明居住的行为。
（四）发挥志愿者的辅助管理作用
居委会和物业服务企业可以将志愿者和各类自治组织纳入到社区管理当中，对于热心公益事业、社区服务的志愿者，可将其记录在统一的信息平台内，成为诚信档案中一项具有参考价值的表现，真正提升居民服务的积极性和主动意识。以松江区岳阳街道为例，在“每日一小时巡查”中，志愿者针对小区乱堆放、乱抛物、乱晾晒、乱种植等不文明现象开展监督检查，既为居委会和物业服务企业减轻了压力，又提高了自我管理的积极性。
（五）探索建立物业纠纷调解委员会
有的国家在社区内设监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。我们也要积极探索建立物业纠纷调解制度，由相关部门和街道、居委会共同牵头成立若干物业纠纷调解委员会，受理物业、邻里方面的纠纷和投诉，充分发挥自我管理的优势，实现快速、高效的调解和处置，通过加强基层自治来实现基层有序民主。
作者：张璐 单位：上海市松江区住房保障和房屋管理局