2021-4-10 | 财务管理论文
第一篇
一、我国房地产企业在财务过程中存在的风险问题
1.多数房地产企业的还贷风险
科学调查发现，我国多数房地产企业的实际负债率较高，部分企业超过了七成。众所周知，房地产企业在运营过程中通常需要依靠大量的流动性资金的参与，尤其是对单个工程项目而言，假设过多借贷资金流入到运营中，在无形中将会加大本企业的经营风险。如果不协调借贷问题，不降低本企业的资产负债率，一旦增大投资风险，企业在今后的运作中就会更加危险。此外，由于房地产企业贷款随意性较强，未进行科学规划。现阶段，我国多数房地产企业并未对投资资金进行有效的规划，未能科学估算自身资金潜力，未合理计算企业内外负债，这加大了房地产工程的投资风险。
2.经济市场的不景气，使得再融资风险的出现
通常情况下，在金融市场上，多数上市房地产企业采用融资方式来获取工程项目资金。而对于负债经营的房地产企业而言，融资只会进一步增加本企业的实际负债率，且从客观上而言，这些企业的具体债权保证程度也会下降。这种高负债率会降低本企业通过其他融资方式获得项目资金的可能性。此外，房地产行业的经营链较长，而较高负债率的出现将会加大链条的断裂风险，同时造成连锁反应，并对整个社会经济产生较大的经营风险。
3.单个工程项目的具体负债率比较大
我国房地产企业存在着单个工程项目的具体负债率偏大、质量管理不合理的问题。多数企业的运营资金来源于金融借贷，只有少数部分属于本企业的自有资金。所以企业借贷的资金量较大，在企业工程项目比较大的情况下，会增加本企业的负债成本。同时在开始一些工程项目时，因为质量难度以及风险问题使得本工程项目在一段时间内成为本企业难以解决的问题之一。
4.资本结构的不合理
资本结构的不合理指的是由于在企业资本总额中借贷资本和自有资本之间比重的不合理而导致企业收益出现问题。我国房地产企业在实行工程项目的过程中需要拥有一定数量的资金，用来规划、生产房地产品以及支付各种费用等。能够筹集到所需的资金，这对本企业工程项目的顺利实施产生直接的影响，同时也影响了本企业今后的生存与发展。通常情况下，我国房地产企业会利用土地作为抵押物从银行借入资金，从而用来满足本企业的房地产品生产要求。而这个过程中的资金借入进行较为规范，收费工作人员对于当日收入就当日结算，按照收费工作人员的日报表借款，并在报表中退票收据、有效金额、废票收据、有效票据等均有详细的记录；财务科对收费工作人员所录入的数据准确情况与真实程度等进行实时的监控，并掌控票据的具体使用情况；财务科按照系统提供的财务报表，对本企业的资金使用情况、工程进程、业务收入、收费项目统计等诸多内容进行动态监控，为企业领导阶层提供科学、真实的财务数据。
二、房地产企业财务管理风险防范的有效措施
1.国家层面
（1）加强银行的信贷管理，不断完善我国房地产市场。努力发展信贷资产的证券化，加强银行的信贷管理，不断分散我国房地产企业的信贷风险；进一步完善我国的税费体系，科学税负。同时，也需要做好房地产的金融防范工作，不断完善我国房地产的金融市场，以此促进我国房地产行业的可持续发展。
（2）国家需要不断完善我国房地产政策制度。现阶段，我国房地产政策，尤其是近年来颁布的政策制度均是在房地产品销售量上涨速度偏快、房价高涨的形势下出台的。而现在，我国的房价与销售量的上涨速度均在下降。因此，我国政府在上调存款准备金率以及加息的基础上，还需要放宽制度，调整改善房贷利率。此外，国家还需要在信贷政策上扶持信誉度高的房地产企业。
2.企业层面
（1）企业要不断提高资金的利用率。房地产作为资金密集型产业，做好企业资金管理工作是整个财务管理工作的核心意向。这就要求，房地产企业合理利用资金、统筹安排。其一，企业需要建立完整的资金管理机构，针对大型集团公司可以在企业内部成立“银行”，发挥出统筹安排的功效，合理调度，突出重点集中财力用于优质项目开发，减轻企业筹资压力，在充分发挥货币时间价值的基础上，合理地利用分散资金。其二，针对有关账簿需要工作人员仔细审核，并及时登记账簿，及时清查，一旦检查到问题就需要及时查明其原因，并加以解决。最后，企业还需要建立完善的财务预警系统，对财务管理中潜在的风险进行分析研究，并及早预防风险。
（2）加强单个项目管理。对于房地产企业而言，多数单个项目属于投资量较大的项目，对于部分重大工程项目而言，会动用几个亿的资金。所以企业需要加大研究力度，科学进行决策，以此避免更多经济损失的出现。在实际的管理过程中，企业需要对所投资的方案进行投资效益研究，并明确财务风险因素；利用相应的投资组合理论，科学组合投资项目。不同类型的房地产企业，其对整个社会的商业贡献也不相同，获利的能力也不相同，然而为了进一步降低投资商业贡献，在保障获取最佳投资收益的同时，还需要在细节上对投资风险进行有效的控制。在我国，较为合理的措施是房地产类型进行组合投资。例如：在投资写字楼的过程中，企业还需要兼顾到商铺住宅小区等其他类型房地产品的生产。利用不同类型的房地产品，实现房地产功能的互补，进而让产品能够更好地适应整个市场经济的变化需求，从而提高我国房地产企业抵抗财务管理风险的能力。
三、总结
房地产企业作为我国重要的经济发展企业，其维系着整个社会的稳定与国计民生，同时也能够带动产业链下游产业和上游产业的发展。然而，因为我国宏观调控和多变的市场经济形势，使得房地产企业面临着更加复杂的形式，并处在政府政策压力与经济市场压力的作用下。在这种形式下，加强企业财务管理的风险防范尤为重要。
作者：张洪波 单位：三门峡聚龙房地产开发公司
第二篇
一、我国房地产行业财务管理的现状
(一)企业的财务管理机制不够完善
财务管理机制不够完善主要表现在以下几个方面：一是房地产企业的财务管理不够严谨，存在着很多的漏洞，这主要是由于财务管理人员素质较低，缺乏足够的经验，没有风险意识造成的。二是房地产企业在项目的预决算中存在问题，例如，无法准确的核算项目的预决算金额，缺乏对项目的全面掌控等，会加大企业的资金负担，造成资金的浪费。三是房地产企业对资金的筹措和使用没有制定相应的计划，缺乏现金流量管理观念，特别是在经济效益良好的情况下，企业拥有较大可以选择的投资机会，加大了企业对控制风险的难度。
(二)企业的财务管理工作不够深入
目前，大多数房地产企业的财务管理工作仅单纯的包括财务会计的部分，例如，填写凭证、登记账簿和编制财务报表等，而更进一步的财务管理工作，如财务预测、控制、决策、分析等完全没有涉及。这主要是有以下几个原因造成：首先，房地产企业的财务管理人员素质低，财务管理工作只能涉及简单的财务会计部分，无法完成整个财务管理的流程。房地产企业作为资金密集型企业，需要大量的资金投入、资金周转率低、资金占用时间较长，这要求房地产企业的融资具有很高的水平，然而房地产企业现有的财务管理状况，缺乏深入探索，难以为房地产企业的融资提供正确的选择。其次，不够深入，只停留在表面的财务管理工作，房地产企业财务管理的数据同步无法实现，以及财务管理对业务监控和企业业务流程的持续升级优化，使得企业的利润无法增加，不利于企业的可持续的发展。
(三)财务管理人员素质不高
由于房地产企业的特殊性，相对于其他企业对财务管理拥有更高的需求，这就要求了房地产企业的财务管理人员需要具备高超的专业素养，丰富的财务管理经验，还要时刻保持风险意识。但是，现在国内大部分房地产企业财务管理人员的专业素质都不够高，财务管理经验不够丰富，缺乏风险意识。在企业财务管理过程中，财务管理人员通常只凭借着自己的经验和直觉做出判断，而没有进行科学的预测、决策、执行和反馈的过程。近几年，由于房地产行业的飞速发展，财务管理人员素质不高这一问题表现得尤为突出。例如，很多新成立的房地产企业其管理者是包工头出身，过于看重经济利益，忽视人才的应用，缺乏日常管理的经验。因此，这些房地产企业的财务管理人员多是由管理者的亲戚担任，这些财务管理人员大部分，文化程度不高，缺乏会计素养，没有较高的管理水平。
(四)成本管理不够到位
房地产企业的成本与房地产项目的成本密切相关，而与房地产项目成本紧密联系的包括设计项目方案、购置土地使用权、管理工程招投标和施工过程中的成本。对以上过程进行有效地成本控制对房地产企业降低成本至关重要。但是，目前房地产企业的成本管理中存在着很多的问题。房地产企业在选择设计方案时，没有综合考虑各种因素，使得设计方案不能再降低成本方面达到最优；在购置土地使用权时，由于各种不合理因素的影响，造成了土地的购买价格和实际成本之间存在着较大的差距；在管理工程招投标的过程中，很多房地产企业都简单的把标价等同于最终成本，忽视了项目会受到合同、纠纷等因素的影响；在房地产项目开发的过程中，房地产企业通常忽视了对工程开发前的造价控制，导致了工程造价管理各个阶段的脱节，不利于项目的建设。
二、改善房地产企业财务管理存在问题的措施
(一)完善房地产企业财务管理的机制
首先，完善财务会计工作的机制。房地产企业要根据相关法律法规，结合自身的财务工作需要，科学地设置会计科目，例如，工程项目尽可能地将核算对象细化，按照项目名称等对成本进行归集。其次，完善财务管理人员的行为准则。健全的财务管理人员的行为准则能够使房地产企业的财务管理工作更加的标准化。财务管理人员能够根据标准的财务管理制度，去进行房地产企业的财务管理活动。最后，要加强财务管理制度建设。制定一套符合房地产企业实际情况的财务管理制度，使得财务管理制度具有可操作性强、有针对性。在资金管理方面，实现集中分配、统一管理、综合调控，避免分散管理和多头管理给企业造成的资金损失。譬如，对于集团公司，如中信、保利这类国有超大型企业集团，从集团层面的预算管理，则以战略预算管理的角度进行控制，而对于承担具体职能的子公司，则以具体效益与现金流的控制为要素的预算管理模式。
(二)深入财务管理工作
首先，加强财务管理中的内部风险控制。房地产企业内部要成立以领导牵头，财务管理人员为组成部分的财务管理内部风险控制小组。对财务管理工作实行实时监督，对内部风险防范于未然，降低内部风险对企业财务管理工作的不利影响。其次，强化财务管理工作中深入分析的部分。例如，房地产企业作为资金密集型企业，需要大量的资金投入，财务管理人员需要采用多筹资渠道，降低资金使用成本和资金运营风险。在资金的预算管理中，需要将企业的所有资金纳入预算管理，建立资金的预算控制和决算的控制。此外，加强应收账款的管理，提高应收账款的周转率，降低资金成本。财务管理人员，通过财务管理的多种手段并加以分析，用以改善房地产企业的经营状况，提高企业生产效率。
(三)提高财务管理人员的素质
房地产企业在招聘财务管理人员时，最好选择拥有相应资质和丰富经验的财务管理人员，拥有丰富房地产财务管理工作经验这一点十分重要。而对于企业内部的财务管理人员，要重视他们，要向他们宣传财务工作的重要性，使其产生对财务管理工作的自豪感和责任感。此外，更重要的是对财务管理人员进行日常培训。房地产企业可以指派财务管理人员参加外部专业培训，或者聘请财务管理方面的专家到企业内部对财务管理人员进行培训。此外，房地产企业还可以培养专业化的财务管理团队，以提高财务管理工作的准确性和有效性，提高财务管理工作的整体水平，同时还可以提升房地产企业对于高素质财务管理人员的吸引力。
(四)加强房地产企业的成本管理
成本领先是房地产企业在激烈的市场竞争中取得胜利的关键因素之一。房地产企业的成本管理不仅要像其他行业一样努力降低成本，还要面临更加复杂的成本管理。房地产企业项目的成本概算、预算以及项目的竣工决算是建立工程造价、降低开发成本、办理工程价款结算的重要依据，也是财务管理的重要环节。目前房地产企业采用“三算审计”的方法，这个方法一般由施工技术人员和预算人员进行审核，财务管理人员只进行简单的记账工作。这个方法要求财务人员必须熟练的掌握“三算”有关方面的知识，提供准确、有效的会计信息，并参与监督，加强项目的成本控制和管理。房地产企业应加大成本管理力度，并考虑引入现代信息化手段参与管理。如中信地产等公司已委托明源软件企业开发了成本管理系统，对于成本规划、目标成本、合同管理进行全过程的管理，并与ERP系统相对接，使成本管理达到即时、动态管理。
三、结束语
目前，我国房地产行业的竞争日益激烈，财务管理工作的重要性日益凸显。但是，我国房地产企业财务管理工作的现?睿?胛颐堑囊?蠡褂泻艽蟛罹啵?嬖诓簧傥侍猓?荒芎鍪樱?匦胍?鹞颐堑母叨戎厥樱?扇∮辛Υ胧??哟笳?牧Χ龋?欢贤晟啤Ｋ?裕??徊脚????我国房地产行业财务管理工作的规范化建设，实现房地产行业财务管理工作的现代化丶科学化，为房地产行业不断提高经济效益，加快稳定发展提供坚实基础是我们大家的共同任务。
作者：王卉 单位：重庆商社中天物业发展有限公司
第三篇
一、房地产企业财务管理的特点
1.税收管理节点的前置性
一般房地产项目周转期三至五年，有的甚至更长，加之房地产项目涉税金额较大，鉴此我国现行税法将房地产项目纳税义务一律提前到实收款环节，且较为严格。如：营业税在收到预收款时产生纳税义务，土地增值税在收到预收款时则必须预征，所得税按预收款预计毛利率预缴等。房地产项目开发过程中涉及行业诸多，取得的发票种类繁杂，造成房地产公司的税收管理风险也较大。房地产的税收管理节点因此而贯穿房地产开发的整个过程。一般从拿地、立项、工程支付、预收款、竣工结算，直到完工交付后的土增清算和所得税汇算清缴，涉及的税种达10种之多，可筹划空间大。通常工业企业税收节点较少，且流转税具有一定的转嫁性和间接性，纳税资金占用成本较低，税收筹划空间较小。
2.资金和筹资管理的重要性
一般房地产行业占用资金较工业企业规模更大，且占用周期更长。价格昂贵的地价以及工程造价使得企业必须要投入很大一笔资金，其占用时间视项目周转率而定，通常从开发建设到最后竣工交付至少需要三年时间，有的甚至更长。由于房地产企业与资金密不可分的行业特点，外部筹资成为资金主要来源之一，融资成本往往在产品成本中占比较高。同时，外部筹资也有诸多的限制条件。资金与筹资管理对房地产企业来说尤为重要，既关系到企业的资金链———生存问题，又关系到企业的利润———发展问题。
二、房地产企业财务管理面临的风险
1.项目投资风险
由于房地产项目的特殊性，具有开发周期长、投资额大等特点，且项目开发过程涉及到诸多不确定的因素，而投资直接影响到项目的成败和企业的经济效益，甚至关系到企业的生死存亡。如果出现诸多波动因素，造成开发项目无法实现预期目标，就会对其偿债能力造成影响，形成投资风险。一些房地产企业在运行过程中，往往会千方百计拿地，盲目追求高效益，忽视对市场的可行性分析，对市场的发展做过于乐观的研判，结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真使得产品上市之后面临营销困难、行业竞争激烈、控制管理手段不到位等问题。
2.筹资风险
根据目前我国房地产企业的实际情况来看，资金是驱动项目运营的根本动因，是房地产产业链中的重要组成部分。一般来说房地产企业的自有资金远远不足以覆盖项目的全部投入，而需要大量依靠外部筹资来解决。过度举债、债务结构欠妥、融资成本偏高等因素都会增加企业的偿债压力，使企业面临极大的筹资风险。自2010年末，证监会叫停上市房企再融资后，国内上市房地产企业只能绕道债权融资，企业的资产负债率便节节攀升。其中，有个别房地产企业的资产负债率甚至超过了90%。高压负债下房地产企业的筹资风险也随之增加。
3.管理风险
房地产企业的资金链相对其他行业来说较长，这也就决定了财务涉及面广、资金周转历程长，使得财务管理难度相对较大。面对如此庞杂的财务关系，在经济活动中房地产企业就会有大量的、频繁的资金往来结算活动，相对应的风险和责任也就比较大。因为房地产的不可移动性，房地产产品的流动性和变现性差，如果财务管理能力不强，财务监控不力，那么内部控制制度就会缺失，就会造成基础管理薄弱，成本控制粗劣等，由此带来一系列的问题，影响企业的收益与发展。
三、当前房地产企业财务管理存在的不足
1.资金管理体系不够完善
资金是房地产企业运营的命脉，资金管理可以说是一项系统性的工程，涉及到企业发展和项目开发、销售等方面。大部分房地产企业都会进行年度投资规划的制定，但往往缺少对规划目标的有效分解，有些甚至季度、月度计划管理也基本不存在，资金管理精细化程度不高，资金使用存在较大的盲目性。此外，由于房地产项目属地化管理，有些房地产企业资金分散在各个下属项目公司，配置缺乏平衡，无法对资金进行集中管理与使用，降低了资金的使用效率，影响了企业的整体收益，增加了资金平衡的风险。
2.财务管理意识淡薄
在大部分房地产企业的发展中，大多将关注的重点放在项目的经济效益上，而缺乏对财务管理工作的深刻认识。很多房地产企业仅仅将财务管理定位于记账、薪资等基础性的会计工作，忽视了财务管理在企业长远发展规划中所具备的支撑作用。房地产企业的这种轻财务管理的现象不仅会影响企业的综合管理效果，而且客观上增加了企业的经营与管理风险，不利于企业的长远发展。
3.全面成本管理意识不强
房地产企业成本的发生是一个较长的过程，涉及了销售、策划、设计、规划、施工等各环节，其成本管理存在于项目开发的全过程中。这就要求房地产企业对项目开发进行全面成本管理，即实行全过程、全方位、全员的成本管理。房地产企业应对所有的成本构成要素进行控制、规划，以实现企业利润的最大化。大部分企业的管理者认为成本核算和管理是财务部门的职责范围，忽略了内部各个职能部门进行全过程成本核算的重要性。通常，大部分房地产项目的成本管理资料都是来源于企业相关业务部门，如工程管理部门，由于没有全面成本管理的意识，最终往往导致财务部只是在成本发生后将其进行登账，而失去了有效控制成本的作用。
四、加强房地产企业财务管理的对策
1.做好投资决策分析
投资决策可以说是房地产企业项目开发迈出的第一步，是关系到项目成败乃至企业生存的关键因素之一。因此，房地产企业应当充分重视项目可行性研究，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市场情况等做细致全面的分析。同时，投资决策分析应当结合企业自身发展战略，从项目的定位、资本结构、开发周期等方面分析是否符合企业发展战略，是否是最有利于实现企业发展目标，从而选择对企业的最优项目。同时，房地产企业应当建立起一套完整的投资决策及分析的内部控制程序，切实将投资决策落到实处。
2.做好资金链管理
所谓资金链就是现金-资产-现金（增值）的循环，它是维系企业正常生产经营运转所必须确保的前提。对于房地产企业来说更是必须重点关注的财务管理核心问题之一。做好资金链管理最关键的是把握好三个指标：企业被顾客占用的资金、企业被存货占用的资金、企业占用供应商的资金。资金链管理好比是企业的生命线，贯穿于企业管理的始终。房地产企业必须建立起与本企业相适应的资金链管理模式，实现资金持续的良性循环和周转，才能在日趋激烈的房地产市场竞争条件和市场调控的情况下占得一席之地，进而谋求更长足的发展。
3.建立目标成本管理体系
房地产企业的收益很大程度上取决于成本管理体系是否健全有效。房地产企业应当高度重视对项目成本的管理，企业应当针对房地产企业项目成本的特点建立一套行之有效的成本管理体系。根据房地产的行业特点，房地产企业可以采用目标成本法加强对项目成本的管理。企业应根据自身的经营目标，在企业预算的基础上，做好成本预测、成本决策、测定目标等一系列工作，进而对目标成本进行分解、控制、分析、考核、评价等，做到以管理为核心，核算为手段，效益为目的。对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，最终实现少投入多产出、最佳经济效益的目标。
4.加强企业筹资决策的科学化
房地产企业应建立健全切实可行的筹资决策机制，提高筹资决策的科学化水平，降低筹资风险。应当重视筹资决策的可行性研究，采用定量计算及分析方法，防止因筹资决策失误而产生的财务风险。同时在筹资决策中不仅要考虑筹资机会和风险、企业发展目标和阶段、现有资本结构及经营管理状态，还必须考虑财务匹配因素，避免过度筹资或筹资不足，从而保证企业资金良性循环，确保生产经营活动正常开展。
五、总结
总之，随着中国房地产市场不断发展成熟，市场竞争愈加激烈，对于房地产企业来说，财务管理的重要性进一步突出。高效的财务管理对于企业的正常运行和实现长远目标都有着非常关键的作用。企业在发展过程中，应当不断深化和细化财务管理，才能更好地适应市场的发展，保持房地产企业的健康度，从而实现可持续发展的目标。
作者：孙婷 单位：上海房地（集团）有限公司