房地产企业成本管理与控制研究

1投资决策阶段的控制管理

任何一个项目要想做好就必须要做好充分的前期准备，并对各种实施方案和技术经济进行对比和分析，然后才能够从全局出发，做出正确的决策。投资决策阶段是合理确定造价的关键，它对于项目建设的成败有着决定性的作用，一般来说，决策阶段所产生的费用只占整个项目投资比例的1~2%，但是它对于项目经济效益的影响作用可高达75~90%，这充分说明了建筑工程项目投资决策阶段的重要性，一旦决策阶段做得不好就会对整个项目造成不可挽回的损失，因此在这个阶段应该慎重的进行全面的分析和研究。

在具体的实践中可通过以下两个方面来实施管理与控制：（1）对投资项目采取储备制和评估论证制，将“建设一批、储备一批、谋划一批”作为发展的思路，实行先储备、后建设，同时还要考虑国家和地方政府的发展战略需要，组织专家或者有威望的委托咨询机构，对拟建的项目进行全面的、系统的分析和预测，并作出客观的评估决策，以确定其施工的必要性和可行性。而建设方案也要采用科学的方法和手段，从技术方面、经济方面以及可行性方面等进行多方案的对比和选择，最终选择最佳的方案；（2）在对建设项目投资进行估算中，应根据完整的基础资料，调取充分的依据，对其进行科学的预测，要准确的考虑到项目实施的过程中有可能会出现的各种不突发情况以及不利因素对工程施工所造成的危害，进而使投资估算能够达到满足项目前期不同阶段的要求以及真正的、有效的对总投资起到控制作用。

2设计方案阶段的控制管理

设计方案阶段是在项目决策阶段之后的另一个工程建设和投资控制的关键阶段，它主要负责的是对项目进行全面的规划以及具体施工意图方面的处理，不仅是经济关系和技术方面的关键环节，同时也是项目投资控制成本的重点阶段。在这个阶段，首先要通过设计招标和设计方案选择出最佳的设计方案，利用设计团队集体的智慧，发挥人员的创造精神，运用价值工程手段，提出各种具有现实意义的方案，其中重点是针对设计方案进行功能性和效益性的分析和比较，尽可能的实现以最低的成本完成项目的建设。其次，可以采取限额设计，在设计合同中要将限额设计条款以具体的条目明确出来，如果有超额，则应该由责任方承担，同时对设计单位优化设计带来的经济效益给予适当的奖励。另外，加强预算的编制工作也是非常重要的一项内容，设计概算是投资估算的进一步深入工作，它为施工招投标提供了参考和依据，因此需要从设计概算项目的完整性、工程量的计算、材料市场的价格以及设备、工器具的购置数量和种类等方面进行全面的考虑。

3工程施工阶段的控制管理

施工阶段是工程实体形成阶段，也是工程人力、物力以及材料的主要消耗阶段，造价涉及的面较广，影响因素也非常多，比如施工周期变更、材料设备价格变更、政策性变化等。在这一过程中，以采取细化任务、分级负责的控制方式，遵循控制过程、保障结果的控制思路。首先根据监理的规定，进行指责分工，确保责任到人，在工程耗费上应当做好月度工程施工进度额的审核，花费较大的项目可以进行周审核，确保投资不会出现失控。其次，对于施工单位提出的材料变更、人员变更等事项必须做好重点审查、核对，对于施工单位使用的设备、材料来源以及质量也应当做好校对，防止部分人员在利益驱使下虚报、假报或者在建筑质量上以次充好，影响造价的同时也为工程质量埋下隐患。对于施工单位或者材料供应商对于已经签订的合同作出的变更，如无特殊情况应当提醒他们严格依照合同履行应尽义务，如果施工单位反方面变更或者在业主对于变更数量以及价格明确提出争议的前提下，扇子施工，就会导致后续结算出现较大问题。（本文来自于《科技创新与应用》杂志。《科技创新与应用》杂志简介详见。）

4竣工结算阶段的控制管理

竣工阶段的工程造价管理是房地产成本管理中的最后环节也是最为关键的环节之一。在实际管理中，首先应当强化工程量审核，做好签证凭据的审核，在审核前，应当事先做好调查研究，审核过程中应坚持将签证作为计量的唯一标准，依照签证的实际情况进行审核，避免出现和实际不符合的开支，加大开支。其次，应当审核套用单价。工程造价定额本身具有高度的科学性、不可变更行和法令性，任何人都不得私自对其变更，审核时应当严格按照相关计算单位以及数量标准执行，避免发生一些提高或者降低的不良现象。最后，还应不断强化费用审核。在取费时必须参照国家工程类标准或者当地工程造价管理部门规定的一些条例严格执行，综合考虑合同以及招投标书等做出合理的费率确定。除此之外，取费文件的时效性也应当作为审核的重点加以关注，其他还有采用的取费表和工程性质二者的一致性，以及费率计算手段的合理性和科学性，包括价差变更的材料于相应的文件是否符合等。

5结束语

总之，房地产企业财务管理与控制是企业经营发展的重点，在日益激烈的市场经济竞争中，房地产企业应当加强项目建设过程中各个阶段的工程造价成本管理，提高成本管理水平，从而不断地降低成本，获得更好的经济效益和社会效益。

作者：黄章隆 单位：云南省城乡建设投资有限公司