2021-4-10 | 物业管理论文
一、对中小城市物业管理的现状分析
1.中小城市物业管理企业基本为低潮状态。到2000年为止，我国已经破产的企业达到25000家，注册资本在50万元以下的民营企业平均寿命只有1.8年，高新技术园区5000家企业中能坚持3年的大约为5％，能坚持8年的只有3％。因此，企业可持续发展的背后是企业对稳定利润的追逐。一个企业也只有做到可持续发展，不断地从战略转型中成长蜕变，才能不断延长企业的寿命，扩大企业的成长空间，真正实现企业价值最大化。五家渠19个物业管理有限责任公司（注册资金50万元）均属三级类型。以中小城市物业管理相关问题及企业生命周期性看，多属前期性即创业时间处于3年以下的企业，没有以前的周期可以印证，判断比较困难，只能根据目前企业所处的实际情况和本人研究经验加以判断。就企业管理生命周期理论来说在2000年后创办的企业，如处于低潮状态，这类企业就属于普通型，下个周期将在2003年进入上升期；如处于平稳期，则可能属于起落型变化的企业。
2.对五家渠城市物业管理的数据分析研究结论
结论一：五家渠物业管理工作四项指标确实可行，即环境管理部工作指标、工程管理部管理工作指标、秩序管理部工作管理指标、质量管理经理管理工作指标。而这四项指标正是中小城市普通住宅物业服务项目指标内容。对相对较高层次的经营性物业服务、物业租赁服务、物业综合服务及相关的法律问题咨询服务并没有涉及。
结论二：中小城市物业管理工作正在城市规划建设之中，但并没有受到重视。主要反映在以下几个方面：一是中小城市处在招商引资的经济发展阶段，重点是房地产等宏观经济行业的开发，而对微观利润的物业管理只是指标的下放并没有严格管理和执行；二是中小城市物业管理有限公司基本是民营企业或房地产开发商时的物业管理，注重水、电、暧、交通及相应的安全收费工作；三是该时期物业管理工作人员素质和年龄的问题。在五家渠市从事物业管理工作的人员基本是40~50岁人员即企业下岗职工。工作既辛苦又连续，基本没有节假日，同时，薪酬还很低，不时带着情绪上班，时常和业主发生口角。
结论三：中小城市物业管理公司管理存在严重问题。这就是物业管理的利润如何产生？经理人不清楚、员工更不清楚，多数人只知道劳动拿工资。物业管理公司属服务劳动型企业，和其他经营服务在利润获得方面有较大差别，重在业主满意率及微薄利润。通过调查数据显示，物业管理及服务的重要性日渐凸显。接近八成的计划购房者认为物业管理对自己很重要，其中36%的人认为非常重要，42%的人认为比较重要，15%的人处于中立状态，仅9%的消费者没有意识到物业管理对自己的重要性，认为毫不重视物业管理及服务的比例几乎为零。这就形成老社区物业管理投资少，服务跟不上连年亏损，基本的物业管理费用每年收不上；发展中社区物业管理费已由开发商获取，留给物业管理公司进行物业管理工作的资金很少，但基本可以运转，这类社区的物业管理业主对物业管理费基本理解和支持；正在开发建设入住的社区的物业管理工作内容对中小城市的经济发展及形象十分重要。
二、对中小城市物业管理的几点建议
1.城市建设必须有长远规划。当然，这属于政府思考的问题。不能只下文件而不严格控制和执行。物业管理工作是一个城市人工作和生活的重要需求。中国至2012年末城市人口已超过农村人口。从这点思考，中小城市的长远规划建设应充分考虑今后的物业管理工作的流动资金量。这会有利于企业管理工作激励机制的形成。
2.认清中小城市物业管理所在区域。对物业管理员工的培训必须和城市规划建设结合，不能走形式、走过场、讲关系。
3.物业管理工作人员的培训应和当地高校或专业职业部门联手。正如十八届三中全会提出的“发挥市场的决定性作用关键在改革”。物业管理公司所在区域的定位很重要，这是物业管理工作规章制度及内容标准的定位基础。
4.要让所有从事物业管理工作的人员充分认识到物业管理工作的利润从何而来。物业管理的性质是要让业主充分满意，其利润来源于物业劳动。这就要考虑物业管理工作的劳动强度、责任、时间、质量等。能否量化考核物业管理工作绩效是中小城市物业管理工作的突破口。
作者：周世忠 单位：石河子大学商学院