2021-4-10 | 物业管理论文
一、上海物业管理酬金制的运作现状
1.“混合”酬金制
“混合”酬金制就是在酬金合同中允许部分开支让物业服务企业“包干”，主要是指人员包干，即员工成本费用由合同双方按市场标准商定，然后由企业包干，相当于业主向物业服务企业购买了这些人员带来的服务。
2.共管账户酬金制
目前法规还没有对酬金制作具体规约，因此对于一些业主很强势的项目，存在资金上的共管模式，即物业服务企业必须与业委会共同管理，才能使用物业管理费。这一模式对物业服务企业在资金使用上有特别的约束，削弱了物业服务企业运作的自主性。业委会组织管理能力与知识储备较强的情况下，这一共管账户模式有其优势，否则很可能导致小区陷入疏于管理或者管理不足的境地。
二、上海物业管理酬金制发展的过程与启示
上海的酬金制沿着两条轨迹发展。一是从高端楼盘开始的外来轨迹。20世纪90年代，随着房地产市场发展，港资等外资楼盘启用的就是酬金制的物业管理模式。外资物业服务企业（如五大行）的理念就是酬金制,而他们所管辖的楼盘业主也一般为外籍人士，他们也习惯酬金制的模式。从供应和需求两方来看，酬金制能相对完善地这类楼盘中运行。二是从国内包干制转化的内生轨迹。从上海本土的酬金制起源看，主要有两股力量：一是在物业管理费长期无法上涨而人员工资等成本快速上升的背景下，物业服务企业主动采取酬金制（第一类公司）。
这一般为诚信度较好、管理比较规范的物业服务企业，其内部的项目运作、财务管理比较规范，愿意用“公开”的方式主动取得业主的信任，进而达到长期可持续合作的目标。二是业主对物业服务企业不信任，希望通过酬金制的模式了解物业的具体运作，主动承担起业主在房屋养护、小区维护上的责任（第二类公司）。这些业主又分为两类：一类是确实希望主动承担业主方的责任，对集体的资产负责（第一类业主）；另一类则是侥幸于多余的物业费可以余留，而一旦发生不足，倾向不再主动弥补亏损（第二类业主）。
第一类公司与第一类业主相遇，就能出现运作相对良好的酬金制。若第一类公司与第二类业主相遇，必然是物业公司损失，这是不可持续的。在这种情况下，需要加强对业主的管理并对业委会的权利进行约束。若第二类公司与第一类业主相遇，业主损失，这也是不可持续的，这需要物业管理行业整体的升级与行业素质的提升，同时业主也需要有更多的知识装备。若第二类公司与第二类业主相遇，包干制则成为唯一的选择，但也是不可持续的。综上，制约酬金制发展的主要原因是业主以及物业服务企业双方的问题。随着市场发展的不断成熟，目前本市出现的酬金制的运作机制，是市场转型升级的契机的信号。从这个层面看，对酬金制收费方式的研究与政策建议是促进物业管理整体转型发展的路径之一。
三、完善物业管理酬金制收费方式的思路
（一）对酬金制收费方式的意义认识
1.从局部看：做好酬金制，是优化包干制的方式与条件之一
有效的包干制取决于有效的酬金制。由于酬金制是相对透明的制度，有助于为物业管理服务市场提供有效的价格和成本信息。在有效的酬金制下，随着业主服务评价能力和成本评估能力的不断提高，对物业管理服务的定价也有更深的认识。在这一背景下采用包干制，就能较好地避免“信任危机”，因为业主已经具备了对物业服务评价的能力。相反，如果物业管理行业的起点是包干制，容易产生卸责、不信任、定价模糊的问题，导致企业的动机和心态可能仅是赚取短期超额利润，而不是把事情做好并实现可持续发展；而业主对物业管理服务的质量也难以有效判断，这样的包干制是很难持续发展的。而一旦酬金制得到了有效的发展，会与包干制形成竞争，一方面是使价格信息更健全，另一方面是物业服务更具多样性和创造性，通过冲击包干制而给其施加压力，要求其走向完善。
2.从全局看：做好酬金制，是推动行业转型升级、深入市场化的抓手
通过酬金制的公开、透明和沟通的程序，有利于逐步改变目前包干制下业主和物业服务企业彼此不信任的状况。而信任的建立，能整体提升物业管理行业的完善程度。从行业发展角度看，由于酬金制需要建立详细的预算安排并将账目公开，要求采用酬金制的企业有良好的内部管理和透明的财务制度。若酬金制得到业主方的广泛认同，那些内部管理不完善的包干制公司就会被市场淘汰，这是通过市场力量推动行业整合的有效方式之一。综上所述，对于酬金制的认识，我们不该仅仅停留在收费方式本身，而应从整个物业管理行业更规范、更诚信的角度出发，整体着眼点是整个行业的转型升级发展，实现有效的酬金制、包干制和谐共生的局面。
3.结论：有针对性地推广酬金制是十分必要的
在物业管理服务中最大的问题是业主对物业服务企业的不信任。特别是在长期包干制的背景下，由于物业服务企业获得收入在先，业主享受服务在后，业主对服务的专业性和真实体验感较低，容易产生不信任情绪并导致矛盾的升级。因而，酬金制以其“全透明”的特征缓解这一矛盾，让业主知道自己的钱花在了哪里，并逐步理解物业服务的特征，有助于业主对物业费标准产生认同甚至愿意提高物业费标准。从这一层面看，中低端的楼盘更需要采用酬金制。
（二）现阶段对待酬金制的态度和着力点从现阶段看，目前上海的酬金制收费方式在具体运作上的差异很大，在标准酬金之外，存在大量部分包干、部分酬金的“中间状态”，酬金制方式采用的范围和比例还不是很高，适合行业长期发展的酬金制具体模式还不清晰。因此，目前政府推动建立一套相对标准的酬金制收费方式的时机还不成熟。目前的着力点应该是抓住酬金制收费方式，对借着酬金制名义企图赚取不当利益或者卸责的项目应当建立甄别机制并予以监督处置。除此之外，应着重加大对市场的分析和整理，梳理不同的酬金制模式，长期跟踪分析其有效性，为逐步建立相对统一的酬金制打下基础。因此，现阶段完善酬金制的思路应以加强配套政策为主，让酬金制有相对宽松的发展环境，从而自主发展。
（三）平衡好酬金制和包干制的关系在推广酬金制的过程中，也不应抑制包干制的发展。从包干到酬金的转换，应突出业主或物业服务企业的自愿性和主动性，只有自愿形成的酬物业管理金制才是有效的酬金制。不应试图从操作上去强制实行酬金制，这只能形成“表面”的酬金制，而这种“表面”的酬金制更不利于建立互相信任。在配套政策设计上，应确保包干制和酬金制在平等的责权分配条件下竞争。政府可以通过更多的宣传，让业界了解酬金制，从而理性作出选择，但并不是直接去推动某种收费方式。不管是酬金制还是包干制，对于业主或者物业服务企业的权责界定应该是一致的，并需要进一步明确。通过调整政府、物业服务企业、业主三者之间在住房和小区管理上的责权，形成可持续发展的态势。
（四）完善酬金制的具体要点
1.明确业主是房屋管理的责任主体，推动业主自主意识的提升。业主是房屋管理的主体，物业管理的需求、决策、评价主体应该是业主。这一理念需要不断地加强。
2.明确酬金制的基本架构要点。在鼓励酬金制自主发展的同时，也要对酬金制的基本要点进行约束，避免合同约定过于松散而失去酬金制的本意。
3.强调业委会委员的自愿性，确保业委会成员能切实投入工作。确保酬金制有效运作的关键就是业委会要正式承担起相应的责任，主动积极地投入到工作中。要使业委会委员真正承担起工作，首要的条件就是自愿。在组建业委会的时候，对候选委员的提名应弱化社会身份，采用业主自荐的程序。在自荐之前，明确告知业委会委员的工作内容。若在这些要求下没有业主自荐，可以考虑采用包干制。
4.建立物业管理供应商招投标制度，形成有效的防腐败机制。在酬金制下，业委会在供应商的选择上有更大的权力。而在包干制下，主要由物业服务企业选择供应商，企业内部可以通过内控机制来避免商业贿赂。但在酬金制下，这一机制无法落实在对业委会的监管上。可以说，在包干制下，通过经济机制（企业内控）实现防腐败，而在酬金制下，需要建立在政治机制下的防腐机制。这一防腐机制是全新的课题。建议由政府建立供应商招投标制度以及针对业委会的约束与监管机制。一方面建立政府认可的诚信企业名录，另一方面需要就一定额度的项目建立严格的招投标程序，同时对项目管理流程、审计以及稽查环节进行优化。
5.建立强制维修标准，明确业主对房屋养护的最低责任要求。在酬金制下，对于房屋养护的责任基本转移到业主身上，但业主方往往具有信息与知识的弱势，对于房屋养护的认识相对不足，很容易出于短期的经济考量而忽视了对房屋或者小区的管理。为了避免出现房屋安全等问题，政府需要建立最低的房屋养护标准要求，并建立强制的维修标准，使业主真正承担起房屋质量的责任。
6.全面推进房屋养护的知识普及，有效提升业主的管理能力。由于曾经长期实行公房制度，商品住房的发展周期还很短，业主对房屋的周期养护知识储备是不足的。在目前知识、认识、责任意识相对空白的阶段，政府应主动承担起信息收集与知识培训的责任，如政府可以配套建立定期对存量住房的状况评估，让业主知道自己房子的状况，通过信息收集、整理、沟通，为业主决策提供充分的依据。随着业主自我管理能力的增强，这一评估工作需要逐步转由业主自己进行，并由市场化的机构进行具体的评估运作。同时，要加大房屋养护知识的积累与宣传，定期开展相关的培训，让业委会在业务能力上有切实的提高。
作者：华佳 范冬梅 单位：上海市房地产科学研究院