2021-4-10 | 物业管理论文
一、从《物权法》看农村物业管理
当代农村物业管理是基于城中村改造与农村集中居住改造后的农村物业管理的需求而产生的。“城中村”实质上指的是一种居民区，在这种居民区中居住的居民身份特殊，是由农村集体成员的农民身份转化而来，但是由于这些地区的农村土地已经全部被征用，虽然身份转化为居民但是仍居住在原来的村庄，这些地区的发展并没有跟上时发表展的步伐，这些居民并不在城市管理的范围之中，因而城中村改造所涉及得这些农民或者居民的物业管理问题需要有组织的进行管理。
农村集中住房则不同于城中村的改造，它是为了节约农村用地，将农村中的土地进行总体的规划，在符合城市规划和相关法律法规的前提之下，按照宅基地管理的规定，将宅基地的指标进行统一的使用，集中进行建设，并且这种房屋具有保障性，价钱稳定，给予的对象也是有特定性的，以农村集体成为为主。改造之后，村民居住由传统的庭院式变为楼层式，由原来的邻里关系直接转化为了相邻关系，这种转变带来的便是个人利益与集体共同利益的融合，所以建筑物区分所有权更是在农村房屋及配套设施建设中得到体现。因此，建筑物区分所有权不仅仅是现代城市物业管理的法理基础，也是农村物业管理的法理基础和法律依据。
二、农村物业管理应当单独立法
1.村民自治是团体自治的一种具体表现形式，因此村民委员会应当属于团体自治的范畴。但是现行《宪法》关于村民委员会的内容规定在第三章和第五章当中，这两章的内容是对国家机构和地方政府、地方人民代表大会的规定，将村民委员会规定在这两章之中，很容易将村民的自治权误解为国家的权利，模糊对于村民自治权性质的认识，使村民委员会的职能出现混乱性，更容易导致村委会在自治过程中模仿国家权力的运作方式来处理各种关系。另外，社会救济、社会保险、社会优抚以及科、教、文、体、卫以及计划生育、生态环境保护等公共事务虽然均由政府直接管理，但在实践中是由居民委员会代为行使权力，然而村民委员会并非基于政府授予而行使上述职能，而是基于法律的规定直接享有这些职能。因此《村民委员会组织法》中关于村民委员会的规定违背了其村民自治的本质，不适合继续作为农村物业管理组织管理农村物业的依据。
2.村民自治实现形式的多样化，并且伴随着各农村组织适用于不同的法律规制，使《村民委员会组织法》受到了巨大的冲击，《村民委员会组织法》的规定并不适用于所有的村级组织。农村现实生活中呈现除了诸多农村营利事务和公益事务，但这些农村事务均由农民通过设立相应的社会组织而得以实现，这些农村自治组织逐渐取代了村民委员会代为管理各农村事务的地位，践行村民自治的组织也就呈现多样化的趋势。而不同的农村自治组织应当适用相应的法律予以规制，作为规制村级组织的专门法律规范《村民委员会组织法》并不能全部涵盖这些组织的内容，特别是对于管理农村公共事务的规定上尤其混乱，导致村民委员会与其他组织的职能重合，农村物业管理组织需要重新立法进行规制。
3.从立法名称上来看是不合适的。我国立法法规定，组织立法的对象应当为国家机关。而村民委员会仅是行使村级政府的职能，但并不是村级政府，不属于国家机关的范畴，只是一种自治组织。并且组织法为公法的范畴，不适合用来规范团体性质的村级组织。因而现有的组织法并不适合作为农村物业管理组织管理农村物业的法律依据。
4.由于作为村民管理自己物业而存在的村民委员会的法律依据《村民委员会组织法》，其在立法设计、机构设置、成员资格要求等方面均与团体自治中的私法自治原则相悖，并且缺乏私法范畴的救济途径，加上新兴的各农村自治组织均需要有适合各自特征的法律依据，《村民委员会组织法》作为村民自治专门性法律没有继续存在的必要，农村物业管理组织需要重新立法，单独进行相关的规制。
三、依城镇物业管理的模式组成业主团体进行管理
市民社会的主体除了自然人，还包括团体，各个团体内部事务均由其全体成员共同决定，各团体成员的意思就整合为团体自治，而团体内各个成员的独立意思表示达成统一后，这个意思表示就是团体自治的意思表示。因此，我国农村实行的村民自治本质上就是团体自治。不同的农村事务管理均应由相应村民组织的全体成员共同决定，不同的村级组织均是团体自治的性质。管理各农村事务的村民组织以相关的村民为成员而构建，而且践行着自己管理自己事务的自治理念，因而，作为村民组织之一的农村物业管理组织也应当以团体的理念进行规制。
业主团体，又称为业主管理团体、建筑物区分所有人管理团体，即业主为自行管理物业所组成的自治性组织，也就是城镇物业管理所论述的业主大会，有地方也明确指出作为业主大会执行机构的业主委员会也属于业主团体的范畴。关于业主团体的性质，我国《物权法》并没有明确的说明，但是也赋予了业主以自己名义进行诉讼的权利。我们认为农村地区的业主团体应当属于社团性质的自治组织。应当按照社团的组织形式设立农村物业管理的业主团体，并可以以社会团体的名义进行登记。
四、农村物业管理应当以家庭为单位进行管理
我国《村民委员会组织法》将农村物业管理的主体限定为“年满十八周岁的村民”，因此应当从两方面理解这句话：一是必须年满十八周岁；二是必须是村民，即必须是农村集体成员，拥有农村户籍。但是，村民委员会代行农村物业管理职能的模式并不合理，农村物业管理的主体应当以家庭为单位而不是以个人为单位，家庭是指拥有农村房屋所有权的居民，管理的主体也不仅限于村民，应当包括外来拥有农村房屋的居民。农户是农村社会组织的基本构成单位，因此农村组织中存在以农户为主体的农村组织。
然而，农户是由农民家庭成员构成的集合体，在家庭中各个成员具有相同的利益关系，基于此关系，在处理家庭以外的事务时，一般均由一个家庭成员代理即可，不需要所有的家庭成员全部参与。但是，各个家庭成员的意思表示仍然是存在的，家庭代表的意思表示本质上就是所有家庭成员意思的统一，因而，虽然各个村民组织表面上以农村的家庭为单位进行管理，但是却以各个村民为其管理的成员，即村级组织的成员本质上是个体的村民，只不过在决议表决时农民通过家庭行使决定权。换言之，个体农民实际上是通过农户而实现自己的利益保护。因而，农村物业管理的主体应当以家庭为单位。
另外，农村中某些公共资源的管理就是农村公共事务管理的范畴，而这些公共事务的管理又为农村物业管理的应有之意，农村公共事务必须以家庭为其成员参与其管理，农村物业管理的管理主体也应当以家庭为单位，因而在组织农村物业管理的业主团体时，应当由拥有农村房屋所有权的居民作为其成员进行共同管理。需要明确的是，农村的物业管理范围不仅仅是针对本来就属于该地域内的那些享有自家房屋所有权的村民，更重要的是还应当涵盖了那些原来并不是本地农村的居住人群，他们也通过各种方法、途径取得了农村的房屋的所有权。对于这样的外来人员，农村物业管理也应当对其进行规制，因而，参与物业管理的成员也就不应限定在农村户籍的居民共同决定。
作者：刘欢欢 单位：甘肃政法学院