探微煤矿社区物业管理的发展

1目前煤炭企业社区物业管理存在的主要问题

1.1煤矿企业社区点多面广，布局分散，集中管理起步晚，配套措施还不完善，很难形成规模优势。

虽然物业管理服务提高了一个水平，物业管理受起步晚影响，存在收费标准低、服务水平低、规模小、效益差等问题，同时由于相应的规章制度不健全，市场竞争不规范，在一定程度上增加了物业管理的难度大，并且与居民的需求构成强烈的反差。

1.2物业管理缺乏竞争。

在煤炭企业的社区中，物业管理的主要职责是为职工家属和企业提供服务，其服务内容、服务对象，以及运行机制等还处于原来的水平。受职工群众承受能力的影响和制约，物业管理从总体来看，依然处于行政福利阶段，没有引入竞争机制，没有形成统一、开放的市场，物业工作缺乏灵活性和主动性。在一定程度上，受等、靠、要思想的制约，严重影响物业管理的发展。没有真正脱离“母体”，依赖性较强。

1.3物业管理的市场化程度低。

在社区物业管理中，市场化是核心，直接关系到物业管理企业的生存与发展。但是，由于煤炭社区物业管理范围较小、市场发育程度较低、消费观念落后等，对职工居民基本上处于无偿或低偿服务，管理成本比较大，缺乏经营管理的积极性。另外，职工群众不愿承担过多的物业管理费，对物业的管理服务仅满足于基本需要。进而在一定程度上限制了物业管理部门的经营范围，经济效益难以提高。

1.4职工家属的思想观念需进一步转变。

在过去的管理服务模式下，职工群众思想上形成了很强的福利观念，职工群众思想观念陈旧，甚至“我是企业的人，为企业做了贡献，住房应该、收费不行”的思想依然存留在一些员工当中，对“花钱买服务，花钱买享受”的认识不到位。

1.5社区职工的业务素质，服务水平亟待提高。

各社区，职工文化程度普通不高，年龄偏大，没有专业化的物业服务经验，工作中缺乏竞争意识、服务意识和责任感。

2煤矿社区物业管理发展的基本思路

2012年集团公司在推进后勤改革上迈出了关键的步子，成立专业化的实业公司，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。

2.1企业化经营，服务与创收并重

在社区经济中，物业管理是主体。目前，蒲白社区经济的任务是：一强化内部管理，做好服务创收，减少企业补贴；二通过管理和创收实现生存和发展。通过创收扩大经济规模，不断提高独立生存的能力。随着煤业和后勤的真正分家，实行会化服务、企业化经营、市场化运作的新型经济实体势在必行。我们对各单位和广大居民进行积极的引导，提高他们对物业管理的认识，使其将物业管理作为市场中进行交易的商品。当然，创收的前提是服务，在为居民提供高水平服务的基础之上才能创收。服务与创收并重，要积极推行服务质量标准化建设和人性化服务，对于面向内部职工居民的后勤服务收费一定要限价；一般性服务项目收费原则上要低于行业标准；特殊需要的服务项目则要逐步由准成本价向全成本价过渡，待条件成熟后再与市场接轨。同时实行内部结算制度，有利于减少不必要的税收支出，降低经营服务成本。

2.2拓宽收入渠道，弥补经费不足

蒲白社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是公司发展的最大障碍。所以，在搞好服务创收的同时，我们必须坚持“物业铸品、实业强体”，全方位地开辟创收渠道，提高综合经济效益。通过内部职工服务型的基础上向服务兼效益型，自负盈亏型转变的体制创新，调动职工的工作积极性，激发创新力。

2.3加大人才培养力度，努力造就高素质的物业经营管理人才队伍

推行专业化、市场化管理，没有一支思想进步、训练有素、素质过硬的专业化服务队伍，我们生存发展的空间将会越来越窄。所面临的形势和任务不仅需要我们有一支思想新、作风硬、执行力强的职工队伍，更需要培养建塑一批能适应当前管理与服务要求的管理技能人才。实业职工要积极转变思想观念，自觉地接受新知识、新技术的教育和培训，工作由被动向主动转变，态度由过去的依靠依赖向自主自觉转变。工作必须做精做细做实，事事都显示出专业化的实力，打造出业主认可的物业服务品牌，只有这样才能站稳脚跟，占领市场，为生存找到出路。

2.4积极大力培育特色文化，营造物质丰富、精神愉悦、阳光和谐的人文环境

文化引领发展、文化凝聚意志、文化塑造形象，文化建设是精神动力。在文化建设上，我们应在原有文化的基础上，更加体现服务特点，使文化植于心灵、融会于战略、体现于制度、外化于行为，由此实现实业公司的健康持续发展。一是表层文化建设；二是制度文化建设，完善各种规章制度，提升服务理念；三是环境文化建设，为职工居民营造一个安全、文明、舒适、和谐的生活环境；四是通过开展丰富多彩的文体活动，活跃职工文化生活。

2.5在政策扶持下，实现物业建设管理投入产出的良性循环

为此，一保证社区物业管理的基础设施投入；二承担企业办社会部分的资金费用；三是积极搞好内部协作。另外，实业还要积极争取地方政府的政策扶持，协调好与地方政府土地、规划、城建、城管、环卫、司法等部门的关系，使其在政策范围内给予尽可能多的政策倾斜，为企业发展创造一个比较宽松的外部环境。

作者：韩艳 单位：陕西蒲白煤化实业有限公司