2021-4-13 | 物业管理论文
一、高层建筑物业管理消防安全存在的问题
一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。
(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。
(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。
(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。
(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。
(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。
(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。
二、高层建筑物业管理消防安全成因分析
追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。
(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。
(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。
(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。
三、高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路
针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。
(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。
①明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。
②进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。
③规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。
(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。
①从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求,从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。
②明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。
③跟踪加强对高层建筑消防安全管理工作的日常监督和宣传教育。无论业主和物业管理方在消防管理工作中所处地位是否能够尽快完成法律认定或予以司法解释认定,其共存的消防安全不容忽视,共同的消防安全意识不能丢失。停用设施、占用通道、封闭出口、擅自施工、无证上岗均属违法行为,威胁的是公共生命财产的安危,每个人、每个单位都应该守法知法,珍惜生命,消防部门在对整幢建筑执法困难的情况下,不妨尝试对各个业主履行消防安全职责的情况进行监督,对其消防教育宣传培训的权利义务进行引导,以促进新形势下高层建筑物业管理消防安全工作的跨越发展。
作者：高源 单位：太原市公安消防支队