2021-4-13 | 物业管理论文
一、物业费请求权主体的重构：业主大会和物业服务企业
1.交纳物业费是业主的法定义务，业主大会对业主享有法定的物业费请求权。
由于建筑物区分所有的存在，需要有专人或者企业为业主共有部分提供维护，为整个物业管理区域内的安全与卫生提供服务。业主享有使用业主共有部分的权利，享受物业管理区域的舒适、卫生与安全的时候就必须承担交纳物业费的义务。履行交纳物业费的义务不仅关系到业主自身利益，也是整个物业管理区域内全体业主的公共利益的需要。为了维护物业管理区域内的公共利益，我国《物权法》第七十二条明确规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。
交纳物业费是业主的法定义务，业主不能以不享受权利，而拒绝履行该义务。虽然《物权法》和《物业管理条例》中，明确规定了交纳物业费是业主的法定义务，但并没有规定业主向谁履行该法定义务。目前理论上和实践中，都认为业主应当向物业服务的提供者——物业服务企业交纳物业费。此种认识有待商榷。首先，业主交纳物业费不仅仅是为了业主个人的利益，更是物业管理区域内全体业主的公共利益的需要，业主应当向代表业主公共利益的主体——业主大会履行该法定义务；其次，法律不能在没有任何关系的不同的主体之间强制设立权利义务关系。因为法定义务是根据国家制定的法律所规定的必须做出一定行为或不得做出一定行为的约束。最后，物业服务是全体业主为了物业管理区域内的公共利益组成一个整体而向物业服务企业购买的，因此就必须有代表全体业主利益的团体与物业服务企业进行磋商，签订物业服务合同，明确各自的权利义务。
2.业主大会在物业管理活动中具有主体资格，物业服务公司享有对业主大会约定的物业费请求权。
业主大会的法律地位问题，法律中没有明确的规定，传统的民事主体理论认为，民事主体,是指参加民事法律关系,享受民事权利并承担民事义务的人.这类主体的特征就在于他们的独立性（:1）意志独立（。2）财产独立（。3）责任自负。首先，业主大会虽然是全体业主组成的会议体形式，业主大会的决议往往是通过业主投票的形式形成的，并由业主委员会负责执行；其次，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会决定筹集和使用专项维修基金，此专项基金即独立于业主，而归业主大会秉持为业主利益服务的原则进行使用和支配，此乃构成业主大会财产独立的基础之一，另业主交给业主大会的物业费亦是属于业主大会独立的财产，因此业主大会的财产独立；最后，业主大会能够以其独立的财产承担相应的责任。其承担责任的方式往往表现为向物业服务企业支付物业费、向工程单位支付维修费等行为。由此，业主大会应具有独立的法律地位，享有民事主体资格。
二、物业费请求权二元主体结构的合理性分析
1.理顺合同法律关系，回归物业服务合同的本源。
物业管理服务是业主因建筑物区分所有而产生的公共物业需要维修及养护，物业管理区域内的治安需要维护、小区内的公共卫生需要人要打扫，而委托他人为小区的全体业主提供公共服务。这种委托的委托方是全体业主，单个的业主没有权利将小区的公共服务委托他人，因为如此则是对其他业主的事务进行处理，构成对他人权利的侵犯，也没有支付巨额的物业费来购买公共服务。物业管理服务是全体业主作为一个整体，将小区内的公共服务委托给第三人的行为，而业主大会正是作为全体业主的代表，由业主大会的执行机构将小区的公共服务委托给物业服务企业。业主大会即代表全体业主成为了与物业服务企业签订物业服务合同并成为该合同的主体，业主向业主大会交纳物业费，业主大会再根据物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费。
我国目前的物业费收费模式下，由业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同，再由物业服务企业向业主收取物业费的模式，首先，是对合同相对性的不当突破，业主时常以并非合同当事人作为抗辩；其次，虽然司法解释中规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主有效，理论上将业主委员会视为业主的代表人，表面上是业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同，实际上是全体业主分别与物业服务企业签订了同样的一份物业服务合同。这种模式下，一方面造成小部分业主不满意物业服务企业提供服务，而行使物业费抗辩权时难以得到预期效果，另一方面如果是该物业服务合同意味着每个业主都与物业服务企业签订了同样的一个物业服务合同，那么当大多数人不交物业费时，物业服务企业就不能利用同时履行抗辩权进行抗辩，因为其依然负有对其他缴费业主履行小区整体公共服务的义务，如此将带来合同不公。改变旧有的收费模式，由业主向业主大会履行缴纳物业费的义务，而后由业主大会向物业服务企业履行合同义务，能够理顺各方的权利义务，保障业主及物业服务企业的利益，是对物业服务合同本源的回归——业主整体委托他人进行公共服务。
2.提高物业费收费率，缓解业主与物业服务企业的矛盾。
物业费收费率低，在我国目前的物业管理中是一个普遍的现象，物业服务企业虽然可以通过向法院起诉请求业主交纳物业费，但因单个业主所欠的物业费数额很小，而诉讼成本较高，因此物业服务企业一般不愿意通过诉讼手段请求业主交纳物业费，转而利用停水停电、暴力威胁等手段来胁迫业主交纳物业费，使业主与物业服务企业的矛盾激化，影响小区和谐。将物业费明确界定为业主的法定义务，由业主向业主大会交纳物业费，而后由业主大会根据物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业费此种模式，首先，业主有交纳物业费的法定义务，且业主是向其自身的组织履行该义务，可以提高业主自愿交纳物业费的积极性；其次，如果业主拒绝交纳物业费，业主大会可以通过限制业主成员权、征收滞纳金甚至在业主拖欠时间长、欠费金额较大时可以通过强制拍卖其专有物业，并对其价金优先受偿，由此亦可以提高业主物业费的缴费率；最后，物业服务企业收取物业费时，不与业主直接接触，而是与向业主大会收取物业费，有效避免业主与物业服务企业之间的冲突。
3.维护业主利益，提高物业服务企业的服务质量。
在物业管理中，业主的根本利益在于交纳一定的物业费，享受物业服务企业提供的服务，使物业管理区域能够和谐、安全、卫生，使物业保值增值。业主行使物业费抗辩权，拒绝交纳物业费，其目的并不在于不交物业费，而是希望通过抗辩权的行使，督促物业服务企业提高服务质量。但在实践中，因为单个业主所要交的物业费金额很小，基于成本的考量，物业服务企业任由该业主行使抗辩权，而不提高其服务，如此最终利益受到损害的依然是业主。业主将物业费交给业主大会，向物业服务企业交纳物业费，并行使物业费抗辩权，可以有效改变业主势单力薄的现状，通过集体的力量与物业服务企业协商，当不满意物业服务企业的服务时，通过集体的力量进行抗辩，可以有效促使物业服务企业提高其服务质量，维护业主的利益。
三、结语
业主大会享有向业主请求交纳物业费的法定请求权，物业服务企业享有向业主大会请求支付物业费的约定请求权，使现有单一的仅由物业服务企业享有向业主请求支付物业费的请求权，转变为物业费请求权主体的二元化，是建立在正确认知业主交纳物业费义务的本质，理顺物业管理法律关系中业主、业主大会、物业服务企业三者之间关系的基础上，能够提高物业费的收费率，缓解业主与物业服务企业之间的矛盾，保障业主及物业服务企业的利益的有效措施。
作者：刘撰 单位：河海大学