2021-4-13 | 宏观经济学论文
一、延续政策，科学管控
从我国上世纪90年代末的住房货币化改革到现在，我国房地产市场在获得长足发展的同时，也积累诸多负面因素。其中，投机性需求使得各地房价虚高，已导致目前大中城市的房价泡沫化趋势日益严重。在吸取美国次贷危机教训和对我国国民经济发展负责的内在要求下，这届中央政府走出了延续政策，科学管控的道路。尽管我国民间存在着“越调越涨”的呼声，但其宏观调控的价值取向是正确的。
二、价值判断下对房地产发展影响的解读
在以上价值判断下来解读对房地产发展的影响，可从以下两个方面来展开。
(一)原则性影响方面
所谓原则性影响方面，主要是从中央政府所提出的调控思路来讲的。尽管其还未形成具体的可操作路径，但却为区域房地产市场调控提供了约束条件。从最近出台的针对二手房交易新政来看，中央加强了对市场的调控力度，促使各地方政府必须制定出符合自身发展实际的政策。从这一方面的影响力来看，其对于房地产发展途径的选择具有很强的路径指向性。
(二)功能性影响方面
功能性影响，主要是从地方政府的调控措施中来获得的。不难看出，受第二财政的利益驱使，各地在房地产市场的调控上形成了与中央政府之间的博弈态势，这种状况可能出现两种情形:(1)强化当地房地产发展与国家层面要求的一致性;(2)建立具有区域植根性的房地产发展途径。
三、解读引导下的发展途径选择
(一)持续发展
从打破二元经济结构、实施城镇化建设的角度来看，推进房地产发展是一项长期工作，并不是当前部分人所理解的“严控”其发展。因此，建立可持续发展模式则成为房地产发展途径的首先选择。在占据农业生产用地时应充分考虑到当地的粮食安全问题，并妥善解决失地农户的补偿问题。惟有这样，才能满足真正意义上的城镇化建设之需。
(二)有序发展
无论是从当地政府的第二财政来看，还是着眼于开发商的盈利空间，房地产发展都存在着显著的经济价值。但正因如此，使得部分地方的地产发展出现了畸形状况。因此，房地产发展途径还应遵循有序的原则。即应根据市场覆盖范围内消费者的实际和潜在购买数量，有计划、有步骤地进行房产开发。另外，还应建立好商品房、经济适用房、保障房之间的数量结构。
(三)本土发展
所谓本土发展，则指建立起区域植根性的发展模式。如某区域的城镇化建设压力相对于中、西部地区较弱，在二元经济结构被逐渐打破的情况下，应着手研究提升房地产开发质量，而严控开发数量。着重在商业地产、旅游地产等高端领域做文章，这样在推动区域经济发展的同时，也充分利用了当地宝贵的土地资源。
四、目前需要开展的工作
(一)房产企业的项目选择
应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括:各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性(社会公益性)，这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，就是尽量做到周边配套设施的齐备以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入处于工薪阶层的中下水平。政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。
(二)房产企业的项目营销
一般而言，当地消费者在购买房产时存在品牌意识，即该房产是由哪家房地产商开发的。同时，房地产商的品牌建立，往往又是通过商品房来实现的。因此，在产品组合时要强调经济适用房的品牌效应。需要明白，对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。
(三)房产企业的战略规划
目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味地从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其他产业发展的驱动力的本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略规划，应在成本控制上下工夫。规避现有金融歧视政策的干扰。
五、结论
十八大之后，中央仍然延续着上届政府的调控态度，这就使房地产市场环境的动态演化具备很强的预见性。针对房地产市场的宏观调控具有很强的区域同质性，但各区域存在着自然和社会资源禀赋条件的差异性，这就为建立中观层面房地产发展的具体途径提出了要求。在承认现实、有序发展，以及延续政策、科学管控的价值判断下，针对房地产发展途径的选择可从持续发展、有序发展、本土发展等三个方面进行。需要强调的是，应结合中观区域的实际来进行途径选择。最后，本文权当抛砖引玉之用。
作者：张洪云 单位：安徽省灵璧县委党校