广电综合业务楼的物业管理浅析

一、广电综合业务楼物业管理特点

除具有一般智能建筑的系统外，还具有广播电视特色的卫星与有线电视、转播摄像、主时钟等系统。其主要特点表现为以下几点。

1使用功能复杂

楼内包括各类机房、普通办公区域、山东电视台及山东广播电视台办公区域、演播厅等功能区，具备多种使用功能。在具有普通办公楼的各种系统同时，还安装有无线通讯、卫星与有线电视、转播摄像、会议、办公自动化、主时钟等具有广电特色的众多系统。这类系统内的各种设备设施先进，维修程度大，维护过程复杂，因而对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上需专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。

2日常活动频繁

作为全省电视工作的第一窗口，对安全管理及卫生服务的任务是一般写字楼物业管理所不能相比的。山东电视台日常的采访、节目录制活动较多，突发性的新闻发布会议多，来往电视台的人员数量难以控制，演播活动的安检及现场的保障工作繁琐。物业公司必须在保证办公楼内的正常办公活动不受影响的情况下使各种活动能够正常开展，对物业的接待及协调能力要求高。

3安全保障要求高

广电综合业务楼是山东省的政治言论发布的核心场所，担负着发布本省党务政务工作的重要任务，涉及到省级机关的重要活动和重大决策，关系着党和国家的重大利益，防范治安案件、防火灾等要求较高。物业管理必须加强楼内外各区域的巡逻检查，针对各种可能发生的突发事件，建立完善应急方案，时时紧绷“安全”这根弦。各项工作应紧紧围绕政府机关的行政工作来开展，特别是与党政重要领导、机密文件和重要会议有直接接触的服务工作，要求物业管理从业人员，必须时时刻刻保持高度的政治观念和保密意识。

4服务管理要求特殊

物业管理不仅要让综合业务楼内的工作人员满意，还要让来上访的人员满意。在保安服务工作中，经常要配合有关部门处置上访人员。来反映情况的群众往往较偏激易冲动，在接待处理上访人员时，必须牢牢把握政策、注意工作技巧，既要维护好办公秩序，又要合理化解上访人员的怨气，帮助解决问题。

二、物业管理工作

广电综合业务楼本身是鲁班奖工程，从设计、施工到竣工验收阶段基础资料比较齐全，为物业管理工作打下了良好基础。针对综合业务楼特点，物业公司制定了相关管理手段，保证综合业务楼的正常使用。

1建立健全工程设备设施档案

设备设施档案关系到以后业主永久使用，档案的完整性准确性务必要保证，因此在工程交接阶段，不仅要检查现场施工阶段的遗留问题，而且要核实技术档案的完整性、准确性。为此，物业公司将大厦分类别、分专业、分系统安排专业负责人，每个节点都进行检查，并将问题反馈给施工单位，通过大楼管理部督促解决。在此基础上各个班组巡回检查检修，记录分类存档，保证了设备档案的完整性和连续性。随着设备普查验收进度，每台设备同步建立起贯穿全过程的档案，把设备的原始资料、检修时间、过程、更换部件都一一记录在案，便于设备使用情况跟踪和物料消耗分析以及再次维修人员参考。日常管理中的各种巡检维修保养记录、出入管理登记等各种工作记录，每月都定时审核归档，全过程记录，最大限度延长设备设施维修周期和使用寿命，实现物业增值保值。

2物业管理平台信息化

随着物业管理工作的不断发展和社会的不断进步，原有的管理手段和节奏已不能满足处在高速发展中广电业的需要，针对此种情况，大楼管理部会同物业公司、弱电公司、软件公司参考目前社会上最流行的物业管理软件，结合山东广电中心综合业务楼内各业主工作需求特点，开发出了具有独特使用功能的物业管理平台，实现了无纸化办公、信息即时共享、设备设施档案的海量存储、技术资料的调阅查询，工作效率有了极大提高，为今后工作的创新提高创造了良好条件。

3加强管理制度和职工队伍建设，调配技术力量，确保大厦安全运行

广电综合业务楼是济南市乃至全省最先进的现代化大楼，安装了目前最先进的设备设施，具有很高的自动化、智能化，为此物业公司工程部配备了有多年工作经验、较强实践能力的各专业技术人员，建立了工程手册、岗位责任制、巡检维修制度、工作程序、文明服务培训制度等以及相关的管理规定，工作制度化、常态化，确保大厦设备的安全运行。在平时的工作中注意安排不同专业之间的相互学习，组织技术培训课程，由专业工程师讲解。各工种在工作中遇到的代表性问题开会讨论，努力打造一人多能的职工队伍，提高服务质量。

4按照不同的阶段不同的季节有重点地开展工作

在一个年度内大厦要经过一个供暖期一个制冷期两个短时间的间歇期，在冬季围绕防冻防漏防雨雪开展工作，供暖前彻查各个新风阀的开度、防冻开关是否正常、对外洞口的严密性以及大楼四周是否存在不正常的密封不严状况、室外管沟内是否有积水、管道保温有无缺失等，彻查地下车库入口处消防管道电伴热存在的问题，防止冻坏管道。在夏季围绕防冷凝水、屋面防漏水、室外屋顶防排水堵塞开展工作，每次预报大雨前安排专人重点检查屋面雨水口，针对原来存在的问题，协调施工单位对屋面排水口进行整改，按照项目部统一安排成立防汛小分队，成员24h开机待命，并在地面入口处储备消防沙袋以防万一，每周例检地下污水泵工作情况，每月检查化粪池容量情况并及时进行清理。在春秋两个短暂的间隙期做好供冷采暖的准备工作，彻底清洗水系统过滤网。在供冷和采暖初期均存在一个水系统排气和风系统平衡问题，在业主感觉到之前就尽量调整好，避免大面积投诉情况。针对冬季干燥特点，防火安全提到最重要高度，技术人员对所有的报警以及联动点都要进行检查及试验，及时排除危险因素。经过夏季高峰负荷的运行后，初冬季节电气开关节点部位最容易发生松动后发热现象，安排专人用红外温度探测仪对强电间开关箱、母排插接箱节点等全部测温一遍，形成月测试制度。在日常巡回检查正常的情况下采取加强措施，如在巡回检查中发现有异常声音、异味或温度偏高，及时做进一步检查，确保供电设备正常。

本文作者：王光金、殷鹏 单位：山东建筑大学管理工程学院、山东省广播电影电视局