2021-4-9 | 工程经济论文
当前，我国地方政府都不同程度地存在财政经费短缺问题，为了获取较多的财政收入，一方面，地方政府要吸引房地产商开发项目，另一方面，对房地产商减少或变相减少社区体育场地的行为缺乏监督管理。
房地产：商房地产商是市场主体，应该以追求利润最大化为经营目标，由于社区体育场地是公共产品，如果单纯由房地产商按照市场供求关系提供，其建设成本得不到完全补偿［5］。但是由于政府部门相关法律法规的硬性规定，房地产商不得不建设社区配套体育场地，这也可以理解为是房地产商为了获取房地产开发权的一种成本，是一种无奈之举。在一个具体的房地产开发项目中，房地产商的收益函数为N=B×（PB-C）-RB，其中，N为房地产商在该房地产项目中获得的收益，B为房地产商销售的房屋，PB为销售房屋的单位价格，RB为房地产商提供社区体育场地的成本，C为房屋的单位直接成本。当前，在社区体育场地规划标准不够明确细致，且政府的监督管理不到位的情况下，房地产商会想方设法减少社区体育场地以谋求自身利益最大化。
社区居：民社区居民是社区体育场地的实际使用者和最终受益者。假设社区居民只考虑社区体育场地状况，现有A、B两个小区，提供的体育场地分别为RA和RB，价格分别为PA和PB，那么他们的权衡结果将是：（略）在只考虑健身需要的情况下，社区居民会根据房屋价格和配套体育场地权衡做出购买房屋的最优选择，即价格最低，配套体育场地最好的小区住房。社区居民使用社区体育场地的成本就是房价（一次性支付）和较低的收费（用于场地的维护保养等），收益就是享受社区体育场地便利的健身条件。
房地产开发与社区体育场地建设的和谐与冲突
1.房地产开发与社区体育场地建设的和谐
房地产开发与社区体育场地建设的和谐表现在三个方面，一是符合地方政府的执政目标。因为社区体育场地建设不仅可以为社区居民创造良好的健身环境，有利于全民健身事业的开展，而且还降低了地方政府提供社会公共服务的成本，提高了社区服务质量，同时还能为地方政府带来财政收入，为改善区域社会事业发展和提高公共服务水平创造条件。二是为房地产商带来良好收益。因为规划完善的社区体育场地不仅可以实现体育与地产的完美结合，有利于发挥体育地产的品牌效应，提高楼盘的销售价格，扩大楼盘销售量，为房地产商带来可观的经济效益，以弥补社区体育场地建设的成本支出，而且可以显示房地产商的经济实力，塑造房地产企业勇于担负社会责任的企业形象，同时还可以使房地产商获得政府的财政补贴和优惠政策以及更多的开发机会［5］。三是可以满足社区居民的体育健身需求。因为许多有着健身需求的购房者购房的前提是得到了房地产商按照国家标准配备相关体育设施的承诺，在能够承受房价和物业管理费的前提下，他们更倾向于选择虽然价格高一点，但能够满足他们体育健身需求的小区。
2.房地产开发与社区体育场地建设的冲突
当前我国社区体育最突出的问题就是社区体育场地严重不足，远不能满足社区居民的体育健身需求，这就是房地产开发与社区体育场地建设的冲突。因为，从理论上讲，地方政府和社区居民在社区体育场地的供给问题上利益是一致的，和房地产商的利益是不一致的，因为提供体育场地满足居民健身需求，也是地方政府的行政目标之一，而房地产商利益的取得是以购房者利益受到损害为代价的，因此，地方政府对房地产商在房地产开发过程中的社区体育场地建设负有补贴和监督管理责任［5］。但是目前地方政府没能很好地履行地方居民利益代表者的角色，在房地产开发时偏重于追求GDP增长速度、获取更多的财政收入等其他目标，而忽视了对房地产商建设社区体育场地的补贴和监督管理，使房地产商为了追求利益最大化而忽视了购房者的健身权利，从而导致社区体育场地供给不足。
房地产开发过程中政府责任的经济学分析
因为公共产品由政府提供,私人产品由市场提供，一旦明确了社区体育场地的公共产品属性,政府在其供给中发挥主体作用就具有了合理理由，这与世界各国实践也是相一致的。我国《宪法》、《体育法》以及相关法律法规都对体育权利作了相应规定,并明确了政府在保障体育权利时的主体责任[6]。
1.政府补贴责任的经济学分析
图1为政府补贴社区体育场地供给的经济学分析。假设房地产商提供社区体育场地的成本为MC，因为成本不随体育场地数量的变化而增加，所以是一条直线。房地产商出于提升楼盘品质以提高房价的需要，自身对社区体育场地的开发需要为D，同时也是其边际收益曲线MB。在不考虑社区体育场地的外部收益时，开发商提供的社区体育场地量为Q1，如果将居民的外部收益纳入其中，其外部收益曲线为MEB，根据边际报酬递减规律，外部收益随着社区体育场地的增加而递减，所以MEB曲线向下倾斜[7]。社会由于社区体育场地建设所得的边际收益为MSB=MB+MEB，是房地产商的边际收益与外部边际收益之和。从社会的角度来看，社区体育场地的提供应该由房地产商的边际成本曲线MC和社会需求曲线D=MSB的交点决定[8]，即，有效率的均衡量为Q*，有效率的均衡价格为P*。社区体育场地正外部性的存在使得房地产商将建设较少的社区体育场地，其价格也高于从整个社会角度衡量所应有的价格水平，这不利于社区体育场地的提供和社区居民的体育健身运动。因此，政府有责任通过补贴或减税鼓励房地产商提供社区体育场地，并降低其使用价格。假设政府的补贴率为t，房地产商的边际成本曲线下降为S（1－t）=P*，社会上的社区体育场地供给量和价格就分别达到均衡值Q*和P*，由此可见，政府补贴不但提高了社区体育场地的供给数量，而且还降低了社区体育场地的供给价格，提高了整个社会社区体育场地服务。
2.政府监督责任的经济学分析
下面分析地方政府在有经济损失和无经济损失两种情况下，参与监督、加大监督效率和加大惩罚力度对区域内理性房地产商提供社区体育场地行为的影响。
1）无经济损失下政府监督责任的经济学分析
假设房地产商按照标准配套社区体育场地所发生的全部成本记作建设成本C1，不按照标准或根本不配套社区体育场地，被发现后所必须承担的经济和社会形象等方面损失所涉及的成本记作处罚成本C2。如果政府实行监督时，房地产商不按照标准或不配套社区体育场地行为被发现并被处罚的概率为P（0≤p≤1），且罚金为X，则C2=PX，它反映了地方政府的监督效率与执法力度[10]。假设政府的监督费用为K，房地产商和政府相应的损益矩阵如表1所示。其中，θ为房地产商逃避按标准提供社区体育场地的概率，为政府实施监督的概率。政府、理性企业行为的期望收益函数分别为：（略）在以上均衡中，房地产商社区体育场地的成本C1，处罚金额X、政府的监督成本K监督效率P有关。政府的监督效率越高、处罚金额越大，房地产商不按标准提供社区体育场地的概率就越小，而监督成本越大，房地产商不按标准或不提供体育场地的概率就越大。由此可见，要使房地产商按标准提供社区体育场地，政府相关部门一方面要加大对违规律行为的处罚力度，另一方面要提高管理效率，这个管理效率来自预期监督效率P的不断提高和监督成本K的不断下降。