物管在房地产开发项目中的作用

物业管理早期介入对房地产开发项目的指导作用

（一）完善项目的规划设计功能一般来说，在项目规划设计阶段，建设单位在规划过程中由于受成本等各种因素的影响，往往考虑了物业建造时的方便和节约成本问题，却忽略了物业的使用和管理细节方面的未来实际需求，竣工验收后的物业在使用功能上存在的缺陷，常常成为业主拒缴物业服务费的种种理由。物业企业依据长期积累的管理及使用经验，可以对规划设计中存在的不足和遗漏提请建设单位加以修正，使项目设计更加合理。（二）提高项目建设阶段施工质量在施工建设阶段，物业服务企业在参与工程监理服务时，可以通过对工程施工、设施设备安装的全面了解、对隐蔽工程的查看验收，从物业管理的角度按照物业管理、维修养护的服务要求，及时提出改进意见，减少物业项目中的施工缺陷，提高建设项目质量。物业服务公司的早期介入，可以发挥其在长期物业管理和使用方面拥有的经验优势，从物业管理的角度提出整改建议，确保工程施工质量，降低或者减少物业设施设备维保期内的维修和改造费用。（三）促进项目的竣工验收及承接查验接管的质量提升在实际工作中，物业项目的建设单位、设计单位、施工单位及监理单位在物业配套设备的设计、选购及施工过程中一般都忽略了物业项目竣工验收及承接查验接管的质量要求，对验收中发现需整改之处，缺少交涉、协调和沟通导致业主入住后矛盾纠纷凸现。反之，由于物业企业从规划设计阶段到项目竣工验收乃至承接查验接管的全过程都进行了全面的了解，对物业的整体情况十分熟悉。因此，无论是物业项目的竣工验收，还是项目的承接查验接管，物业服务企业都可以从物业管理的角度为项目的竣工验收起到事前沟通及售后协调的桥梁作用，同时还可以为建设单位提供有关物业项目前期物业管理承接查验接管的相关法律法规支持，指导前期物业服务企业完善物业管理方案及提供咨询服务，促进物业项目的竣工验收及承接查验接管服务质量的提高。（四）有利于提升物业项目及服务企业品牌在物业管理早期介入咨询服务的过程中，物业服务企业通过发挥自身的专业优势，在项目管理中逐步树立自己的品牌形象，经过与优秀房地产开发商建立长期的合作关系，实现强强联合、互惠互利、共同发展的战略同盟关系，为企业的做大做强做精，创大品牌奠定基础。物业管理企业与建设单位可以把以前传统的营销及物业服务理念转换为制度化、规范化、程序化的物业管理早期介入管理模式。科学细致地管理好物业项目，为业主及物业使用人提供一个安全、舒适的工作和生活环境，使业主及物业使用人从环境、设计到物业管理服务方面真真正正地感受到物业项目及服务品牌的真谛。笔者从事物业管理工作近10年，近三年亲自组织参与了十五个楼盘的竣工验收或承接查验的工作，其中大多数项目由于在设计、施工及销售过程中留下的缺憾，给业主、开发商和物业服务企业带来了许许多多的矛盾纷争，乃至群体上访事件。物业管理早期介入可以在平等基础上经常与业主、开发商保持良好的沟通，确保达到预期效果，实现业主、开发商、物业企业共赢。

物业管理早期介入的必要性

笔者对近期新建的悠然天地、晨景A、B期、水景湾一二三期、鸣翠谷、蓝天城A期、和谐家园、向阳坡二三期、凌波三期及朗馨园等物业小区房屋及其配套的供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施的实物及资料进行查验分析。通过资料分析可以看出查验过程中存在的主要问题：1、保修期内维修保修项目不及时或不落实；2、应向物业服务企业移交的资料不全（特指影响物业企业正常接管验收必须接管的图纸资料、设施设备资料和技术资料)；3、部分物业设施存在设计和施工质量缺陷（例如：①室内热水管弯曲变形；②厨房、卫生间没有设计防水层存在渗漏水隐患；③电梯底坑积水存在安全隐患；④小区内道路开裂下陷；⑤外墙渗水及室内墙面开裂；⑥排水管断裂、下陷及管道沟渠排水不畅通)。2010年6月，我公司在安宁兰苑项目的早期介入过程中，发现该项目地处城市边缘地带，东南边地段树木杂草丛生，环境恶劣，为此，我们向建设单位提出以下几方面的建议：1、安装安防监控系统；2、安装车辆管理及人行门禁管理系统；3、增加综合管理楼及会所；4、单元门前安置单元雨棚等。由此可以看出：物业管理公司的早期介入，可以对物业项目的建设质量、设施功能和后期物业管理的服务质量产生极大的促进作用。主要表现在：1、开发项目的设计、施工缺憾可通过物业管理早期介入弥补；2、新技术、新设备的大量使用需要物业管理早期介入；3、早期介入有利于安全防范；4、物业管理早期介入有利于提高物业建设质量；5、物业管理早期介入可以为物业竣工验收及承接查验打好基础；6、为物业管理的服务质量奠定良好的基础。

早期介入的时机及形式

（一）早期介入的时机及形式1、项目可行性研究阶段介入（立项阶段）在立项阶段介入早期物业管理，此时由于房地产项目还处于可行性研究阶段，物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标，实际上早期介入的形式和内容与前期物业管理和日常物业管理相比，更多是策划、定位和制订方案的内容，因此对这一时期介入物业管理的人员要求较高，要求了解市场，了解业主及潜在业主的需求，对物业建设单位的早期开发在物业管理方面起到指导和帮助作用。2、规划设计阶段介入物业企业在规划设计阶段介入，可以参与各项规划设计的讨论及图纸会审，从物业管理的角度对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题。这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使物业建设单位受益：一是通过对设计方案进行优化调整，使物业项目在总体上更能满足购房者的需求，降低了开发风险；二是减少后续的更改和调整，节约建设资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施，设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。四是物业管理公司在以往的管理中有许多物业设施设备管理方面的经验教训，而开发商、设计院很少有这方面的经验。从另一角度讲，设计人员重理性，而物业管理公司重实务，反映的问题是业主的第一需求，综合性、借鉴性很强。因此可以提高房产项目的实用性及竞争性。3、建设施工阶段介入物业公司在建设施工阶段介入，工作重点是派出业务骨干及工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。同时，对施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程，管线的铺设走向，特别是设计中及竣工资料里没有反映的内容，从而为今后的物业管理打下良好的基础；记录由于某些原因没有进行改进的问题或隐患，将来这些隐患一旦发生，可为分清物业管理、建设单位及施工安装单位的责任奠定基础。4、销售及竣工验收阶段介入验收阶段是工程的尾声，这个阶段的早期介入仅仅能够督促整改施工质量或返工，对一些配套不到位、布局不合理、管理不便、设备选型不适等问题，已经无法改变。目前，全国物业管理早期介入时机多数是在销售及竣工验收阶段。此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。此时介入，既是早期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用，在此阶段之后，物业管理的早期介入将逐渐向前期物业管理过渡。因此，该阶段的工作效果既是对早期工作（特别是物业管理总体策划）效果的验证，也会对今后的物业管理活动产生深刻的影响，故应认真对待，足够重视。从以上介入的时机和阶段可以看出，物业管理早期介入在项目规划立项阶段进入最好，此时提出意见最及时，采纳后能优化设计、节约建设成本，有利于后期的物业管理工作。建设阶段介入虽然晚一点，但不少施工质量仍然可以补救，减少物业接管后的维修遗留问题，避免后期管理中产生一些难以解决的质量问题。销售及竣工验收阶段介入虽属早期介入的范畴，但工程已竣工，设备已安装，此时发现的问题，一时也无法改变。因此，根据房地产的实际情况，物业服务早期介入工作接入点应在物业项目立项阶段。从物业管理早期介入的作用和成本费用因素考虑，建设单位可从以下方面选择物业公司：1、可以考虑物业管理早期介入咨询服务和前期物业管理公司不是一家公司；2、早期介入的单位只是某些物业管理方面的专家；3、早期介入咨询服务和前期物业管理公司是一家公司。笔者重点提出：早期介入的物业管理公司（或个人）须协助建设单位选聘前期物业管理公司。物业管理早期介入的形式很多，物业管理公司可以定期或不定期地派员参与，通过审图、现场踏勘、讨论等多种形式进行，提供顾问式的咨询服务，定期提供顾问报告，也可以派员常驻项目，现场全过程参与。条件许可的情况下，物业管理公司还可以组成有各专业人员参与的专业小组，但不论何种形式，从早期介入到前期物业管理最好是同一个物业管理公司。