保障性用房工程管理措施

当前项目工程管理普遍存在的问题分析

房地产开发企业采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段范围内的部分工作委托监理。而房地产开发企业配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备较为齐全，各司其责，且掌握了投资控制权，因此，房地产开发企业常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。其次，由于多方面因素，监理单位在项目管理上配备的监理人员往往年龄层次偏大，知识结构偏低，受自身综合素质影响，对部分专业性较强施工的监督管理往往显得力不从心。对工程验收及备案管理不到位。对于房地产开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关验收环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。

房地产工程管理中的全过程探讨

质量、进度、安全和成本贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的建设项目就显得顺理成章、得心应手。施工质量控制是工程管理工作的重中之重，特别是保障性用房的工程质量涉及中低收入家庭或动迁老百姓的切身利益，受众面广，影响大，所以房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。项目开发的进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目管理的全过程，进度太慢，施工时间会延长，也会导致工程项目的综合成本会增加。为此，要督促施工企业单位结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产项目工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房项目综合效益必需的。保障性用房项目的开发和管理既属于房地产开发建设范畴，但在一定范围内具有其特殊性，但归根到底也是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程，因此，成本控制无疑成为建设工程管理的重要目标。

提高工程管理水平的措施

对于房地产项目的建设工程管理均应遵循和采用国家和政府规定的工程管理制度和措施。文章结合保障性用房的工程管理中的一些实际经验，从以下几个方面阐述提高保障性用房工程管理水平。严抓设计质量，强化施工审图。工程质量和成本控制的好坏，绝大程度上取决设计这个源头，由于设计阶段时间较紧，保障性用房房型较为统一，重复性较高，造成设计单位往往对图纸的设计深度不够，特别是针对一些节点处理习惯性地套用标准图集，而没有充分考虑施工的可行性和施工难度；各专业在配合缺乏充分的沟通，造成各专业图纸不统一，建筑、结构和水电之间经常发生矛盾。房地产开发企业应尽可能给予设计较多的时间进行施工图设计，减少设计的出错率，在与设计单位的合同中约定对于设计错误的相应的处罚条款。同时由房地产开发企业牵头组织对施工图的会审不能流于形式，施工单位和监理单位的管理人员应认真阅读施工图纸，要求施工单位主要技术负责人应牵头土建和安装专业施工技术人员联合审图，特别要求结构和安装人员同时也应阅读建筑图纸，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改，造成不必要的返工和浪费。

熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等，熟悉合同内容后，加强合同履约检查，加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。严格审批施工组织设计及优化施工方案，针对所有的施工节点和关键工序，应做到方案先行，优秀的施工组织设计及施工方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约，该工作质量的优劣，将影响着工程质量和经济效益的好坏。特别是主要针对工程质量通病防治及抗渗漏应制定专项施工方案和防治措施，组织监理单位和施工单位结合项目的实际情况，针对模板工程、钢筋工程、混凝土浇筑、安装工程、防水工程及砌体工程制定切实可行的专项质量通病的防治措施。严把设备、材料质量关和价格关，根据项目性质，在选用材料时以实用耐久、价格适中为原则。根据建设进度，编制材料供应计划，现场材料进场时，把好品种、规格、数量、质量验收关。对必须送样检验的或验收有疑问的材料及时送样试验，推行建筑材料按比例平行检测制度。建立合格供应商库，引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；在保证产品质量的前提下，及时掌握其变动情况，建立设备、材料价格信息网。推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可，样板先行。根据建筑设计要求，对主要分项工程按设计标准、施工验收规范实施样板工程，并落实评价标准和责任范围，制定奖罚制度，消除质量隐患，预防质量通病。

在施工管理阶段，赋予监理单位在施工至质保阶段对工程质量、进度、安全、文明施工监管权以及合格工程数量审核鉴证权。对承包商的工程行为进行监管、检查、控制和协调。监理过程中监理单位的合理化建议被采用因而产生的效益，根据第三方审计单位的审核结果，可酌情给予监理人有关人员以适当的奖励。为充分发挥监理单位在工程项目管理中的作用，根据考核结果，落实奖惩措施。创建“平安工地”。以“规范安全生产管理，建立安全长效机制”为目标，落实安全生产责任书要求，建立安全生产责任制，加强整改手段，杜绝重特大事故的发生。落实安全管理组织机构，坚持专业人员持证上岗，检查总承包单位、监理单位和分包单位是否根据工程规模配备了足额数量的专职安全管理人员，并到岗。以检查内页资料为手段，规范建设和管理程序，编制“平安工地”实施方案，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度。确保“平安工地”活动能够取得实效。

结束语

总之，房地产项目是一项施工周期长，技术含量高的综合性工程，在房地产项目特别是保障性用房的开发过程中，必须对其进行严格的工程管理。房地产工程管理工作是一个系统工程，对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握，系统合理地控制施工中各项工作的实施，保证技术管理、质量管理、进度管理和合同管理的根本落实，从根本上保证整体工程项目的具体落实。（本文作者：潘维慧 单位：上海浦迪房地产开发经营有限公司）