2021-4-9 | 物业管理论文
本文作者：黄永发 单位：泉州市远宏物业管理有限公司
在通常情况下，业主一旦前来交房，为了减少麻烦，均会预先一次性缴交几个月或者半年甚至一年的小区物业服务费，当然这要在业主自愿的前提下。其主要原因在于业主装修周期一般都要半年或一年，出于方便考虑，业主倾向于缴交一个季度或半年以上的物业管理费。业主的物业进行二次装修，业主还要缴交相应的装修保证金。装修过程中产生的装修垃圾，通常情况下，为便于管理均会进行统一清理，这就会产生了二次装修垃圾清运费。
另外由于小区公共水、电费耗用与交费的时间不同步，业主还要缴交公共水、电费周转金。上述业主缴纳的多项费用，是一笔不小的资金。前期物业管理是资金流比较密集的时期，物业服务企业可以充分利用资金流入的有利时期，打好时间差，对该笔暂时预收的资金加以利用，加速资金的周转，合理地利用暂收款，取得一定的营业外收入。
除了利用资金占用的时间差、引进商家进入小区进行促销活动外，还可利用小区公共部分资源。如小区内的电梯轿厢、广告牌、宣传栏、道路指示牌、小区导引牌等，这些都是很好的广告资源。在不影响业主生活的前提下，物业管理单位可以充分的利用，引进广告客户，给物业管理单位带来一定的广告收入。其前提是制定好与小区业主的分享机制。借二次装修“生财”国内房地产开发建设的裸装修特点，产生了具有中国特色的物业小区的二次装修，也派生出物业管理的一项专业—二次装修监督管理。
物业二次装修是业主购置物业后的进一步投资，是业主消费建材、家装用品的密集时期。因而也是许多与房屋配套服务相关联的家装设计施工企业，家具、家电企业推销商品的最佳时期。对于上述企业来讲，物业小区二次装修时期，是绝好的黄金促销时期，存在着极大商机。因此，小区物业管理单位可以充分利用商家推销其商品的迫切要求，引进相关产品的商家进入小区推广其产品。在方便业主采购的同时，也为物业服务企业带来商家推广产品所应支付的场地费、广告费等经济效益。物业管理单位基本上不用任何的支出，有时还可以搭上促销单位的便车，印制大量的宣传与广告产品。
但在处理商务活动进小区的过程中，要进行有效的策划与安排，采取相应的管理措施，指派专人与商务促销单位进行管理对接，进行相应的配合与管理工作。前期物业管理过程中，小区业主围绕物业装修必然要采购大量的建筑与装饰装修材料。为方便业主，加强管理，有效控制违规装修行业，一般情况下，小区物业管理单位会引进一至两家讲究诚信的建筑材料供应商，为小区业主提供服务。前提是建筑与装饰装修材料的价格要与市场价格接轨，坚决制止强买强卖与欺行霸市不法行为，维护业主的合法权益。
供应商也会提供相应的劳务费用给物业管理单位，通常情况下可以根据物业小区的面积大小与物业的套数来议定劳务费用，这也是一笔不菲的收入。关键要处理好引进的供应商如何诚信经营的问题，在为业主着想，方便业主的同时，为物业服务企业带来较好的收益。小区业主因二次装修而产生的装修垃圾，必须进行清运。在当前情况下，为统一管理，有效控制小区环境，小区物业管理单位均采用统一集中堆放，统一进行清运。如此操作，一方面有利于小区环境的整洁，减少对小区环境的污染；另一方面物业管理单位也可以通过集约化清理，通过统一收取业主二次装修垃圾清运费，统一联系清理，可以赚取清运费的一定差价。
对于高档的物业管理小区，物业管理单位在前期物业管理过程中，可资挖掘的物业管理资源还有许多，关键在于如何有效与合理的开发。比如，业主装修完工后的物业需要进行开荒性的彻底清洗保洁。一般情况下，一套物业的开荒清洗服务费就要1000至2000元。这也是一笔不小的收入，所投入的材料、物料极少，几乎为纯人工成本及所用保洁清理机械的折旧。因此，在方便业主的前提下，发展多元化经营有着广大的市场空间，总之，前期物业管理有着比较充足的可“生财”资源，可以给物业服务企业带来较好的管理收益，善于利用，既能在物业管理的初期大获收益，也可打好后期物业管理的基础，保障企业的持续健康发展。