2021-4-9 | 物业管理论文
本文作者：李小静 单位：西山煤电股份公司西铭矿
目前，出现了物业管理区域中有很多的物业管理企业，以前是开发商留下来的下属企业，开发企业职工的小区内可以聘请原来的物业管理公司，这样在小区里面会出现两个物业管理公司，业主委员会只能看着两个物业公司打架而没有办法。第二个现象是，有的小区很大，有4000到5000住户，成立业主委员会时需要2/3的业主同意，这是一个成本很高的会议，很难按要求达到2/3的业主同意，于是业主委员会很难成立，或者说很难合法成立，当发生问题时业主会否认业主委员会的存在，或不遵守业主委员会和物业公司签定的物业合同，拒绝交费导致物业公司和业主委员会产生矛盾。第三个现象是，业主委员会没有经济地位，所有的费用由物业公司向业主收取，这样会出现有的物业公司卷款而逃的现象，物业公司走了业主没有办法，整个物业管理就会瘫痪，业主委员会没有资金，无法行使正当的监管权利，小区管理出现管理混乱状态，纠纷产生。物业公司和公共服务行业之间的矛盾(行政服务与市场服务之间的矛盾，也可说是垄断和市场的矛盾)。
目前，公共服务收费不能到最终客户，水、电、气、暖、有线电视，大都由物业公司出面收取，即使少数部门做到收费到最终客户，因为服务不到位，业主对物业公司的服务仍不满意。公共服务部门动辄停水、停电、罚款解决问题，造成物业公司夹在这些部门和业主之间，左右为难，矛盾重重。物业公司和服务人员、业主之间的矛盾(服务质量与费用匹配矛盾)。首先，物业公司和服务人员之间是雇佣关系，为了节约成本，物业公司和服务人员之间不是以服务标准为主，而是以工资(或利润)多少为纽带，这样常常出现服务人员少，工作量大，工资低，当然会出现服务质量差的现象。由于物业公司不代表业主的利益，所以在出现这种情况时，以自身利益为先，态度含糊，加上业主委员会形同虚设或有的小区根本就没有业主委员会，导致无人能代表业主对物业公司进行监督，于是出现了业主不满服务质量寻找物业公司解决，物业公司站在自己的立场上发生推诿现象。另外，也出现物业公司服务内容和业主要求标准不一致而产生的矛盾，如物业公司收着二级服务费用，按三级服务内容服务的现象，导致业主拒绝交费，物业公司拒绝服务，小区出现无人管理的现象。
在房地产的前期开发中，开发商和政府之间的关系为这些矛盾的产生提供了条件。在土地开发之初，政府管理土地的职能似乎显得更为重要，开发商处在被管理的地位，特别是大多数地方政府盲目追求GDP数值，买卖土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，资金的强大力量把政府和开发商紧紧地捆绑在一起，为了共同的利益，加之立法滞后，于是政府监管开发商的职能就出现了监管难、甚至不监管的局面，于是就出现了未建预售的不合法楼盘、老百姓在需求强大的面前，盲目信任开发商等于相信政府(因为地是从政府手中拿的，理所当然政府是要负监管责任的)，实际情况是开发商经常欺骗老百姓，于是出现了开发商违约延期交房、绿化面积、房屋面积缩水、质量差、设施设备短缺等不符合合同标准的问题，甚至有开发商携款而逃坑害百姓的事发生。开发商在交付房屋时，由一个中间组织去面对各个业主，以便为自己开脱，而此时各个物业公司为了能接手小区的物业管理，出现在开发商面前，法律上定为前期物业管理。前期物业管理合同的当事人是开发商(或建设单位)和物业公司，按法律要求此时的物业公司只负责公共部分管理，公共设施短缺、不合格的问题就此掩盖(真正行使这部分权利的主体—业主委员会还未成立);而业主自有部分的承接查验是业主和开发商之间的问题，但迫于自身利益，物业公司替开发商行使了剥夺户主维护自身利益的权利，如以不给钥匙、转嫁费用、停电、停水要挟户主，使得业主找不到开发商，难以维护自身利益，同时也把开发商遗留的矛盾接转在物业公司和业主之间，矛盾就此产生。此时的矛盾是政府、开发商和物业公司这几个利益体之间，为了平衡内部利益矛盾而“团结”起来转嫁矛盾给业主而且立法滞后产生的。
物业公司和业主委员会都未能合法成立，出现互不“买账”的现象，有的物业公司是开发商临时成立的，当然代表开发商的利益。我国物业管理法规还处在“摸着石头过河”的试行阶段，法律不完善、不健全，不能保护业主权益，这样即使是合法成立的物业公司，业主也不会认可。业主委员会不是法人，没有独立的经济权利，如物业公司服务合同是和业主委员会签定的，而费用是直接向每个业主收取的，导致业主委员会无法在经济上制约物业公司，也不能有效行驶监督权。
我国大多数地区的群众必须接受的服务行业由大型国企垄断，缺乏竞争，服务不到位，使这些垄断企业易产生惟我独尊，发号施令的现象。政府行政部门立法滞后，监管不力，导致出现这些问题后，管理不力，受损企业无法申述，抗拒无力，又离不开这些服务，只好忍气吞声，转嫁成本。首先是权利的不对等。在签定物业服务合同时，合同主体是物业公司和业主委员会;出现问题时，物业公司面对的是各种各样要求的业主;而收取费用时直接面对的是每个业主，这种权力不对等导致物业公司耗时耗力，举步为艰地经营企业，甚至亏损、倒闭。还有费用不匹配的现象存在，导致服务人员和物业公司、物业公司和业主之间的矛盾，如服务人员的工资和服务工作质量不对等、物业服务合同内容和费用不对等等现象。以上这些原因总结起来有:政府存在与民争利行为，这是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可执行性、服务范围不确定性，服务标准不可测量性、权利不对等性。政府行政监管滞后是造成目前物业管理问题众多的主要原因之一。市场不规范性，如垄断长期存在。
加强对物业管理行业的法制化管理，建立具有政府职能的专业化监督机构，政府必须发挥政府职能、管理部门的作用。在目前市场条件下，要全面提高物业管理企业整体素质和服务水平，只靠行业自律或通过业主委员会和物业管理企业的协商是不可能的，由于物业管理法律法规不健全，行业标准没有形成，走完全市场化道路，通过市场调节提高物业管理企业服务质量，也是不可行的。所以，政府必须行使立法、执法职能。首先保证优生原则，就是一个前期物业管理，政府如何控制一个优等的物业管理公司，不能出现代表开发商利益的物业公司，政府严格禁止与开发商权利不对等的物业公司充当前期物业管理，或说应该由独立合法的、能真正有能力公平地担当前期物业管理的物业公司担任，如果出现信任危机，特别是业主对其不认可的现象，政府应有责任取消该物业公司的牌照或降低其等级，严格对业主把关。二是后期物业管理和前期物业管理不能由同一个物业公司承担，这样能有效避免物业公司又服务开发商又服务业主，因利益的取向替开发商承担不必要的义务，伤害业主利益，物业公司自己也左右为难，举步维艰。