2021-4-9 | 物业管理论文
本文作者：熊群英 单位：西安建筑科技大学 咸阳职业技术学院
绿色物业是房地产开发商在建造过程中的建筑美学目标的体现，并且要以生态平衡为基础，运用多种绿色技术和使用可再生能源，低消耗、零污染为特征建立起来的符合人性的绿色居住环境，核心体现的是人与大自然的和谐共处，满足人类社会可持续发展的要求，不能简单地用物业价格来衡量。绿色物业管理思想要求在住宅小区设计过程中，将大自然、小区与居民统一纳入到一个系统里面，不单单考虑居民的生活与住宅小区之间的关系，还应特别强调居民与小区环境的自然融洽度和小区整体环境的和谐。这种思想将物业管理从单纯管理型转变为生态环境社会经济多方面综合的管理，并且成为评价一个物业管理企业品牌以及社会认可度的重要指标。在对住宅小区进行管理的过程中，绿色物业管理要推行人性化管理的思想。绿色物业管理要将自然环境、社会人文关怀与生态住宅小区融为一体，采用绿色的方式进行管理。因此，绿色物业管理不仅要关注小区居民不同层次的需求，维护其根本利益，更要关注人才的培养，真正将绿色管理贯彻到日常工作中，在此基础上还要关注住宅小区的精神文明建设，确保小区居民的安居乐业。
绿色物业管理的要求
首先，绿色物业管理在其小区设计时，除了要使用建筑学方面的先进科学技术，还要加入生态学、心理学与生物学等方面的先进科学技术成果，同时，要将多种物质方面因素与精神层面的因素相结合，从而在小区将来的使用过程中，能够做到小区能源与其他物质因素的良性循环，达到与自然、生态的平衡，建造一个低消耗、无污染物、与大自然和谐相处的住宅小区。所以，绿色住宅小区最基本的标准如下：小区用的建筑材料须是无污染、能自然降解的；小区采用清洁能源与可再生能源；拥有科学合理的全面绿化，有益于保护与平衡附近区域的生态；根据生态经济学的开放式闭合循环原理设计出无废物无污染物的小区生态工程；富有生态文化、精神文明以及艺术内涵。其次，建造绿色物业时，应利用可持续发展原则，并加以生态学原理。参考建设部住宅产业化促进中心正在研究制定的相关绿色生态住宅小区的技术导则，绿色物业大致应满足如下要求：通过ISO14000环境管理体系认证；业主对住宅小区总体环境满意率应高于80%；各种污染源，包括生活污水应实现达标排放；做到生活垃圾分类回收；达到国家安静小区相关标准，无噪音扰民问题；小区环境整洁，包括各种公共设施保持完好，车辆停放井然有序，无露天市场和违章建筑，无乱贴乱画以及无焚烧引起的污染空气的行为；小区绿化达标，包括小区的绿化面积在35%以上，无毁绿现象，小区内有适当的休闲娱乐设施；使用环保型物品，比如提倡使用有环境保护标志或者节能标志的空调、冰箱等环保电器，小区内不得使用一次性发泡餐具；小区居民具有较强的环境保护意识，包括能自觉遵守环保法规，能自觉采取节水、节电以及资源循环利用等环保行为，而且自觉爱护小区内的公共设施。最后，绿色物业管理为了最大程度上方便居民，要提供人性化的“零干扰服务”，具体表现在如下几个方面：要充分了解居民的切实需求，并做全面细致入微地调查，能够做到“JustInTime”的实时沟通，做到即时服务为居民提供帮助和服务；在居民没有相应的服务要求的时候，能够收集居民各方面的未来需求，防患于未然。在不干扰居民正常生活的同时，保证居民小区的正常运转；要为居民提供个性化、多样化的管理与服务。通过收集居民的职业、年龄、籍贯、业余爱好、风俗习惯、工作特点及出行习惯等信息，将居民分类、分层，来挖掘用户的隐形需求，在满足居民一般需求的同时，最大限度地提供特定或者某个居民的特殊需求。
绿色物业管理可持续发展的具体措施
在规划与设计阶段就要以绿色建筑为标准，要把生态平衡、保护环境和降低能源消耗放在首位。进入开发阶段要依据国家地方相关的绿色标准，同时借鉴国内外相关的成功经验，制定住宅小区绿色建筑的设计标准、施工标准、考核标准，并利用优惠政策，最大限度地使用节能环保的新工艺、新技术和绿色材料。将绿色观念贯彻到整个规划设计过程当中，并且利用地方气候与人文特点，尤其是日照与风力资源，将住宅小区的能源消耗绿色化，并且对建筑物的光、热、声等自然因素进行系统调节。水资源的循环利用。将居民的生活污水和小区内收集的雨水全部输入到水处理站，经过净化、过滤等处理，用作住宅小区内的灌溉、喷泉等景观，最大限度降低水资源的消耗，达到生活污水的零排放和水资源的循环利用。有效利用太阳能等清洁能源。例如，小区内利用新型热媒介太阳能，能够降低热水的二次污染。市场上普通的太阳能热水器，是通过集热器将太阳辐射收集起来，转化为热量直接作用于水，加热后的水保存在水箱中，这样就带来了二次污染。
二新型的热媒介太阳能，通过集热器将太阳辐射收集起来后，经过循环系统再进入到居民家中的热量交换器中，这样一来，加热后的水就储存在热交换器中，从而避免了普通太阳能热水器管里全是冷水的问题，解决了热水二次污染的问题，提高了太阳能的利用率。通过小区照明的绿色化，降低对能源的消耗和成本。通过对小区内照明系统的总体与科学的设计，优化传统的公共照明系统，采用节能环保、光效高、稳定的照明设备，最大限度地降低小区用电，达到小区绿色照明的目的。主要是对小区进行分块化、区域化，从而能够根据不同特点进行最有效的统筹安排。比如，根据季节的变化来合理安排公共照明时间的长短，使在不降低居民生活质量的同时，做到照明系统资源消耗的最小化，同时将成本降到最低。关注科技的发展，优先选择与物业相关的高科技设备与产品的使用。如，物联网的使用，通讯网络入户以及各种信息的共享等。绿色物业要全方位为居民提供高科技服务，应用智能物业管理信息系统，将小区的安全管理、公共设施管理、监控管理等一体化，提高管理效率，降低人力资源成本。
结论与展望
绿色物业管理理念是随着绿色建筑与绿色物业的提出和全社会环保意识的提高因运而生的，反应了人们对绿色消费的热衷和新时期人们对居住环境的生态要求。因此，随着经济的发展，人们越来越关注生态环境和要求居住环境的自然回归，绿色物业管理成了历史所趋，传统物业管理必然被取代，物业管理将继续朝着信息化、高科技化方向发展，并对保护生态平衡和建设节约型社会做出巨大贡献。