2021-4-9 | 物业管理论文
本文作者：阮纬洲 王忠水 方钧 单位：浙江省余姚市农业与农村工作办公室
为了集中安置农村住房困难户、紧缺户和下山移民“外迁”户，在中心村、城镇规划居住地块，统一建造的农民集中居住小区，目前余姚市大多数的农民公寓都是这一类型。这类小区的安置对象一般为村内的无房户或缺房户，相对经济情况较差，且转让、出售的也比较多，但住户主要还是来自同一个行政村，这类小区的住户物业管理的意识普遍比较淡薄。农居小区物业管理现状从调查情况看，虽然集中居住小区类型多样，住户的构成各有不同，但物业管理模式相对单一，主要有以下两种:一是村级自治式物管。依托原村委或社区居委，雇人进行保洁、维修、保安等简单管理，严格意义上并不是真正的物业管理，而是原先村级公共管理的延续，类似于社区化准物业管理。其优点是产生的费用低，同时由于住户对物业管理的要求也相对较低，直接的物业纠纷较少。其缺点是只能提供最基本的服务，对住户往往缺乏有效的管理和约束，小区的环境和秩序相对比较乱。二是低层次的专业化物管。市区的部分拆迁安置小区引入了专业物业公司进行管理，其优点是能让入住小区的农户享受到与一般商品房同等的物业管理服务，但对物业公司的要求比较高。由于一般农民小区的住户能够接受的物业开支较低，难以吸引高档次的物业管理公司进驻。
目前，委托专业物业公司的农民小区一般物业费在每月0.3元/平方米左右，总体上，这一类小区的物业管理还是处于较低的水平。存在的问题一是公共区域混乱，小区通道上任意停放车辆，堆放垃圾杂物，公共健身器械上晾晒衣物，公共绿地占用和破坏现象也很多，有的甚至把原有的绿化带改成了蔬菜地。二是违章搭建、改建比较多，许多车库和架空层都被违规改成了小卖部、快餐店、棋牌室、台球房等，有的出租给外地人，原本应该是单纯的住宅区，却体现出过多的农村生活形态。三是物业用房不达标，目前余姚市许多农民集中居住小区物业用房达不到现有政策规定的标准，在面积、质量以及土地性质上存在先天不足，即便按照政策配置标准比例的物业用房，鉴于农居小区的特殊性，往往也满足不了需求。四是物业费难收取，在所调查的小区中，物业费收缴率都比较低，特别是采用自治式管理的小区，基本依靠村级集体经济支付物业管理费用，最多只向住户收取一定的卫生保洁费。而对于跨村混合安置的小区，拖延、拒交物业费的问题不同程度存在，基本都要依靠乡镇、街道财政补贴。
统筹规划，着力提高小区建设品质对于农居小区建设，在最初规划时，就应充分考虑到入住人群的特点和需求，合理设计和安排、户型、建筑分布、配套设施以及物业用房，为后期的物业管理创造条件。一是统一引入前期物业管理。越来越多的实践证明，优秀的前期物业管理能避免很多矛盾和纠纷，为后期管理打好坚实基础。建议对今后开发或刚刚启动建设的农民集中居住小区，统一引入前期物业管理，并对已经确定入住新居的村民，提前签订《前期物业管理服务协议》，通过《协议》对入住新居的物业管理相关事项进行约定，从法律方面为群众提供指导和帮助。二是适当增加物业配套用房面积。物业用房是物业管理的硬件基础，必须予以保证。建议在今后的农居小区建设中，根据小区规模、地段等具体实际，适当提高设计标准，增加门面用房比例，并坚持一年一租，其收益归村(镇)所有，逐年补贴物业支出。三是合理提升小区规模。结合管理成本和实际使用情况，建议今后农民集中居住小区建筑面积应尽可能控制在10万平方米左右，便于小区建设和管理。要全面规划，预留用地，分期分批建造，同时在适当的地方，可以根据实际需要，打破界限，跨村(镇)安置。
因地制宜，逐步拓展物业管理消费市场农居小区的物业管理市场是个巨大的消费市场，并且蕴含了大量的就业机会，所谓“肥水不流外人田”，农村物业市场应该由农民主导、农民受益。一要着力培养物业管理服务消费意识。物业管理服务消费意识的提高需要在制度上、政府行为上、社会及个人需求上的合力保证。要持之以恒地开展宣传工作，并尽快出台农居小区物业管理指导性意见，明确权利、义务和责任。要在物业管理服务上扩面提质，积极开展房屋租赁与代售、家电维修以及室内清洁、居家养老等特约服务，充分发挥物业管理对拓展消费、增加就业岗位的作用，同时实现“以业养业”。二要重点打造农民自己的物业团队。从长远来看，组建农民自己的物业公司是万全之策，但现有条件下一步到位难度很大，需要分步实现:首先是培养物业管理专业人才，对入住(或即将入住)新居中有就业愿望的群众进行物业管理服务技术培训，取得上岗证，同时尽量争取将这些培训纳入劳动就业部门的免费培训;第二步，成立专项物业服务队，通过社区管委会在小区住户中选聘服务人员，再以专业合作社的名义组建卫生保洁、园庭绿化、水电维修、家庭服务、安保等专项服务队进行有偿服务，同时成立社区物管办进行统一管理;第三步，逐步向专业化发展，通过长时间的服务实践，必定有一部分专项物业服务队会脱颖而出，发展壮大，应及时引导这些服务队跨出社区，朝更加专业化的方向发展。
比较理想的情况是，每个小区社区都发展一到两个有不同特色的专项服务队，服务范围覆盖到某一片区甚至全市，总体上形成门类齐全、服务专业的物业管理服务体系。在此基础上，可以成立专业化物业管理公司，将多个服务队纳入到公司统一管理，进一步提升服务效率和服务水平。三要逐步实现物业管理收费。对于农民小区，由农民负担物业费，更能培养农民的消费意识，促使他们参与监督，有利于物业管理服务的发展。由乡镇(街道)财政补贴物业费的小区，应逐年减少补贴，逐步过渡到由住户承担物业费。由村集体收益包括依靠物业经济用房收益支付物业费的小区，虽然相当于农户间接承担，但更好的方式是把收益分给农民，再由农民自己支付物业费。三位一体，物业管理服务与社区管理服务相融合物业管理服务与社区管理服务地域重合、硬件共享，要做好物业管理，必须建立在提高社区管理整体水平的基础之上，这一点，对于农居小区更为重要。物业管理企业在开展环境卫生和治安管理工作中，要注意克服“单打独奏”，要从社区环境建设与管理的角度出发，从社区服务的范围出发，加强与物业管辖区内的街道、管委会、及公安派出所的联系和协作，共同制定统一的社区卫生管理制度和社区治安管理制度，共同向业主和用户开展清洁卫生和治安防范知识的宣传教育，共同开展“群防群治”、“社会治安综合治理”工作。另外，物业管理企业也有义务和责任承担一些无偿性社区服务工作，如:利用管辖区内娱乐活动场所和设施，定期组织居民开展各种健康有益的社区文化、体育活动;与社区街道、管委会联办“社区救助中心”，为社区居民排忧解难;共同开展义务咨询、帮困扶贫、优抚服务等。