2021-4-9 | 物业管理论文
作者：王新妹 沈煜 单位：江苏省靖江市人民法院
安保责任被不合理扩大化实践中，部分业主在小区内遭遇权益损害时，认为物业服务方没有尽到应尽的义务，因而应该由物业公司承担责任。依据《物业管理条例》第三十六之规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身，财产安全受到损害，应当依法承担相应法律责任。”如何理解“相应”的法律责任？个人认为，物业管理职责范围不可无限扩大理解，一旦将物业管理责任范围扩大化理解，业主将对于自身及财产安全防范责任意识形成依赖性，造成物业管理公司风险加大，甚至社会矛盾加深：
一是物业服务合同不同于保管合同。前者职责管理范围仅限小区公共场所，具体方式以区域巡视、对陌生人身份主动询问、对违法违规行为及不法侵害视情况阻止或向有关行政管理或司法部门报告。可见，其对于业主个人人身、财产保护不存在直接义务。客观上物业安保人员亦不具备过高的职业安保能力及法律赋予的司法保障职能，无论是从物业管理条例，还是从安保合同及安保人员收入均得以体现。安保人员更无法直接出入业主私人房屋内，对业主人身财产安全无从谈及保障。当然，不排除高档小区与物业服务企业签订高级别的安保协议，以高薪换取高级别的安全保障服务。
二是物业服务方并非直接责任人。一旦发生失窃情形，往往案件侦破久拖不决，客观上对于业主的财产损害无法作出认定，而且小偷的盗窃行为给被害人造成损害后果，依法应由小偷承担赔偿责任，而非物业服务企业。物业服务企业的安全保障义务属防范性质，与公安维护社会秩序，保护公民合法权益法定职责有根本性区别。如业主因不法侵害造成人身财产损失都由物业服务企业承担，显然有失公允。如现实中争议最大的小区失窃，根据物业管理条例中物业公司合同义务约定，“对于物管区域内违法行为，物业服务企业应当制止并向有关行政管理或司法部门报告”。物业是否尽了“相应”的责任，可以从以下几个方面判断：（1）是否有足够的安保人员；（2）是否配备合格的安保设施设备；（3）是否有完善的安保制度，小区安保旨在维护小区居民人身财产安全；物业管理方一般派专人巡视，对于存在的安全隐患及时清除，对于在小区活动的可疑人员有权讯问查明身份，以针对性措施，消除或减少安全风险。只要安保已经尽到了相应的义务，就不应该由物业来承担责任。
同样，对于小区住户违规搭建、装修的情形，物业服务企业不具备行政执法职能，更不具行政处罚职能，依照条例规定，物业服务企业应当制止并向有关行政管理部门报告。现实中业主因违规建造、装修引发邻里间通风、采光、财产损害纠纷，虽物业服务企业介入协调，往往受限于其服务企业的特质，不具有行政权威性，双方无法达成一致意见，而业主则可能迁怒于物业服务企业，拒不缴纳物业管理费用。
部分业主个人素质欠缺一是对业主与物业公司之间的平等合同关系欠缺认识。在物业费纠纷调解过程中，一些业主竟异口同声的一句话是“你不过是我请的佣人，你给我做了哪些事情？”一句话将其内心的优越感表现的淋漓尽致。虽然物业服务人员确实是在为业主提供“服务”，但双方是平等自主自愿的合同关系，只有业主和物业服务人员共同努力才能使现代小区的居住环境更为和谐美好。二是部分业主无故恶意拖欠物业管理费。由于物业管理尚在规范过程中，因客观因素致使拖欠物业费情形时有发生。基于此类案件法律关系清楚，案件标的额不大，法院以创建和谐社会为契机，以钝化业主与物业公司的矛盾为目的，组织双方进行听证调解，往往以物业公司做出部分让步止纷息诉。在法院乐见双方协调解决纠纷的同时，无奈的发现少数当事人为达到让物业公司放弃部分物业费的目的，故意虚构损害事实甚至以经调处的过往损失要求进行抵扣。法官在挫伤调解此类案件积极性的同时，对当事人视情况明理释法，调判结合。
物业
因为物业本身的问题造成的物业管理纠纷案件往往较为复杂。一方面业主花费巨资乃至一生积蓄购得住房，但因房屋设计或者施工方面存在缺陷，无法安全入住，让人心生同情；另一方面，开发商的参与往往只在售房阶段，房屋售罄后便由物业服务企业进驻小区。在业主居住一段时间后，有些存在的房屋质量问题就暴露出来，在无法直接与开发商对接的情况下，便想当然的认为物业服务企业应该对此承担维修义务。事实上，物业费是用来支付物业公司管理社区项目的各项开支，包含人员工资、设备设施的维护保养费用、公共能源支出、清洁绿化费用等等，属于日常费用。物业费除合同特别约定外，仅涉及公共物业及配套设施的维护和保养，包括外墙、楼梯、步行廊等，物业公司并不对房屋质量承担责任。针对房屋质量问题或房屋损坏的情况，期望维权的业主也需要区分对待：
（一）当房屋尚在保修期之内根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。该维修责任在施工单位。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。房屋出现质量缺陷，若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。