物业管理方式探讨

作者：韩艳红 陆玉麒 单位：南京师范大学地理科学学院 南京晓庄学院

城中村推行物业管理的博弈分析

1.博弈顺序分析城中村实施物业管理的先后顺序为：政府（房地产行政主管部门）选择、业委会（村集体）选择、物业管理公司选择。为了研究的方便，在此本文将城中村物业管理博弈的各参与人均以字母命名：政府（房地产行政主管部门）用g表示业委会（村集体）用p表示物业管理公司用m表示。政府（房地产行政主管部门）选择：两种选择分别是激励和不激励，激励用Sg1表示，不激励用Sg2表示。业委会（村集体）选择：业委会（村集体）相对于政府（房地产行政主管部门）的决策，有两种选择，即实施物业管理和不实施物业管理，实施物业管理用Sp1表示，不实施物业管理用Sp2表示。当业委会（村集体）选择不实施物业管理Sp2的时候，博弈结束，当业委会（村集体）选择实施物业管理Sp1的时候，进入物业管理公司选择。物业管理公司选择：物业管理公司有两种选择，参与管理和不参与管理，参与管理用Sm1表示，不参与管理用Sm2表示。城中村实施物业管理动态博弈模型中，政府（房地产行政主管部门）根据城市发展的需要首先做出是否激励的选择，然后业委会（村集体）结合自己的收益选择是否实施物业管理，如果村集体决定不实施物业管理，博弈就结束了；如果业委会（村集体）决定在本辖区实施物业管理，物业管理公司再根据自己的收益情况选择是否参与管理，这样就构成了城中村实施物业管理“博弈树”。实现城中村物业管理有下列几种模式(见表)。从表中可以看出，这四种模式依次为：政府（房地产行政主管部门）激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府（房地产行政主管部门）激励时，业委会（村集体）自行管理的模式；政府不激励时，物业管理公司进行管理的模式；政府不激励时，业委会（村集体）自行管理的模式。

2.博弈决策分析①政府（房地产行政主管部门）是否激励城中村物业管理工作。房地产行政主管部门是否对城中村实施物业管理工作予以激励，取决于房地产行政主管部门的收益。如果城中村的卫生环境以及治安状况等不足以对城市的可持续发展造成严重影响，则房地产行政主管部门不会对城中村实施物业管理工作采取激励措施；如果房地产行政主管部门可以通过严打、综合整治等低成本方式维持城市的可持续发展，房地产行政主管部门同样不会对城中村实施物业管理予以激励；只有当城中村的贫富差距悬殊，卫生状况恶化，治安形式非常严峻的时候，房地产行政主管部门才会对城中村实施物业管理工作予以激励。即当Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村物业管理工作采取激励机制;当Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）时，房地产行政主管部门对城中村实施物业管理工作不予以激励。（Ug表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）②物业管理公司是否参与城中村物业管理。物业管理公司是否参与城中村物业管理工作，取决于物业管理公司的收益。当物业管理公司参与城中村物业管理的收益大于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则会参与城中村物业管理工作；当物业管理公司参与城中村物业管理的收益要小于物业管理公司从事其他项目物业管理的平均利润时，则不参与城中村物业管理工作。当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司参与管理；当Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）时，社会物业管理公司不予管理。（Um表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）。③业委会（村集体）是否委托物业管理公司进行管理。业委会是否委托物业管理进行管理，取决于业委会委托物业管理公司管理的收益与自行管理收益的比较。当业委会委托物业管理公司进行管理，业委会的收益大于自行管理的收益时，业委会委托物业管理公司进行管理；当业委会委托物业管理公司进行管理的收益小于自行管理的收益时，业委会自行管理。当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，物业管理公司进行管理；当Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）时，业委会自行管理。（Up表示房地产行政主管部门在城中村实施物业管理的收益）3.均衡结果的前提必要条件分析综上所述，城中村实施物业管理各均衡结果的前提必要条件为：①政府激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激励、村集体委托社会物业管理公司进行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激励、村集体自行管理需满足的条件为：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）

城中村推行物业管理的模式

1.主要管理模式

在实际工作中，无论房地产行政主管部门是否激励，只要城中村需要物业管理，其管理模式一般有三种：一是引入外来社会化物业管理公司进行管理；二是城中村的原村民集体成立物业管理公司进行管理；三是外来物业管理公司与原村民集体合作成立物业管理办公室进行管理。三种管理模式各有优缺点。①引入社会化物业管理公司进行管理。社会化物业管理公司专业化水平高，管理效果好，但由于城中村是一个相对独立的小社会，外来企业进驻很容易引起业主的抵触情绪，也不利于管理费的收缴，同时，引入外来的物业管理公司不利于本地人员的就业，当业主和物业管理公司发生矛盾时，也不利于问题的解决，因此我们并不主张外来物业管理企业进驻城中村。②业委会（村集体）成立物业管理公司进行管理。业委会（村集体）成立物业管理公司能较好的解决本地人员的就业，有利于开发和培养本地的管理人才，当管理遇到问题时也容易解决，但是，村集体自己成立物业管理公司进行管理，因其专业化不足，管理水平低，难以达到有效的管理效果，同时，由于物业管理公司大都是本地人，物业管理公司会存在内部员工管理方面的困惑，一是当员工工作不到位时，公司领导碍于情面，可能不敢冒着换届选举时丢选票的危险，对犯错误的员工进行严厉批评；二是本地人员本来就有丰厚的房屋出租收入，可能不在乎从事物业管理工作的微薄收入，因此，会给物业管理公司的内部员工管理带来一定的困难。③物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理。物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理的模式具有多重利好。首先，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以解决部分居民的就业问题。城中村的多数原村民都失去了祖祖辈辈赖以生存的土地，如果原村民无所事事，社会治安将存在不少隐患，成立物业管理公司可以吸纳部分有就业能力的人就业，既能增加收入，又可以促进稳定。其次，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室还有利于居民委员会的组织、领导以及各种关系、矛盾、纠纷的处理和协调，能够更好地为居民服务。第三，外来物业管理公司与业委会（村集体）合作成立物业管理办公室可以充分发挥外来物业公司专业化水平高的优点，能有效提高城中村物业管理的质量和水平。实践证明，目前城中村管理的最有效途径就是由社会物业管理公司与业委会（村集体）合作进行管理，该运作模式值得推广。